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包括养老地产在内的养老产业遭遇尴尬，缘自四大难题未解，世联地产(002285,股吧)顾问事业部总监李亚南将之称为“四大痛点”。诸如养老院、养老旅游等，无不面临着这一难题。
这四大痛点分别是：市场模糊、盈利困难、营销乏力和难以持续。
“到目前为止，养老产业面对的还是一个模糊而想当然的市场，”李亚南说。可以根据健康程度对老年人群进行一定的划分，而目前的养老产业还停留在泛泛而谈的阶段。按照李亚南的划分，可以把老年人群分为高端健康老人、高端自理老人以及需要护理的老人。“几乎所有介入养老产业的商人都将目标对准了高端健康老人，但是他们并不知道这一群体的实际规模与购买力。”另一方面，健康老人也只是一个暂时的阶段，因为自然规律决定了每一位健康老人最终都会走向需要护理的阶段。很显然，多数养老机构还拿不出一套完善的护理老人的服务方案。
养老产业面临的另一个难题是盈利困难。“很多接触过养老地产、投资过养老院的商人都表示，养老产业是一个比较慢、比较贵、比较不赚钱的产业。对于养老地产而言，赚钱确实是一件比较困难的事情。”李亚南介绍很多养老物业的土地性质都比较冷门，有医疗划拨用地、工业用地、集体土地甚至军事用地，很多养老物业都难以销售，投资方难以收回成本。对于手续完备的养老项目而言，政府还会设定很多条件，要求开发商建设基础设施，这极大地推高了养老项目的成本。
如何营销养老产品也是整个养老产业需要解决的问题。“如何对老年人进行营销？到底是卖房子还是卖服务？这些问题搞不清楚，怎样将产品卖给消费者？”李亚南表示，对于养老产品的营销而言，卖物业还是卖服务，卖给老年人还是卖给他们的子女，营销方式的差别很大，因此需要不同的营销渠道和手段。由于这些基本问题还没搞清楚，因此目前养老产品还难以做到有效的营销。
正因为养老产业的诸多不完善，所以养老机构的持续经营是一个更大的难题。目前国内还没有专业完善的养老服务团队，无论从人员培训还是团队管理方面，养老机构都难以做到专业可持续。加之养老产业还需要医疗等更加专业的资源，真正能够持续经营的养老机构少之又少。然而持续经营对一家养老机构而言至关重要，台湾养老机构恒安照护集团董事长胡世贤表示，“养老产业是一个进入就不能退出的产业，如果半途而废将对社会造成较大的危害”。
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