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房产是大多数人一生中拥有的最大一笔个人资产，如果能用它来为老年生活“添彩”，自然值得期待。以往包括本市在内的部分地区曾探索过“以房养老”，但效果都不太理想。日前，国务院在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点，具体操作办法和实施计划有望明年一季度出台。业内人士表示，养老金领取期限难成共识、房产难以“达标”及观念难以接受，是以房养老推进过程中有待解决的三个主要难点。
领取期限难成共识
对于老人来说，将自己的房产抵押给金融机构，自然希望能够终身领取养老金。但对于金融机构来说，由于房价波动较大、房屋产权只有70年，以及对于老人寿命难以预期等原因，则希望支付养老金的期限最好明确且不要太长。
“这种模式在国外得以推行，有一个重要原因就是房产价格相对稳定，有的国家房价几十年都没有大变化。但在我们国内，房价未来如何波动，还真不好说。”银行人士表示，老人去世后，银行要通过处置房产“回本”，如果届时房价大幅降低，银行就会“亏本”。而支付养老金的时间短一些，银行要控制风险就会比较容易。比如一家曾推出“倒按揭”服务的银行，就将这种养老贷款的期限设定为10年。
另外，随着生活水平的不断提高，医疗技术的快速发展，老人的寿命也在逐渐延长。如果要提供终身支付养老金的服务，对于银行、保险（放心保）公司等金融机构来说，产品设计中的精算也是个大难题。
自有房产难以“达标”
想要“以房养老”，前提是老人必须拥有能够被金融机构接受的自有房产。而金融机构对于老人用于抵押的房产也会有房龄等方面的限制，为了避免将来发生纠纷，可能还会要求老人拥有不止一套住房。
按照当前的政策，房屋土地使用权最多只有70年。老人的住房在抵押之前，可能已经居住了好几十年，而该房屋的产权一旦届满70年，就会“前景难料”，因而金融机构对于抵押前房龄已经过长的房产，会不予接受。比如有的银行，就规定用于抵押的房产房龄不能超过25年，甚至不能超过15年。这样一来，年轻时购买的住房，到年老时就可能无法用于养老。
由于担心自己对老人抵押的房产进行处置时，出现房产纠纷问题，金融机构可能会要求老人拥有至少两套住房。但如果符合这个条件，老人将其中一套房产出租，即可用获得的租金养老，也就无需再将房产抵押给银行了。
现有观念难以接受
在很多老人的观念中，自己打拼了一辈子才拥有的房产，是可以留给子女的最大一笔遗产，如果为了自己的晚年生活宽裕一些，就将房产抵押给银行，观念上难以接受。也有老人坦言，即使自己想要“以房养老”，恐怕子女们也不答应。
市民李先生表示，如果自己的子女都在国外生活，可能会考虑“以房养老”，但眼下孩子就在身边，还是“舍不得”就这么将房产给了银行。
另外，许多老人对于开办“以房养老”业务的机构也不太信任，担心一旦被骗，倾注了一生心血的房产就将“不翼而飞”，自己反而会弄巧成拙。
业内人士表示，“以房养老”政策要得以推进，还需要稳定房价、70年产权等系列政策的配合。同时，对于开办“以房养老”业务的相关机构，也必须加强监管。新报记者 王婷
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何为“以房养老”：所谓“以房养老”的模式，就是老人将拥有完全产权的住房抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构根据房产价值为老人提供养老金，老人去世后，房产归金融机构所有。这种模式在国际上是一种比较成熟、普遍的做法。两年前，也曾有银行在本市推出过这类个人贷款业务，一时间引来不少市民咨询，但后来未能形成规模。
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