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以房养老，看上去很美
未富先老的危机，开始如一把达摩克利斯之剑悬在中国人的头上。
中国人靠什么应对白发浪潮下的养老危机？靠养老金？毕生积蓄？抑或是孩子？如今，中国人又有了一个新的养老选择——靠房子。 《北京市 “十二五”时期老龄事业发展规划》明确提出，鼓励开展以房养老试点业务。以房养老这个舶来品能否在中国落地生根？
适用人群之惑——
有房的不需要，需要的没有房
以房养老在西方国家是比较常见的养老模式，但在我国尚处于起步和摸索阶段。目前，我国主要有 “以房自助养老”、 “以房换养”和银行 “倒按揭”3种模式。
“以房自助养老”，即有两处以上房产的老年人除了继续居家养老外，同时将自己名下多余的房产出租，或者空巢老人将同一房产中多余房间出租以赚取租金的养老方式。这种模式并不需要专门机构，不属于机构养老，是自我养老社会化的模式。
“以房换养”是老年人选择去养老机构养老前，委托相关机构、人员或亲自将名下房产出租，赚取租金用来补贴机构养老所需。这种模式早在2007年就在北京市石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行。当时是由该服务中心与中大恒基房地产公司合作，出租老人的房屋，所得房租返还给老人，以抵免在养老院的所需费用。
可是，该项目在推出之后没多久就早早搁浅。媒体报道，不少前去咨询者都反映，老年人将房子交给中大恒基出租，并没有享受到特有的优惠政策，而且养老服务中心对中大恒基没有任何约束机制，如果中大恒基没有把房租按时给老人，养老院不能保障老年人的任何权益。
今年10月， “倒按揭”的养老模式被中信银行破冰试水。老年人把房屋抵押给金融机构后，中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。该项业务申请的门槛是，办理该业务的申请者至少须有两套以上住房。
由此可见，老年人要想在中国 “以房养老”，至少要有两套住房。满足这种条件的老年人，往往生活有保障，不需要靠房子养老。而可能存在养老之忧的，往往是养老金微薄、经济条件欠佳的孤寡老年人，而这些老年人却一般居住条件极其有限，遑论靠房子养老。
70年产权之困——
人没走，房子却没了
中国银监会对以房养老进行了专题调研，最终认为，我国难以推行以房养老模式的原因主要是受房屋产权70年的掣肘。
我国的一个特殊国情是，住宅用地的使用年限一般只有70年。虽然2007年出台的 《物权法》已经规定， “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。可是， “自动”的含义仅仅表明住宅所有人不必像商业用地所有人那样，要在使用期届满前一年提出续期申请而自动地获得续期，而且政府有责任帮助住宅所有人完成续期。但是，这并不意味着自动续期等于无偿续期。
岭南律师事务所律师唐明曾经对此作过解释。他认为，关于70年之后如何续期的问题，至今还没有出台相关细则。此外，根据1995年实施的 《房地产管理法》规定，土地使用权的续期需要重新缴纳土地出让金，否则，土地使用权及其附着的建筑物都将被政府无偿收回。所以，住房70年产权到期后，抵押房屋面临有偿续期的问题，续期需要多少费用都是一个巨大的未知风险，因此，以房养老存在不稳定因素。
著名经济学家韩志国提出，中国70年产权制度必须废弃。他说，中国居民花比世界上大多数国家均价还高的价格辛辛苦苦买的房子，竟然起不到养老作用。中国居民平均寿命为71岁，扣除买地和建房时间，房屋的实际产权年限大都为60年左右。如果想以房养老，等于人还没走，房子的产权已经没了。国家必须给民众稳定预期，产权制度改革已不容忽视。
房价走势之迷——
房价下行危险，房价上行难企
对于金融机构而言， “倒按揭”业务推出的最大风险就是国内房地产市场价格中长期走势。农行个贷部的负责人曾经在媒体上表示，虽然 “倒按揭”很可能成为银行营利的新品种，但如果没有国家有关部门的政策扶持，减轻风险，以房养老很难大范围推广。 “倒按揭”的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值及未来房价走势，还要估算老人寿命，
事实上，对金融机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而 “倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。如果是房价上行期，以房养老的问题不大，当然，在目前国家宏观经济调控时期，房价是否还能够继续上走只是一个未知数。可是，如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题。
按照中信银行 “倒按揭”业务的规定，如果老年人不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。银行将房产收回后无非出租或出售以获得相对稳定的现金流，但是在房价下行时，房子租不出去或者卖不上价的情况也是可能发生的。所以，如何将抵押房产变现对于金融机构来说是一大考验，可能积累成巨大风险。
此外，媒体报道，以房养老之所以在国外成熟运行多年，是因为国外发达国家房价相对理性， “萝卜就是萝卜价”，而不是像时下的国内房地产市场一样， “萝卜却能卖出人参价”。在一个完全扭曲了商品性质、保障功能的房地产市场，牟利的、炒作的资金乐于进入，理性的投资者却不敢进入，这会直接排挤长远的、预期并不明显的以房养老模式。
因此，不少专家认为，要解开中国的养老困境，以房养老是一个有益补充，创意不错，却操作不易。首都经贸大学葛蔓研究员的话代表了不少人的心声，她说： “对大多数晚年老无所依的人来说，最应该负起养老责任的，除了他们有赡养能力的子女，政府也应该出面担负起这个重任。”
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