住房反向抵押养老的启示

中国是典型的“未富先老”国家。根据国情，怎样保障老年人的生活面临挑战。或许，我们能从欧美国家房产反向抵押养老中，得到一些有益的启示

撰文 张冬青

据有关方面统计，目前中国60岁以上老年人口为1.42亿，约占人口总数的11％。预计到2010年，我国老龄人口将达1.6亿，约占人口总数的12％；2015年将突破2亿。而到2044年前后，甚至将高达4亿。

相关调查显示，我国60岁以上老人残疾率为25.2％，生活卫生保障负担沉重。显然，中国是典型的“未富先老”的国家。根据我国的国情，怎样保障老年人的生活面临着重要挑战。我们也许能从欧美国家房产反向抵押养老中得到一些有益的启示。

英美“先行”

上个世纪80年代末，英美金融机构在这方面进行了大胆革新，推出不动产贷款新品种———住房反向抵押贷款。2007年6月，法国储蓄金库银行集团旗下子公司———地产信贷银行又率先在法国推出老人住房抵押贷款。

老人住房抵押贷款的受益人几乎清一色是退休者。退休者凭其房产作抵押保障，向银行申请贷款。贷款银行可以在借款人去世后出售其房产。如果借款人愿意，也可以在其未去世前出售其房产。

具体说，地产信贷银行先对贷款申请人的房产估价，然后一次性付给申请人贷款金额。借款人日后偿还的，是这笔贷款加上利息的总和。利率每年固定为8％。这8％的利率中，不仅包括贷款成本，还包括风险费。

尽管利率看来是高了一点，但有一点很值得称道，即地产信贷银行非常“大度”，不让借款人吃亏：借款人去世时所余欠款，或提前还贷时所余债款，不得超过房产的售价。说白了，万一房产售价低于还贷总额，差额部分由贷款银行承担。反之，如果房产售价高于负债额，多余部分将支付给借款者的继承人。

贷款新品

显然，银行推出这种贷款新品种，是对房市发展趋势作了深入考察研究，坚信债务不会超过房产价值。从精算技术角度说，由于银行事先无法知道还贷期的长短及累计还贷额，操作程序相当复杂。

地产信贷银行率先推出老人住房抵押贷款后，其他各家银行不甘落后，很快跟上。各个新品种贷款机制相仿，实施细则各有千秋。譬如借款方式多样化，除了地产信贷银行这样一次性付给以外，还有按月定期支付方式。

反向抵押贷款可使退休者以获取终身年金的形式出售房产，同时继续住在抵押出售的房屋里。反向抵押贷款颇似法国人熟悉的终身年金制房产交易，但不是通过个人与个人两边同意即进行的，而是通过银行进行的。

银行贷款专家指出，今后大批法国人要退休，其中许多人虽然退休收入不高，但拥有房产，这是一个潜在优势。这些人可以以终身年金的形式出售并享用他们的房产，而不把房子留给继承人。而许多继承人由于平均期望寿命的延长，届时可能已经购买了住房。

专家表示，这实际上是一种集体终身年金制房产交易。政府准备设立一个机构，管理这个新市场，以便互助承担贷款机构的风险。银行是这种终身年金制房产交易管理公司与房主之间的中介人。

特点明显

反向抵押贷款完全不同于传统贷款。其特点：一是这种贷款只提供给60岁以上的老人，主要针对已经拥有房产，但年事已高，收入不高的老年人；二是老人可通过抵押自己的房产，每个月从银行贷得一笔钱，用于贴补生活费或其他重大开支，如医疗费、抵补投资损失、解决燃眉之急或房屋装修等；三是反向抵押贷款每月能领取多少，要看房屋的价值、增值潜能以及房主的年龄。贷款额每隔3年重估一次；四是反向抵押贷款比一次性抵押房产获得贷款更具伸缩性。贷款期间，房产仍属老年贷款者所有，贷款人可继续享有房子增值带来的好处，可以选择适当的时候出售，获得比较高的收益，并同时还清贷款本息；五是与传统贷款相比，反向抵押贷款最明显的区别是，每月不是借款人向银行偿还本息，而是从银行获得本金。银行的贷款不是按月归还，而是若干年后一次性归还。

反向抵押贷款可以让不动产动起来，让老年人生活过得舒适富足一些。在当今老龄人口不断增长的新形势下，这不失为一种灵活的举措。老人住房抵押贷款或反向抵押贷款是老人自助自救一举三得的良方，既可使自己生活得舒适一些，也可以减轻子女的经济压力，同时亦可减轻社会负担。这个新品种登陆法国后，民众反应相当热烈。

诸多启示

那么，我们从反向抵押贷款中，又能得到哪些启示呢？

首先，积极创新，打破养老瓶颈。目前，我国的养老制度比较单一。在城市，有正式工作的可以享受养老保险，退休后可以领取养老保险金；可没有固定工作的人很少享有养老保险。现在不少人口从农村迁居到城镇，把毕生的积蓄都用在了买房子上，可到老了却没有养老的钱，最终还需要靠儿女养活，看儿女的脸色吃饭。在广大的农村更是如此，年轻时拼命挣钱，为儿女盖房娶媳，可到老了无人照管。之所以出现这种现象，关键还是养老问题没有得到很好的解决。实践证明，解决社会养老的问题单靠国家、子女不行，必须创新机制，坚持以我为本，利用自己积累的财富，走出符合我国家庭现有实际的新路子。

其次，因地制宜，把“死钱”变现款。目前老年人的钱不是用在儿女上，就是用在了房子上或其他不动产的投资上。而这部分不动产往往是留给后人的遗产，自己无法享受，这是造成老年人经济困难的重要原因。如果能像欧美国家那样将自己的房子进行反向抵押贷款，就可用自己积蓄的财富享受未来的生活，避免老来受穷的困境。

再次，政府扶持，银行积极推广。对于老年人的养老当然需要各方面的支持，其中政府的政策扶持是问题的关键。只有出台相应的政策措施，鼓励相关部门开办有关业务，支持经济困难的老年人积极参加，银行对符合条件的老年人大力开办养老贷款业务。这样不仅能够有效解决部分困难老年人的养老问题，也能给开办银行带来良好的经营收益。可以说，此举是利国利民实现多赢的创新举措，相信能够得到广泛的社会支持和积极响应。

2007年07月13日 14:02  上海金融报