“以房养老”的倒按揭模式探究

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　　人口老龄化的浪潮席卷了全球， 中国也不例外。随着我国计划生育政策的实施、人口出生率的下降和平均寿命的延长，人口老龄化呈加剧之势。据2007年全国人口0.09% 抽样调查数据公报统计数据推算，2007年60 岁以上人口为1.80亿人，占总人口比重已达到13.64% (其中，65岁及以上的人口为1.24亿人，占总人口的9.35%)。

　　按照联合国制定的“60岁以上老年人口占总人口的比例达到10%， 或65岁及以上老年人占7%，即开始进入老龄时代”的标准，我国已经完全步入老龄化社会。但是，我国的社会养老资金存在较大缺口，社会保障体系面临着严峻挑战。

　　在宏观上，国家和社会尚缺乏雄厚的经济实力和物质基础为数量庞大的老年人口提供充裕的经济保障和丰富的物质生活资料;微观上，大多数老人在收入不高、储蓄不多、物质缺乏的情况下开始了他们的晚年生活。“421”家庭的大量出现，养儿防老的传统养老方式受到严峻挑战。

　　如何拓展必要的金融产品解决养老问题，让老人们安享晚年，保持社会和谐稳定，是摆在全社会面前一个亟须解决的问题。

　　以上数据来自韩再博士的新书《住房反向抵押贷款运作机制》，此书由中国金融出版社2014年1月出版发行。

　　住房反向抵押贷款在许多老龄化国家和地区已经发展为一个成熟的金融产品，但我国目前尚未引入。对它进行研究， 无论从理论上， 还是从实践上，都具有重要意义。

　　通过开展住房反向抵押贷款的研究，可以丰富房地产金融等相关理论;有利于促进我国的金融创新;有利于推进养老方式的创新。

　　“以房养老”模式在发达国家早已展开，自荷兰最早通过倒按揭方式解决老年人住房问题之后，“以房养老”模式不断创新，国际上出现三种典型的模式，即市场主导型运作模式、被动式运作模式和政府主导型运作模式。

　　英国是典型的被动式养老，政府不主动寻求“以房养老”的模式，而是在经济与社会状况恶化的情况下被动运作。由于英国有较好的保险(和讯放心保)业作支持，因此此类模式得以展开。

　　新加坡是典型的政府主导型运作模式。新加坡政府通过出台各种政策，发动包括房企、银行、社区等各方面的力量，较好地实现了“以房养老”。

　　美国是倒按揭模式的典型代表。20世纪70年代以后，随着美国进入老龄化社会和住房自有率的提高，有相当多的老年人成了“房产富翁，现金穷人”，生活很清苦。 2000年以后，由于国会的介入、政府政策的支持和消费者的认同，美国的住房反向抵押贷款加速发展。此金融产品对于减少贫困、提高老年人的即期收入和生活质量、缓解社会保障压力等，均起到了较好的作用。

　　总结发达国家的相关经验教训以及发展规律，韩博士首先从宏观背景、供求关系和住房反向抵押贷款的外部性三个方面对我国开展此项业务进行了分析，得出我国已具备开展住房反向抵押贷款的基本条件;其次基于信用风险理论对我国贷款机构开展住房反向抵押贷款时所面临的借款人提前偿付的违约风险、住房维护的道德风险进行分析和度量，并就我国金融市场现状提出通过签订合理条约和制定合理贷款价值比等措施管理风险;最后基于损益视角对贷款机构所面临的利率风险、长寿风险、住房价格波动风险、流动性风险进行分析和度量， 并提出相应的管理方法，包括住房反向抵押贷款保险与资产证券化。

　　在本书的最后，韩博士提出我国顺利发展住房反向抵押贷款业务的具体建议。主要包括制定法律法规、稳定房地产市场、提供宣传和免费咨询服务以及税收优惠等方面，同时建议近期采用政府开展型，待金融市场相对完全时采用私人部门开展型。

　　由此可见，韩再博士的《住房反向抵押贷款运作机制》一书是一本全面反映倒按揭“以房养老”模式的著作，具有很高的阅读借鉴价值。

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