“以房养老”不妨换一种思路

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　　陈伟华

　　民政部日前澄清近来对“以房养老”的众多质疑，指出其试验性，请大家不必太敏感。为何在国务院颁发的　《关于加快发展养老服务业的若干意见》　中这一条特别引起关注呢？还是因为跟房子挂上了钩，一说到“倒按揭”，关系到了房子的财产权转移变化，不得不让人紧张。也正因为这样，“倒按揭”的以房养老模式，不被公众看好。

　　原因是，无论怎么设计方案，“倒按揭”都要面临老人寿命无法预期和房产市场无法预期两个不可控风险，抵押房产的老人和接盘的银行或金融机构都无法找到有效的报价基准，另外还存在着土地使用权70年到期的大限约束，在无偿续权的方案没有明确前，“倒按揭”无法越过这样的法律障碍。

　　然而，“以房养老”果真无路可走吗？至少在一线大城市，在越来越拥挤的中心城区，“以房养老”还是大有可为。因为一大批城市老人拥有中心城区的房产，面积适中，租金回报可观，在租房市场上有强劲的可持续性需求。而对于老人来说，如果居住在城市周边也能够得到医疗等养老服务，就不一定非住在中心城区。在中心城区和城市周边的房租中间存在的价差，就是“以房养老”的基础。通过市场配置来重新分配资源，让老人得到适宜的养老环境和经济补贴，让新移民和年轻上班族获得更多的居住便利。这就需要中间商的参与。这些中间商应该在城市周边筹集或自建养老型社区，配置完善的医疗保健、清洁护理等养老服务，与有需求的老人互租对方的物业。在面积相近的情况下，中心城区物业更高的租金就能够成为老人养老的补贴、养老社区的运营费用和中间商的代理回报。

　　这一模式的好处是，规避了房租市场和老人寿命的不可预期风险，双方都可以动态管理自己的物业和风险。老人可以先试住再决定要不要以房养老，也随时可以以较低成本收回自己的物业。而中间商则可以很快从物业租金的差价中收回投入，不必再垫付几十年的养老金，还可以通过统一运营等方式降低管理成本。对于政府来说，这一模式还为中心城区提供了大量出租房供应，可以满足越来越紧张的居住需求。当然，要鼓励这种模式，政府应当提供必要的政策扶持，比如对养老产业的各项税费和审批优待，另一方面也要加强监管和法律服务，保护老人的合法权益。

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