商业地产收益丰厚 险资冒险涉足

　　【摘要】房地产行业是国内暴利行业之一，如今保险公司涉足房地产行业已经不是什么新闻了。国内首个持有型商业地产项目，平安信托可谓是“第一个吃螃蟹的人”。如今这种尝试，已不仅仅局限在信托领域。2012年上半年，平安保险涉足商业地产，并创造杭州地王纪录的创举，正在为险资进入商业地产打开一条新的融资之路。
　　据戴德梁行报告显示，2012年第三季度商业地产市场的主角不是寻求海外融资的企业，而是“险资”。第三季度，保险公司投资商业地产的规模总计将近5万亿美元，环比和同比都有较大的增长。
　　阳光新业副总裁吴尧认为，2009年10月新《保险法》正式施行之后，各家保险公司都纷纷把投资方向指向了房地产，一方面除了险资和商业地产具有投资回报周期长的相似性外，更重要的是：相对于住宅，商业地产的稳定收益更符合投资者的长远规划。
　　但值得注意的是，虽有涉猎，险资却一直难以成为商业地产的主要融资渠道。“政策受限仍然是险资进入商业地产的难题。在完善的退出机制建立之前，保险企业不会把投资商业地产作为主要的投资渠道。”吴尧坦言，险资进入容易，退出难。
　　收益诱惑
　　目前，险资的投资成本大约2%，对稳定性要求较高，当下在上海、北京等一线城市，写字楼等租金收益可以实现7%~8%，总体来看，收益是比较诱人的。
　　2012年上半年，平安保险以总成交价23亿元，成功拿下杭州一块商业用地，创下上半年杭州主城区土地价格新高，此举也成为平安保险进入商业地产领域的重要一笔。
　　我们了解到，目前平安以旗下平安信托为平台，在北京、上海、广州、南京等城市投资了物业，其租金回报率在6%~7%。中国平安副首席投资官陈德贤表示，商业地产具有稳定投资回报的前景，“未来在人才储备上，从总公司到分支机构，平安近千人的专业投资团队目前已经搭建完成，并开始招募地产领域投资人才”。
　　相对于住宅市场因为价格波动，保险资金更加要求安全，趋向酒店、写字楼等商业物业，以求收益稳定。
　　“投资地产可以使保险公司资产负债比合理匹配，当前保险公司投资股票的收益率在10%以上，但其风险偏大；而债券的投资收益率通常在6%以下；作为保险公司努力寻找一个收益率在6%至10%的投资渠道，商业地产恰是一个选择，其收益稳定，是保险公司做合理资产配置。”21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为。
　　“目前，险资的投资成本大约2%，对稳定性要求较高，当下在上海、北京等一线城市，写字楼等租金收益可以实现7%~8%，总体来看，收益是比较诱人的。”上海一家保险公司人士告诉我们。
　　也正是看重这种稳定的收益，目前险资投资商业地产的保险公司除了有平安保险外，国寿、泰康人寿、太平洋保险等也纷纷投资项目。中国人寿除了潜入商业地产外，2010年上半年就拟拿出1000亿元投入养老地产，泰康人寿拟投资40亿元兴建养老社区，而太平洋与平安保险相似，以收购商业地产项目为主。
　　险资具体以什么样的方式参股商业地产呢？吴尧认为，这是个谈判过程。从险资的角度来说，希望整体持有。在一定程度上，险资收购后，散售的可能性比较小。如果是零售商业的话，保险公司一般采取两种方式参股，一是和地产公司合作，二是独立经营全面独资。前者来说，保险公司会根据参股多少对地产公司进行管理，成熟的话会成立地产基金。后者来说，因为不是专营地产，保险公司很难把某一个项目做成行业老大。
　　无忧保提示：由于保险资金的投资要求高，需要成本低、随时可抵押可变现的项目，这为保险公司进入地产行业提供了良好的经济基础。新保险法的实施，为保险行业进入地产提供了政策支持，商业地产收益稳定，是保险公司做合理资产配置。