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被市场普遍称作“以房养老”模式的“老年人住房反向抵押养老保险”办法,近日被写进了国务院的指导意见《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》），这一尚未细化的顶层设计能够缓解多少有房老人的养老压力并切实满足其养老需求，仍然有待市场的检验。
此前，我国老龄事业发展“十二五”规划从机构养老、社区养老、居家养老三方面提出了建设目标和任务。其中，居家养老依然是解决大部分老人健康养老的主体养老模式，老年人对住宅的依赖程度远远超过其他方面需求。然而，目前我国住宅的居住条件尚不具备保障老年人安全养老、健康养老、舒适养老的诸多条件。
事实上，在发达国家沿用多年的“以房养老”模式在若干年前已经被借鉴进来，局部地区的试点效果并不理想，此次上升为国家意见，在市场各方看来，顶层设计的行之有效，既依赖于财税、金融、法律等政策的完善，更需要接受传统家庭伦理观的挑战。
有房老人的新选择
目前，似乎没有多少城市确切调查出有房老人的数量和占比，进而到底多少有房老人乐意将自有房产抵押给金融机构以换取养老金，或者将养老金用于购买保险（放心保）公司养老保险（包括养老社区的入住资格等），准确的调查结果不得而知。
“至少对有房老人而言，这是多了一项选择。”对外经贸大学保险学院博士后王东对记者称，愿意将房产抵押给金融机构以换取养老金的老年人群，要么是子女均拥有房产，要么是退休金不足以维持养老生活需要抵押房产。和上海等地曾经试点的房产一次性转让相比，住房反向抵押的方式为有房老人留了一条退路，使得其选择更加灵活。
目前，对城市里的大多数老年人来说，主要将退休金和个人积蓄用于看病吃药、请人照顾等各项养老保障。然而现有的社会养老保障水平相对低下，一线大城市企事业退休人员的养老金平均水平每月大约为2000多元，退休后收入较在岗工作时大幅“缩水”，现金收入并不充裕。按照通常意义来理解，拥有房产但现金不足的老年人，“住房反向抵押养老保险”类似于“住房抵押消费贷款”，有助于盘活存量资产，满足有房老人在养老保障方面的更高需求。
但王东同时提出了另一个疑问，大城市里有房子、无贷款的老人，养老资金问题通常不大，恰恰养老资金最短缺的人群多是无房老人。事实上，“以房养老”模式在南京、上海、北京等地的个别金融机构曾经自发尝试过，银行零售业务部门也推出过以房产为抵押的金融服务，但在近几年实际运行中,针对这样的新业务,即使是有房老人也是心存顾虑,不敢轻易把房产抵押出去。
传统伦理观受挑战
房子是留给自己养老，还是留给子女继承？恐怕在老年人“住房反向抵押养老保险”政策明朗之前，多数国人的惯性思维仍是把房产当作最重要的家庭财产传承给子女，这符合中国沿袭千年的家庭伦理观。
“尤其在近年来商品房价格一路飙升的背景下，城市里的"啃老族"队伍愈益庞大，很多年轻人不得已和父母常年居住在一起，如果再考虑抵押房屋用于老人养老，的确是对传统家庭伦理观的极度考验。”部分受访者告诉记者，在当前的背景下，房屋成为最有价值的资产，权衡将这笔财富用于老人还是留给自己，是对年轻一代的极大考验。
一项统计显示，目前我国空巢型老人家庭的数量已经超过一半，在“421”家庭结构下，居家养老的老年人正逐渐失去必要的保护和照料，房屋户型原本就不是按照老年人的生理和护理需求所设计，即使当前的商业化社区，大多数没有专门针对老年人心理和生理需求设置相应的活动场所、卫生医疗等配套设施，居家养老的老年人在很多情况下处于操劳、乏味、护理不到位的生活状态，不排除一部分老年人及其子女的消费观念正在改变，将房产抵押出去以换取更有品质的养老生活，让自己以及父母的养老生活过得更有尊严。
“但中国养老产业的问题，其实不是钱的问题，而是相关服务供给不足的问题，在小城镇和县城一级行政区，养老问题表现得并不明显，大城市里已经出现有钱无法享受养老的问题，好的养老院都排队到好几年之后，有钱又有什么用？”王东称。
近年来，养老产业吸引保险、医疗、地产等资本大鳄参与其中，和商业化的住宅不同，大多数养老社区没有产权，有的只是使用权，消费者购买养老地产不仅是购买养老社区的居住使用权，更是购买与养老相适应的各类服务。在参与者看来，一位六七十岁的老人未必需要70年的房屋产权，建议土地主管部门推出专门针对养老地产的土地使用权限，诸如20年、30年的土地出让期限，以区别于住宅、商业和公建住房，这类住房的价格更为经济，有限的资金可以重点用于提高养老服务品质上来。
“反向按揭”藏风险
在部分商业银行看来，此次“以房养老”金融模式相当于“反向按揭”，和正向按揭恰恰相反，随着时间的推移，老人领取的养老金额越多，金融机构风险越高。甚至有一种担心认为，老人去世后子女不搬出去怎么办？
“这里面的首要问题是抵押率核定难，一方面商业银行不知道老人活多久，出让房屋产权时金融机构需要先行定价，反过来支付养老金，如果老人的寿命远远超出定价时预期的寿命，意味着银行将一直支付养老金；另一方面，房价的未来趋势值得怀疑，比如温州现在出现了一批断供的房子，倘若未来房价下跌，如何先行确定房屋的反向按揭抵押率？”王东称，“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保、行政管理多个领域，在很大程度上带有准公共品的性质，推行这一业务模式，需要在各地总结经验的基础上从国家层面给予完善、细致的顶层设计。
根据一部分地区的前期试点办法，贷款额度视房屋状况来评估价值，通常按照房屋评估价的70%做一个抵押率，按此每月给客户支付养老金。但在试点过程中，这一业务的成交量很少，大多数金融机构持以观望态度，各方积极性均不高。
“并且房屋存在70年的产权问题，抵押物属性有些不当，这也是金融机构不得不考虑的风险。”王东认为，此次政策出台，相当于政府给房地产业又是"亮出一刀"，很多房子又可以回到市场上流通，增加了供给，近期房地产股一直在走低，应该说部分反映了这种预期。
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