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近几年，随着我国进入老龄化社会的步伐加快，许多房地产商转向投资老年地产。特别是2013年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》颁布后，一些房地产企业更是看准了商机，抢占先机投资开发老年地产。于是，一处又一处规模宏大的，冠以“ⅩⅩ健康城”的养老地产项目相继建成。与之成正比增长的却是这些养老地产项目的空置率迅速攀升。为缓解这个问题，笔者建议，应调整老年地产的营销结构，尽快提升老年地产的文化“内存”。
是以卖房为主，还是以租房为主?
目前，绝大多数的房地产从业人员，熟悉的都是以往的一般的房地产营销的老套路。而对老年客户群的生活方式、消费理念和消费习惯，特别是对老年人的文化需求，缺乏了解。
根据我国的国情和老年人生活和消费的习惯，绝大多数的老人还是愿意选择以社区为依托的居家养老或选择季节性、阶段性、体验性，以文化休闲和旅游内容叠加的度假式的旅居。我们可以从近几年每年都有40万左右的东北老人去海南当“候鸟”的事实中受到启发，其实更多的老年人对晚年的养老还是以季节性的迁移和寻租为主，而不是投资大笔资金去购买异地养老住宅。鉴于此，囤积了大量海景房的房地产商们，应该尽快从以卖海景房为主的误区中摆脱出来，走一条以季或月为期限，为前来休闲度假的老人提供出租房屋和相应的文化服务项目。
如何从卖房子转为卖服务
现在，一些房地产商，已将主要的精力从卖房子转为卖服务。国家对支持老年地产的相关政策正在抓紧研究和制定，但是，对于老年地产中涉及的为老年服务的特色内容并不明晰。
老年人根据年龄的不同和阅历的不同，需要提供的服务内容也不尽相同。如何实现老年的差异化、个性化的服务，是一项很复杂的工作。因此，老年地产商应主动取得老年机构、老年团体、老年媒体、老年学者专家、老年消费者的配合和支持，在设计和配置老年服务内容和服务设施时，除了要有充分的市场调查，科学的论证，严格的行业标准规范外，还要善于搞好与有关部门和团体的对接和合作。尤其是涉及到老年文化服务品牌的推出和运作，无论是设计还是实施，更多是要靠资源整合式的整合营销，而不是靠老年地产企业唱独角戏，那样是不能奏效的。
拓宽老年精神文化服务领域
老年房地产不同于一般的房地产项目，除了具备完善的针对老年人需求特点的硬件外，开发商应该多考虑老年人在心理沟通和交流，以及精神文化等方面的需求，为老年人提供丰富的人文关怀，提供多种兴趣爱好活动的场所和条件，在满足老年居住基本需求的同时，还要满足老年人在生活、心理和社会接触方面的种种特殊需求。
在满足老年人度假式的文化休闲需求方面，要根据老年人的需求，不断推出老年人喜欢参与的各种文化活动。这些文化活动不仅是老年人喜欢的音乐、歌舞、影视、书法、绘画、编织、文学创作等，还要善于根据目前这些老年人，大多是出生于二十世纪四五十年代，称得上是“共和国的同龄人”，他们有相似的人生经历，形成了他们共同的集体记忆，产生了极为相似的怀旧心理和补偿心理，应有针对性地创意和策划一些能激发他们集体兴趣和集体记忆的活动。如老歌、老照片、老影片的欣赏活动，回忆老知青题材的文学创作活动等。有些活动还可以拓展为跨地区的老年旅游、老年休闲文化、老年文化赛事等，用创意新颖，老年人喜欢参与的老年文化活动，激活当地老年地产的人气，将一些老年地产比较集中的地方，打造成老年文化活动、老年产业论坛、老年文化成果展示的基地或中心，使曾经拥有大批闲置海景房的寂静海滩、海岛，成为老年人的欢乐海岸和老年人的欢乐岛。这也不失为激活老年地产的一条途径。
不能只局限养老，要提升老年地产的文化“内存”
应该趁老年教育产业、老年家政服务业、老年健康产业方兴未艾之时，开发出更多的可供老年文化休闲，满足多种兴趣爱好的文化娱乐设施和场所。
去年北京的中科惠泽，在青岛韩家村民俗村，利用当地雄厚的民俗文化的底蕴，创建了一座“老年影视拍摄基地”，虽然规模不大，设施也是因陋就简，但是许多中老年步入其中，扮演了一个角色，上了一次镜头，圆了他们多年的“电影梦”，反响非常热烈。这代老人也曾怀有许多梦想，但是由于社会和历史的原因，给他们留下的更多的是遗憾。比如他们中的绝大多数人没有实现上大学的梦，那么，如今他们老了，若能根据他们的补偿心理，创办一些“老年文学院”、“老年艺术学院”、“老年书画艺术学院”，既丰富了他们晚年的文化生活，又圆了他们的“大学梦”，还能提升所在地的人文景观，岂不一举多得。应该说，老年地产中的老年文化设施建设项目，正蕴藏着一桶又一桶的黄金，正等待着房地产商们去挖掘!
是自我强化，还是整合资源，借势乘势?
房地产企业不可能在每个环节上都有自己的专家和高手。为了更快的做大做强老年地产，从事老年地产的企业领导，要善于整合社会资源，利用社会各种力量和各种机遇，通过广泛合作，达到借力借势。
当前来讲就要尽快打破自我规划、自我设计、自我运作，自我强化的模式，与老年机构、老年文化和学术团体、老年协会组织，老年媒体、老年健康产业等建立联系，优势互补，联手打造，合作共赢。要吸引和吸收一些熟悉老年产业和老年需求的策划和创意人才，围绕激活老年地产，推出繁荣老年地产文化的服务项目和社会活动。比如，解放前到东三省的“创关东”的山东人很多，以大连为例，80%左右的市民的老家都是山东的。一部题为《闯关东》的电视连续剧，唤起了全国各地“山东人”的记忆。而人到老年又都有怀乡之情，怀旧之心。如果我们山东沿海城市经营海景房的房地产商，会巧借电视连续剧《闯关东》的势，及时推出“闯关东的那一代和后代，回山东看改革，叙乡情”的专题老年旅游，或者举办请山东老乡回家乡度假游的活动，那么充满乡情的老年旅游与正在崛起的老年地产，难道不会出现一次成功的组合吗?还有眼下那么多闲置的海景房，可以通过老年团体、群团组织、老年媒体等，组织中老年到海边开展“金婚”、“银婚”的“蜜月游”，年轻时海誓山盟，老年时大海作证，如此选题立意，不信不会引起社会的关注和反响。还有暑期可以搞爷爷奶奶、姥爷姥姥带着隔辈人的“天伦之乐亲情游”等度假休闲活动。这样，在把闲置的海景房利用起来的同时，也创新和丰富了老年旅游文化和敬老孝亲文化。
房子好建，住客难请，关键是要想法组织老年人入住。老年人一旦住进去了，那么紧跟着的就是丰富多彩的各种文化活动，这样才能很快地聚起人气。也就是盘活了房地产后，接踵而来的必须是提升人文环境的指数，这样才能吸引越来越多的中老年，离开自己生活习惯了几十年的老巢，来此享受优美的自然生态，崭新的生活方式，丰厚的文化生活，以此提高晚年的生活和生命的质量。 (作者系中国报业协会老年报分会顾问、辽宁老年报社原总编辑、北京中科惠泽企业发展战略顾问)
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