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国务院近日下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，短短十七个字，即在社会上迅速引发热议。
业界人士分析，这一被称为“以房养老”的模式，旨在探索用市场化机制解决养老问题，在发展养老服务业中逐渐利用社会力量，发挥市场配置资源的基础性作用。如此可以减轻政府压力，为养老引来具有持续性的长期资金，增加养老金的多元化筹集渠道。
众所周知，目前我国的养老主要是以子女赡养、退休金和社保金来构成。伴随着“4+2+1”类型的家庭模式逐步普及，年轻人承担的家庭责任越来越大，在赡养老人方面面临的经济压力也逐步成为一个社会问题。创新养老体制机制，已是大势所趋。而“以房养老”算是一种“舶来品”，能否适应中国的水土，还需要通过试点检验。
在这种背景下，试点“以房养老”就具有特殊而深远的意义，是一项完善养老保障制度的有益探索。虽然政策出台后许多人还有疑虑，但是试点正是为了探路，除总结相关经验外，关键是要试出有哪些问题和障碍，是否有可持续性，并据此进行相关配套制度改革。
“70年产权”以及价值评估问题，是目前人们对这一新模式能否顺利推行和普及的最大担忧，而试点也需首要解决这些操作技术问题。在这一操作模式下，金融机构实际上面临着一个“两难”的风险问题。因为以房养老的时间跨度比较长，这一期间内人的寿命和楼市走势都很难预测，因此金融机构操作“倒按揭”的风险，随着时间推移反而会越来越大，因此在保险（放心保）定价或者抵押评估上存在着很大的不确定性。
而且，许多城市的房价正在上涨中，尤其是一线城市，价值的评估能否公允，是决定试点成败的关键。工行的一名信贷人士说，住房70年产权到期后怎样处置，也是一个滞后的风险节点。因为现在许多老人居住的房屋都是老房子，等到去世交割时很快就面临产权到期的问题，如果归金融机构所有，不仅变现能力差，房子的远期交易价值也会大打折扣。在我国居民住房保有观念强烈，楼市还未完全步入成熟化轨道的情况下，以房养老的推开，显然还需要许多配套制度的改革。
具体的操作模式尤其是最终住房所有权归属的设计，正是试点需要破解的难题。这是因为，在我国，固然有许多以房产为抵押的金融产品，比如住房按揭贷款以及住房抵押消费贷款，但是在合同履行完毕后却大多没有出现住房所有权的转移，只有在少数贷款出现不良时才出现了住房产权的转移。所以，在老人去世后的房产归属以及赎回机制上需要做大文章，如果设计不透明或者有失公允，在我国房地产价格上涨预期仍高企的背景下，极易出现纠纷。这一点在政策设计之初就应当充分考虑。
有人认为，由于国情不同，我国与西方国家社会风俗差异很大，既要借鉴国外的先进经验，又不能完全照搬。未来的试点，也亟需一个稳定的房地产市场环境。从现实来看，我国房价还处于持续上涨的不稳定状态，老百姓更愿意去将房屋出租获得租金，比起“倒按揭”，房屋的产权还在自己手中。即使房价下跌，对“以房养老”的另一方——金融机构来说，也是一个极具风险的挑战，对人的寿命、利率等方面的评估确定都是一个需要逐步完善的过程，不能一蹴而就。同时，房地产评估市场相对不成熟，也没有相应的法律来保障这一制度，只能靠条例、意见等来规范，所以在技术操作上也比较困难。
“以房养老”，不仅仅是一个单纯的经济问题，它关乎民生中最基本的“衣食住行”，也是当前需要攻克的社会难题。当买房成为年轻人生活中的头等大事时，“以房养老”，又会以怎样的份量进入老年人的晚年生活？
政府明确“以房养老”的试点后，即意味着很多问题有待市场的检验，通过发现问题、提出整改措施，进而来制定一个比较完善的“以房养老”体系。价值评估、产权归属以及金融风险防范，无疑将是试点中的重要内容，人们对此满怀期待。
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