盘点房地产业各要素

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　　【摘要】中国房地产市场已经走到十字路口，房价的疯狂和累积的泡沫已经危及到经济的发展和社会的稳定。从政策手段上看，国家剑指房市泡沫的调控政策很显然不同于以往每一次调控政策，如果说，此前的房地产的调控政策仅限于对价格本身和市场进行规制。
　　遏制高房价，已经没有任何退路，这是一场输不起的市场博弈。此轮房地产调控政策能否降服部分城市的畸高房价，关键在执行力上。鉴于房地产市场复杂的利益格局，为了防止既得利益者对房市调控政策可能实施的干扰，理应对“国八条”等房地产调控政策相关内容进行细化，增强操作性。尤其是对于二套房贷新政，更要坚决自始自终贯彻到底，决不能半途而废。
　　从4月底出台“国十条”起，我国房地产市场遭遇一系列政策调控。“坚决抑制不合理住房需求”、“遏制房价过快上涨”、“增加住房有效供给”、“加快保障性安居工程建设”等政策成为调控的主要目标。此后，地产政策越发严厉，二套房房贷首付比例和利率纷纷上调，三套及以上房贷全面叫停等各地的“限购”、“限贷”政策不断出台。频频出台的房地产政策使2010年成为当之无愧的调控年。
　　加强保障房建设成为今年被提及次数最多的话题。从年初制定的2010年580万套保障房建设计划，再到年底公布的2011年1000万套的保障房建设征询意见，我国保障房建设力度不断加码。
　　年底召开的中央经济工作会议提出要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。会议强调，要强化政府职能，调动社会各方面的力量，加大保障性安居工程建设力度。近期，温家宝总理表示，总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题。
　　今年年初，房产税改革的传闻风生水起。4月楼市调控政策出台后，房产税改革传闻愈演愈烈。5月底发布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中提出“逐步推进房产税改革，研究开征环境税，以及研究实施个人所得税制度改革”。
　　国资委要求，78家不以房地产为主业的央企加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，从而拉开央企“退地”序幕。目前，距离78家央企房地产“清退令”已有9个月的时间，中国航天、中石油、中石化等央企均已挂牌转让部分地产子公司股权。中远集团下属二级子公司中远香港集团已将间接持有的远洋地产约8%的股权全部出售，标志着中远集团已完全退出了房地产市场。
　　在2010年的地产调控中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。无论是银行信贷还是二级市场再融资，亦或是涉房重组，所有涉及房地产行业的阀门均被收紧。房企资金链受到了极大考验。在此情况下，加快周转成为众多房企的不二之选。今年前11个月，万科、保利、龙湖等开发商就已提前完成了全年销售目标。万科有关人士直言，公司以快速开发为主要经营策略，通过提高周转率来提升净资产收益率。
　　此外，在“囤地一年不得竞买土地”的惩罚性政策下，开发商也逐步改变了以往“囤地待涨”的模式，而是将高价地块迅速开发并包装上市。随着调控政策的深入和资金链的压力，加快周转已成为地产大鳄追求的目标。
　　以往几次房地产调控都是部门牵头，主要靠地方政府实施。而现在由国务院直接出台具体措施，由地方政府落实。加之本次调控呈现差别化，即打击投资性、倾斜自住型、增加保障性住房，刚性需求不会受影响，这也让中央不用担心因为调控而影响房地产甚至经济发展。
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