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“一个人30岁按揭买了房子，到60岁退休那年终于还完贷款，但为了养老，他在60岁时通过"倒按揭"方式，把房子卖给金融机构，后者每月给他一定的养老金，直至终老。”
日前，国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干服务意见》，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，公众对此做了以上解读，并称之为“以房养老”。
以房养老是“舶来品”
因传统社会保障体制存在诸多问题，舆论对于养老保险（放心保）体系一直存疑，“老无所依”似乎成为普遍隐忧。原本，“以房养老”是想更好地解决这一问题，未料一经提出，却引来更大的社会质疑。
业内人士指出，“以房养老”不是养老政策，而是一种政策型金融服务模式，其并非要取代国家养老体系，而是在此基础上提供更高的养老保障水平。在国外，“以房养老”是一种成熟的金融养老方式。比如，“倒按揭”(即“老年人住房反向抵押养老保险”)发源于上世纪八十年代的美国，随后，日本、新加坡及一些欧洲国家纷纷效仿。
“国外模式一般是由银行来操作，老人把房子抵押给银行，银行按期发放一定数额养老金给房主。”上海市保险同业公会秘书长潘涨潮告诉记者，美国的“倒按揭”包括“抵押式”、“搬离式”和“共享式”，其中“抵押式”最为普遍，62岁以上的老人将房产抵押给银行或理财公司，协议有效期内可按月领取生活费，到期归还本息，或将房产折价；“搬离式”是老人需搬出抵押住房供放贷方任意处理，并签署还贷协议；“共享式”则要求老人出让25%至30%的住房所有权作为还贷抵押。在新加坡，年满62岁的老人可申请由新加坡职工总会下属的保险公司及新加坡华侨银行提供的“倒按揭”，老人去世前或出售房屋前都不需还贷，贷款到期时如不能支付贷款利息，贷款人将出售房产。
或面临“水土不服”
虽然“以房养老”在国外已有成熟运作的实践，但考虑到国内市场环境远不如国外经济运作有序完善，因此，“短期内，"以房养老"很难实现，还需进一步调查研究，才可能进行正式的产品运作。”潘涨潮表示。
国内房地产市场存在诸多不确定性，房价剧烈波动是影响“以房养老”交易双方博弈的重要因素之一。有专家表示，如果房价上涨，扣除贷款额及各种费用后还有剩余，则归借款人或其继承人。继承人可充分享受房价上涨的好处。但如果房价下跌，贷款额大于房价，金融机构面临的风险很大。这种背景下，对房产未来价值的评估也将是难题。金融机构担心房价下跌，抵押人则担心房价上涨，特别是在中国房地产市场还不成熟、地区间房价差异开始显现的情况下，房产估值尤其困难。
专家表示，“以房养老”仅靠金融机构很难解决，房屋70年产权到期后的处置办法也是银行、保险公司担忧所在。如《物权法》规定，住宅建设用地使用权期满后可自动续期，但细节尚未确定，尤其在续期是否需要支付土地使用费的问题上，切实关系到银行接受房屋之后的利益，目前并无定论。不稳定的政策环境，会让金融机构参与“以房养老”的积极性大打折扣。
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