上海写字楼升温

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　　【摘要】如果长期把房地产作为中国经济的支柱产业，那么中国经济将永远都会处于危机与不稳定中，房价下滑会影响GDP或就业，房价上行直接关乎民生，或者上行膨胀后急跌又带来经济泡沫风险，进而影响金融稳定。
　　但凡调控的“拳头”稍微攥紧，就有开发商“哭穷”、叫嚣“活不下去”，还有购房者打砸售楼处要求退房，更有所谓专家预言“楼市崩盘”，似乎房价一降，对于中国经济的打击面将无法挽回。这让公众不得不担心，房价下降后会不会出现救市信号？会不会出现报复性反弹？房价能不能真正回归到“合理水平”？
　　大虹桥及大浦东战略，使得上海别于纽约、东京、香港等金融中心城市，有望形成“多核心”概念，无论是传统CBD还是新兴CBD，都将在多核心趋势中加重“戏份”，加上实体经济的复苏及商住倒挂的现象，上海写字楼市场前景有了旺盛终端需求及投资者关注的“双保险”，进入加速升温的上升通道。
　　根据上海搜房网数据监控中心统计数据显示，在写字楼销售市场，2011年一季度成交套数排名前十的写字楼中，九成为新兴CBD区域的写字楼项目，嗅觉敏锐的投资者显然已经关注到了这种发展趋势。对此，戴德梁行商业部董事陈浩认为，随着轨道交通发展及基础设施的完善，会有越来越多新兴CBD在上海不断出现，将来的发展一定是多中心、沿轨道、放射状的发展趋势，并对有着航运中心概念北外滩区域相当看好。事实上，随着众多新兴商务区的快速发展，上海下一个引人注目的CBD话题已经出现了相当多的侯选区域。在搜房网最近举行的大话地产活动上，大华光启城总经理刘健表示：“能辐射传统CBD的新兴区域，往往可以快速崛起，例如周边宜山路作为泛徐家汇区域，无论从地段、交通、商圈商务氛围等CBD必备条件来讲，优势都显而易见。”
　　赢华国际广场崔广琪则更看好那些打造生态、临水概念的大体量商务区：“长风CBD150万平方米的体量已经形成规模，滨河生态商务区的概念更是传统CBD无法比拟的。”值得一提的是，新兴CBD内开发商对地块的整体运作能力，也将直接决定商务氛围形成的强度与速度。大成商业市场研展部经理綦振宁认为，新兴商务区针对大客户的定向开发或将成为一种趋势，融真集团副总经理吴娟对这一观点表示赞同，近期市场整层整栋交易写字楼的现象，已经证明了市场的需求。
　　在租赁市场，新兴CBD的写字楼需求也开始升温，例如闸北区和曹家渡板块的写字楼近期吸引了多家企业入驻，由宝矿集团开发建设的宝矿洲际中心，目前日均租金为每平方米人民币5元；曹家渡板块的悦达889的租金水平在每平方米人民币5.5至6.0元。“由于能够给大客户提供极富竞争力的价格，次中心商务区的甲级写字楼持续走俏。”高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳分析。
　　在甲级写字楼市场，位于传统CBD区域的嘉里中心和上海环贸广场二座虽然为2011年第一季度市场新增供应15.7万平方米，且两幢楼宇在正式入市时的预租比例均达到40%左右，进一步表现出上海写字楼市场近期的活跃度。“在当前的写字楼‘超供’预期下，市场氛围和吸纳情况均比预想的还要良好，40%的预租比例回升至2007年历史水平的高位。”世邦魏理仕环球研究部中国区资深董事马雪明表示。
　　据悉，由于制造业和服务业近期良好的经营活动势头，使得企业自用和扩租需求大幅增加。世邦魏理仕统计数据显示2011年一季度，上海写字楼平均租金取得5.9%的5年来最大季度环比增幅，报每月每平方米232.3元。浦西和浦东的写字楼租金本季分别上涨6.7%和4.4%，2011年一季度末，上海全市写字楼空置率为8%，较上季度下降1.2个百分点。
　　展望未来，虽然在2011年预期新增供应表上仍有相当长的一串名单，其中预计在未来六个月内完工的一些主要项目包括上海国金中心二座，太平金融大厦和1788国际中心。由于当前的市场氛围和吸纳情况均比预想的还要良好，马雪明预计尽管市场空置率可能出现适度的上升，未来六个月的租金增长仍有望5%-7%。
　　值得一提的是，根据上海市统计局统计，2010年年内新增跨国公司地区总部45家，投资性公司22家，外资研发中心15家，至年末，全市各类金融单位从787家增加到910家，其中在沪经营性外资金融单位数达到173家。“由于国内外企业持续进入上海的势头，再加上近来政府的调控政策聚焦于住宅市场，高品质写字楼的需求将持续强劲，投资价值也进一步看涨，势必吸引大批投资者的注目。”翁琳表示。
　　也许房价下跌会带来社会问题，难道房价上涨不会带来更大的问题吗？房地产长久以来都是投资客狂欢之地，其居住功能不断被弱化。有媒体就曾直言不讳地评论，普通购房者已被中国房地产彻底抛弃。如果房价再上涨30%，那么，中国楼市带来的严重问题就不只是制约民生、酿造经济金融风险，而是将影响到社会稳定。
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