“以房养老”的那些事儿

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　　“但存方寸地，留予子孙耕。”这是记者针对不久前国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，提出的要开展老年人住房反向抵押养老保险试点一说，从某离退休干部处听到的回答。

　　显然，对于大多数人群而言，对于明年可能试点的“以房养老”并不买账。尤其对于老年人来说，将自己居住多年的房产抵押出去，而无法留给子女，这样的现实，一下子难以接受。

　　不仅如此，向来市场嗅觉灵敏的金融机构似乎也对这一信号并不感冒。在接受记者采访的银行和保险（放心保）机构中，几乎口径一致地表示出了些许的担心。参与热情远低于市场预期，一些从业人员甚至从未听说过相关业务。

　　“金融机构担心房价会跌，消费者则担心房价会涨，抵押后亏本。”一业内人士一语中的，在其看来，现如今，我国的养老模式基本上就是子女赡养、退休金、社保金等，随着中国家庭结构的变化和消费水平的提高，“养儿防老”的难度已越来越大，很多家庭都是独生子女，成年后赡养双方四个老人，压力非常大，纠纷也时常产生。所以“以房养老”作为养老方式的一种补充也具备一定的现实意义。

　　市场背景

　　职工养老储备处“基本水平”下限

　　9月26日，平安养老保险股份有限公司和中国社会科学院世界社保研究中心在北京联合发布首个《中国职工养老储备指数（CEPRI2013) 》。本次调研对中国内地36座大中城市的约2.4万位企业职工进行了抽样访问。指数从养老储备充足度、稳定度、认知度三个角度，对中国内地不同年龄、不同行业、不同企业规模等职工的养老储备状况进行了调查和测评。

　　调研发现，2013年中国职工养老储备总指数为60.6，处于评价基准第三档，即“基本水平”的下限，基本满足养老储备要求，但仍有较大提升空间。数据显示，中国大中城市职工（含家庭）平均金融资产达61.6万元，对养老储备具有一定的贡献，但投资增值方式较为保守。其中，个人最期望养老储备方式是银行储蓄，占比高达32.9%；其次是个人商业养老保险和不动产，分别为18.5%和17.0%。不动产方面，受访职工平均拥有1.01套（考虑到婚姻状况，应该介于人均和户均之间），以住宅为主。拥有2套（含）以上房产受访者仅有15.8%，另外，17.2%的受访者不拥有任何房产。因此，大中城市职工持有的住房基本满足居住需求，对养老储备的贡献不应有过高期待。

　　而人们对基金、股票、债券等流动性更强的现代化金融工具不太认同，三者合计占比仅为24.4%。调研还显示，中国职工个人理财意识和能力有待提高,急需政策规划引导。

　　对养老模式的几方面建议

　　调查结果表明，加快重构养老保障体系三支柱的顶层设计，推动养老储备水平的提升已迫在眉睫。基本养老保险方面，须尽快解决个人账户空账问题，推动基本养老结余市场化投资运作，实现保值增值。企业年金方面，应加快“扩面提幅”，特别是养老储备低的民营企业、服务业，并推动公务员、事业单位建立职业年金制度。个人养老储备方面，加快“个人税延型”养老保险政策的落地实施。

　　同时，国家还可充分利用投资复利增值效应，有计划地推进养老储备模式从储蓄型养老转变成投资型养老。首先，建议社保结余基金尽快从储蓄型积累转变为投资型积累；其次，参照美国个人养老账户（IRA）的模式，为城镇职工、城乡居民、农民建立个人养老账户，并实现个人账户资金的保值增值；第三，应积极发展和完善资本市场，保护投资者利益，引导人们理财习惯的改变。同时尽快完成基本养老保险基金投资体制的制度流程设计，早日实现基本养老保险基金的保值增值，消除人们对制度财务可持续性的担忧。

　　此外，还可发挥市场化主体作用，推动其全面参与养老金的筹集及增值管理，扩大养老金投资范围，进一步开放养老金在非资本市场产权、物权领域的投资，使得养老金能够更多地分享经济发展的成果；并进一步增加投资品种，如基础设施证券化、国债期货、规范的PE等产品，并建议国家针对养老金投资，发行期限长、收益率高的定向特种债券，加强养老金在国民经济中的资金配置作用。

　　业内人士

　　金融机构犹豫不决

　　其实，“以房养老”在国内并不是什么新鲜事。2011年，国内就有银行借鉴国外“倒按揭”的思路，结合国内特点及养老传统，在国内率先推出养老按揭业务。具体操作是，老年客户本人或法定赡养人以住房为抵押，银行可按照基准利率向老年客户每月发放不超过2万元的养老贷款，最长贷款年限不超过10年。客户只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。

　　“这样能够缓解子女赡养老人的压力，也增加老人可支配的资金。”该银行昆明分行相关人士表示，虽然目前云南还没有开展此类业务，但老年人群体作为该行的目标客户，今后肯定会陆续开通这个通道。

　　此外，对于保险业来说，愿意积极尝试“以房养老”的险企并不多。相反，在开发养老地产上险企却干劲十足。

　　“其实试点期间找对目标客户，推行起来也并不是很困难。”面对市场的冷遇，一业内人士指出，“以房养老”对于老年人的经济状况有一定的适用范围，经济条件好的，没有抵押住房养老的必要，经济状况不好的，又达不到申请办理业务的门槛。在其看来，可以先从无子女和失独老人做起。

　　学者视角

　　云南大学法学院法学博士 周昌发：“以房养老”将成为养老方式的一项选择

　　在我国“未富先老”的现实国情下，再次提出“以房养老”为我国养老开辟了一条新的途径。

　　“以房养老”，又称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，起源于荷兰，就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。这使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权。目前，“以房养老”在我国尚处探索阶段，但由于受到传统思想观念、政策法规不完善、房屋价值评估难以科学化等障碍因素的影响，个人认为，目前“以房养老”的市场前景不会太好，但长远来看，“以房养老”将成为我国养老方式的一项选择。

　　所面临的风险

　　“以房养老”既涉及住房问题又涉及养老问题，这项贷款的设计理念非常巧妙，但是在实际运作中会遇到很多问题，诸如长寿风险、利率风险、房产价值风险、道德风险等。就长寿风险来说，“以房养老”贷款额的支付是以终生按期支付的，当借款人长寿时，其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值，对贷款提供者不利。相反，则对借款人不利。

　　就利率风险来说，在签订“以房养老”合同时，借款人获得贷款额的多少与预期利率有极大的相关性。当预期利率的变动和实际利率变动不一致时，贷款提供者要么会面临着贷款额及应计利息高于所抵押房产价值的风险，要么会面临着借款人提前终止合同的风险。

　　就房产价值风险来说，住房产权是“以房养老”中最重要的抵押品，贷款提供者主要依据对房产价值的估计来确定贷款发放额，若对房产价值的升值预期高于实际房产价值升值率时，贷款提供者就会存在损失风险。

　　就道德风险来说，由于“以房养老”的借款人仍然拥有住房的居住权，借款人在合同签订后的居住期间内对该住房的维护可能不会尽心尽力，导致贷款到期时，房产价值低于贷款合同签订时房产的预期价值，直接造成了贷款提供者的损失。

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