浅析保障房建设

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　　【摘要】安居才能乐业，安居才能安心。拥有合适、稳定的住房既是个人和家庭温暖的重要组成部分，也是社会和谐、稳定、进步的必要条件。
　　据悉今年6月出住建部公布，截至5月底，全国保障性住房、棚户区改造住房已开工建设340万套，完成全年计划的34%。
　　就在各界质疑保障房任务能否如期完成时，住建部部长姜伟新表示，“今年的1000万套保障性安居工程建设任务，既是经济任务又是政治任务。各地必须在11月底前全部开工，确保年内基本建成400万套以上。”
　　随后的两个月里，保障房建设突然提速。短短61天，全国保障房新开工量增长了380万套，平均每天新增建设6万套。
　　“不可能完成的任务”
　　在很多房地产业内人士看来，一年开建1000万套保障房和棚户区改造住房，几乎是“不可能完成的任务”。
　　住建部公布的保障房目标中，具有典型保障性的公租房和廉租房，二者合计建设量约为380万套，占总任务量不到4成。此外，近40％的保障房为棚户区拆迁安置房，20％为经适房、限价房。由此，一些地方在制定保障房建设任务时，倾向于多建经适房、限价房和棚户区拆迁安置房，以便完成中央下达的任务。
　　1998年房改之后逐步停止审批的单位自建房，如今也变身为保障房。今年1月21日，北京市住建委新闻发言人秦海翔表示，该市将鼓励机关及企事业单位、高校、科研院所等社会单位利用自有国有土地建设公租房，鼓励产业园区建设公租房向园区内企业职工出租，鼓励农村集体经济组织利用存量建设用地建公租房。陕西山东也开始学习北京的做法。
　　地方政府的算盘
　　据住建部初步框算，建设1000万套保障房，所需资金大约在1.3万亿元左右，其中中央财政拨款1292.66亿元，占比不到10％，余下绝大部分需地方自筹。
　　实际上，由于经适房、限价房、拆迁安置房，地方运作多年，业已形成“政府低价供地———开发商开发———符合条件的居民购买”的成熟模式，整个过程几乎不需要动用财政资金。真正考验地方政府的，主要是380万套公租房和廉租房，这两块所需资金大概在5000亿元左右。考虑到中央财政拨款的那一部分，事实上需要地方融资的额度大概在3700亿元左右。
　　如果地方政府遵守现行规定，每年从土地出让净收入中拿出至少10％的资金，用于保障房建设，加上发改委授权地方融资平台公司年内发行用于保障房建设的2000亿元企业债，那么，廉租房和公租房的建设资金来源，就不会存在太大问题。
　　但是，恰恰由于1994年实行分税制改革之后，地方财源缩水，财政收入严重依赖于土地出让金收入，国内多数城市并未严格遵守这一规定，这才导致1998年房改后保障房建设欠债过多。
　　把“球”踢给国企
　　由于公租房的定位为“只租不售”，且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年时间才能收回成本。因此，开发商较少涉及该领域，银行放贷亦十分谨慎。目前，国内保障房建设的银行贷款相当一部分来自政策性银行———国家开发银行。国家开发银行今年7月28日公布的数据显示，今年上半年该行发放保障性安居工程建设贷款余额新增443亿元，占到同业保障房贷款新增额的将近一半。
　　球，最终还是踢给了国企。
　　眼下，越来越多的地方，开始采用行政手段，强制要求开发商在新建住宅中配建一定比例的保障房，最终由政府以成本价回购。但如何回购，却成为悬在开发商头上的未解之谜。
　　随着保障性住房纷纷建成交付使用，后期的服务管理工作水平也在实践中不断提高。广州市借鉴香港公屋管理模式，实施了全国第一个保障性住房小区管理“扣分办法”。不仅改善了保障性住房小区的环境，而且进一步完善了保障房准入退出机制，受到百姓的欢迎。
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