险资利用养老项目 进行买房交易

　【摘要】房价近来又有了上涨的趋势。7月25日，保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，对保险资金直接和间接投资的范围进行了重新界定。
　　其中较为值得关注的是在房地产和养老产业方面的投资细则的变化，如其中在“新兴战略产业基金”方面，就明确了保险公司可以对养老产业进行股权投资。但《通知》中“防止以养老项目名义建设和销售商品房”，防范以自用项目名义投资不动产”两条新规，被认为将对未来的房地产市场产生较大影响。
　　保险企业进军养老地产已两年
　　2011年11月2日，位于廊坊万庄的国寿(廊坊)生态健康城正式开工建设。2012年6月6日，泰康人寿旗下的第一家养老社区在昌平正式奠基开工，该社区计划于2015年正式入住。
　　而2012年7月25日，保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》中关于放宽和鼓励险资投入养老产业的相关条文，似乎正是为这两个项目的运作背书。
　　“其实在新政出台之外，围绕这两个社区的建设，保险公司就一直在和主管部门博弈，”全国房地产经理人联盟副主席兼养生养老地产委员会主任陈宏告诉我们，“坦率说，这两个社区目前就土地性质和运营模式等方面，还没有完全对接的相关法律法规或行业性规定。但保险公司执意推动这两个项目的建设，就是希望以事实推动相关政策的出台。”
　　事实上，这是保险公司沉默两年后的一次“爆发”。
　　早在2009年12月，中国人寿集团子公司国寿投资控股公司受让力华发展有限公司(香港)股份，将双方合资的北京中保信房地产开发有限公司变为国寿投控全资子公司，并正式更名为国寿地产。
　　而《保险资金投资不动产暂行办法》中规定保险资金不能投资地产公司的规定，一度让国寿地产的存续受到质疑，中国人寿保险集团公司总裁杨超接受媒体采访时的解释则是，未来，国寿地产将在未来走向养老社区的开发。
　　几乎在同时，2009年11月，泰康人寿首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准，是第一个获得试点资格的保险公司。
　　但从2009年至今，为何时隔两年，保险公司才大举进军养老地产？
　　“两年的时间已经算快的了，除了项目的规划、保险险种的设计以外，目前保险公司要进军养老社区领域，还要花大量时间下‘盘外棋’，”一位保险公司的养老项目参与者告诉我们，“目前没有任何针对保险公司投资养老社区可以借鉴的成例或者模型，也没有相应的土地政策和其他的对应规则。一切都是‘涉水过河’。”
　　“涉水过河” 养老地产问题多
　　“不要看泰康和国寿在昌平和廊坊的养老社区动工了，就认为养老地产的路理顺了，”一位养老地产专家告诉我们，“现在两个项目都遇到许多无法短期内解决的具体问题。”
　　以泰康在昌平的养老社区为例，对外的口径是“从昌平购买了一块30万平方米的土地建养老院”。但一位业内人士说：“这样的说法本来就有问题，如果是非营利性的养老院，土地是国家直接划拨的；而如果是以盖商品房的名义盖养老院，目前保监会并不允许保险企业直接投资商品住宅的建设，所以土地性质是存疑的。更大的可能是，一部分土地是以将来建成的养老院的床位向政府交换的划拨土地，另一部分则可能是租赁的。”
　　我们联系了泰康人寿的相关部门，对方明确显示，建立泰康养老社区的土地“是从昌平区购得的”，但“我们肯定不是卖商品房。”同时，对方向我们出示的材料显示，未来入住该社区的条件是，参与泰康的“幸福有约”计划，该计划由泰康人寿的“乐享新生活养老年金保险(分红型)”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，保险合同产生的利益可用于来支付社区每月的房屋租金和居家费用。
　　“目前无论是国寿在廊坊拿的地，还是泰康在昌平拿的地，都可能有一个共同问题——如果是购买建设用地，那么这土地的性质究竟是什么，目前没有任何明确规定有养老产业的专用土地，更大的可能是租赁土地，”这位业内人士告诉我们，“租赁用地面临的问题就是，这部分土地无法算作资产，无法用来进一步融资开发。”
　　陈宏分析说：“这样的土地无法拿到资本市场，也做不进财务报表，而如果土地是‘受让’的，也就是转为建设用地，那么无论是拿哪一种土地权证，就要补缴土地出让金，这样成本就大大提高了。大量的补缴后，财务就很难平衡了。特别是养老社区，是一个投资大、回收非常缓慢的产业，这样保险公司就算不过账来了。”
　　“问题的核心还在于土地政策，按商品房的价格拿地，养老地产只会赔钱；按租赁性质拿地，未来的变数很多，机构的性质模糊，”陈宏说，“所以，租地、买地，都不是最佳的选择。养老产业的开发商只有通过和政府谈一揽子的协议，划拨一部分、租赁一部分，然后通过一些配套开发来平衡纯养老院的投入。事实上，国家出台了关于社会保障的‘十二五’规划后，养老产业的重要性谁都看得见，但目前缺乏是的更实质性的、可操作性的政策。比如养老产业的土地是什么性质、享受什么优惠、什么减免，这些目前都没有规定，所以进军养老地产的风险并不小。而地方政府将社会保障的‘十二五’规划纳入地方政绩的考核标准后，又势必希望推动这一产业。这就导致目前很多养老地产项目都是和地方政府合作的，在土地政策上存在一定的模糊性和不确定性，这是不利于行业长期健康发展的。”
        无忧保提示：险资圈地卖房，打着养老的项目，实则是为自己赚钱。而地方政府将社会保障的‘十二五’规划纳入地方政绩的考核标准后，又势必希望推动这一产业。防范以自用项目名义投资不动产”两条新规，被认为将对未来的房地产市场产生较大影响。