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陈杰
上海是全国户籍人口老龄化最深的城市，老年人养老问题是上海经济和社会发展中最为重要的问题之一，也在长期内面临严峻的挑战。
本文介绍了上海老龄化的概况和基本趋势，分析了户籍老年人居住情况，并结合当前政策热点问题，分析了上海户籍老人“以房养老”的可行性，尤其讨论了“反向住房按揭”的以房养老模式在上海的潜力、障碍和可行性。
2015年上海户籍老年人口
数量将突破400万
早在1979年，上海户籍人口65岁及以上比例就超过7.2%，在全国率先进入老龄化社会。国际上一般认为60岁及以上人口超过10%或65岁及以上人口超过7%算进入老龄化社会。近年来上海户籍人口老龄化呈现加速趋势。
根据上海市老龄科学研究中心发布的《2012年上海市老年人口和老龄事业监测统计信息》， 2012年底上海市户籍人口中60岁及以上人口367.32万人，占户籍总人口的25.7%，是全国同期14.3%水平的1.8倍，比2010年提高了2.7个百分点，比2005年提高了6.1个百分点；上海2012年户籍65岁及以上人口245.27万人，占户籍总人口的17.2%，也是全国同期9.4%水平的1.8倍；上海2012年户籍70岁及以上人口169.13万人，占户籍总人口的11.9%。
通过更细的数据分析，可以发现两个问题：第一、上海全部常住人口的老龄化程度并不高，基本与全国水平相当。如上海2010年全部2302万常住人口中60岁及以上人口为347万人，老龄化比例为15.07%，仅比上海2000年第五次人口普查时候的14.98%提高不到0.1个百分点，也与全国2010年13.26%的老龄化水平差别不大。这主要是过去十几年来靠着大量青年外来人口的涌入稀释了本地户籍人口的老龄化。第二、上海老年人基本都是本地老人。2010年上海外来常住人口中60岁以上人口仅23万，仅占该人群比例2.61%，只占上海全部60岁及以上常住人口的6.75%。为此，我们可以说，上海老年人养老问题主要是户籍老人的养老问题。
上海是经济发达地区，预期寿命较长，如2012年上海市户籍人口预期寿命为82.41岁，其中男性80.18岁，女性84.67岁。但上海户籍人口出生率长期较低，2005年以来徘徊在0.6%～0.8%之间，这些因素共同导致上海户籍人口的老龄化进一步加速。
据上海民政局预测，上海户籍人口老龄化将在2010至2020年间经历一个高速发展期，2015年上海户籍老年人口数量就将突破400万，平均每三个上海户籍人口中，就将有一名60岁以上老人，老龄化率超过30%；在2025至2030年间达到老龄化发展的高峰。
到2030年前后，预计上海60岁及以上老年人口将超过500万，户籍人口比例将超过40%。尤其严峻的现实是，从2013年起，上海市新增老年人口中，80%以上将为“80后”独生子女父母。
上海“纯老年家庭”
和独居老人家庭比例高
根据资料，2012年末上海各区县户籍人口老龄化比重（60岁及以上）差异不是很大，中心城区总体相对较高，列前五位的依次是静安区、崇明县、虹口区、黄浦区和普陀区，比重分别为29.2%、28.5%、28.0%、27.5%和27.3%，郊区老龄化相对低一些，松江、青浦区和闵行区最低，分别为22.7%、24.1%和24.2%。
需要特别注意的是，上海户籍老年人在居住空间上存在十分普遍的“人户分离”情况，这更给居家养老带来了严峻挑战。这方面以黄浦区为突出代表，根据第六次人口普查汇总数据分析，2010年户籍在黄浦区的60岁及以上人口应该有14.4万人口，但实际上常住在黄浦区的户籍65岁及以上老年人仅有7.63万，将近一半的老年人实际在别的区居住和养老。静安、卢湾、虹口、长宁、闸北等中心城区（除了普陀区）都有这方面的突出情况，中心9个城区累计有19.5万户籍老年人不在户口所在区实际居住。
相反，浦东、宝山、嘉定、松江、青浦等周边城区则因为生活成本较低、空气质量较好等原因而吸引有大量中心城区户籍老人迁来居住，9个郊区县累计吸引15.4万非本地区户籍老人前来定居。这样，在上海，即使是户籍老年人，也存在大量异地（非户籍所在地）居住情形，这直接会导致养老相关的公共服务资源配置错位较严重的问题。
上海城市化率高，2010年户籍老人中有87%是非农户口，只有13%是农业户口。88%居住在城镇，只有12%居住在农村。上海家庭规模小，2010年户籍老人33%是一代人居住，31%是二代人，35%三代人，1.8%四代同堂。而又有6.58%的户籍老人是一个人居住。
另外，2012年末上海市“纯老家庭”老年人数为84.60万人，占全部老年人口的23%，其中80岁及以上“纯老家庭”老年人数21.49万人。而独居老年人23.35万人，占全部老年人口的6.35%，其中孤老人数为2.57万人。上海“纯老年家庭”和独居老人家庭比例高，更对家庭养老带来更多挑战。
上海老人住房面积相差大
根据第六次人口普查数据，2010年上海常住人口中60岁以上老人中本地户籍比例为93.25%，所以这里着重研究户籍老年人的住房情况。
六普数据显示，上海2010年时候，以户籍老年人为户主的家庭84%拥有自己的住房，其中53%是自建或从市场购置的新房/二手商品住宅，31%是房改房或经适房/动迁房。老年人为户主的家庭平均住房总面积为80.3平方米（方差为56.6平方米），中位数面积为63平方米。自有住房的老年人住房面积明显高于租赁住房的老年人家庭，如前者住房的平均面积为87.7平方米（标准差为57.8平方米、中位数为69平方米），后者住房的平均面积仅为42.9平方米（标准差为27.8平方米、中位数为37平方米）。
出于“以房养老”需要以有自有产权房源为前提，本文将主要考察自有住房户籍老人的住房情况。可以发现拥有自己房产的户籍老人，住房面积相差大，分布不均等，2010年这部分人群人均住房面积的基尼系数达到0.362。更具体一些，住房条件相对较差的80%老年人家庭合起来占有1.2亿平方米住房面积的60%，剩下40%的面积被条件最好的20%占用。
而这些家庭的住房价值更加悬殊，虽然平均价值为134.8万元（标准差为124.2万元），中位数就只有100万元，而基尼系数则高达0.430。形象地来说，住房价值相对较差的80%老年人家庭合起来占有住房价值的52%，剩下48%的价值被住房价值最高的20%人群占有。
另外，根据六普数据，上海自有住房的老年人住房总体质量较低，年代较久。比如56%的住房是1980年代之前，10%是1980-1990年，20%是1990-2000年，只有14%是2000年之后。
7种以房养老模式
当前“以房养老”是公共政策研究热点，尤其9月13日国务院全文颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”之后，“反向住房按揭”模式的“以房养老”再次成为社会各界关注焦点。
“以房养老”本身含义很广，上海民政局曾经总结过7种以房养老模式：
一是出售自有住房，入住养老机构，以房款补贴养老。
二是将自有房屋出租，到养老机构以租金补贴来养老。
三是售出较大住房，购买或租赁较小住房，用其差价养老。
四是将自有住房出售，再与购房者签署长期租赁协议，仍然在原居房用购房款补贴养老。
五是与赡养人签订遗赠赡养协议，用住房价值购买终身赡养服务。
六是对子女承诺用现住房价值，采取家庭内部的以房养老形式。
七是“反向住房按揭”—通过金融或房屋机构买断老年人自有住房产权，通过测算定期给予养老资金，老年人仍然可以在自己住房里终身居住。
首先必须指出，“以房养老”，尤其是“反向按揭”模式的“以房养老”不可能适用大多数老年人，只可能是面向少数老年人的高端市场化选择，让少数老年人多了一个货币化实物资产以改善养老生活质量的选项而已。
民政部最近也多次澄清，表示“以房养老”要基于个人自愿选择，是对公共养老的补充，不会也不可能代替公共养老。其实，政府肯定也不会指望用以房养老来取代基本养老保障制度。毕竟杯水车薪，远水不解近渴。即使美国这样发达的金融体系下，反向住房按揭从1987年美国政府力推后发展了20多年，选择“反向住房按揭”也就50多万户，2011年即使在符合苛刻标准的老年人群体中也不过2.1%。
但从笔者研究视角来看，住房反向抵押，首先是一项房地产政策创新，其次是一项金融政策创新，第三是刺激经济增长政策创新，最后才是养老政策创新。从具体承办部门来看，应该是由住建部来牵头，银监会、保监会来共同设计制定住房反向按揭产品及其违约保险（放心保）的规章制度，并树立相关的监管体系。民政部在这个方面应该是参与和配合角色，而不是主角。
综合起来，笔者判断，对于住房反向抵押，政府会下相当决心去推动。因为对实现房地产市场可持续发展、对扩大内需、对金融创新改革和推力经济增长都有相当大的战略意义。而增加老年人的养老资金来源、增加市场化养老选项，其实只是附带的副产品作用。
上海户籍老年人住房存量
资产价值规模约2.5万亿
这里结合当前政策讨论焦点，重点讨论在上海实施“反向住房按揭”模式的“以房养老”的可能性和潜力。
利用六普数据可以推算出，2010年上海户籍老年人房主占有住房存量总面积至少为1.4亿平方米，约为上海2010年6.2亿平方米住房总存量面积的23%多，总市场价值约为2万亿元，占上海住房总价值的18%，占私有化可流通住房市值的23%。而从2010到今天又过去近3年，上海房产单价平均升值20%，有房老年人家庭比重又有增加，这样上海户籍老年人住房存量资产价值规模约在2.5万亿元左右。
如果有1%的老年家庭志愿又符合条件可以实施“住房反向抵押”，就（下转A31版）
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