巨头试水养老地产 寻求业绩新增长点

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　　人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机，养老地产即是其中之一。然而，目前成都还没有一个真正意义上的养老地产项目。

　　房产巨头试水养老地产，寻求业绩新增长点，万科、保利、华润、首创、花样年、蓝光、中石化、置信等企业都已将养老地产的开发规划提上日程。

　　房地产投资专家认为，人类在18世纪发现了儿童，19世纪发现了妇女，20世纪发现了老年人。并预计老年事业为未来50年十大热门投资之一。

　　去年国家开始实行楼市调控以来，各大城市住宅地产由于遭遇限购等措施，销售出现普遍下滑。面对住宅地产已经逝去的黄金十年，开发商被迫思变，开始纷纷寻求新的业绩增长点。今年3月，龙头房企万科地产在北京“万科幸福汇”推出146套养老地产房源作为试点，这将是万科在北京推出的首个养老地产项目。

　　作为龙头房企，万科的产品战略往往具有风向标意义，2007年万科发布全面转向精装房，引领一场地产行业的产品转型。此轮，万科带头试水养老地产，也在行业内引起不小震动。但是，当年精装房作为新的利润增长点大家都看得到，而如今养老地产究竟如何赚钱？精于算计的开发商们想好了吗？

　　未来房地产业蓝海？

　　过去十年，是中国住宅地产的黄金十年。对于住宅地产发展如此火爆的原因，业内普遍认为这主要得益于中国城市化的快速进程。每年四、五千万的非城镇人口进城，对住房的需求爆发式增长，导致住房供不应求。也就是说，住宅市场火爆的原因是需求所导致的。那么，下一个十年，什么需求是最为强烈的？

　　去年以来，多家开发商纷纷发力商业地产，城市综合体项目在各大城市遍地开花，商业地产过剩的风险正在显现。相关数据统计，仅目前成都市就有近100家综合体项目将在未来5年内陆续上市，商业地产红海的未来竞争无疑相当激烈。

　　在此背景下，养老地产则受到了少数开发商关注，因为养老地产的盈利模式尚未确定，因此大量投入其中的开发商并不少，市场还呈现出一片蓝海景象。在业内人士看来，虽然养老地产的盈利模式尚未清晰，但是未来市场的需求是巨大的，仅就这点就值得开发商试水。

　　相关数据显示，2005年，我国老年人数达到1.5亿；2025年，老年人口将达2.7亿；2030年，老年人将达到3.1亿；2040年，中国老年人总数将达到3.97亿人；2050年，我国老龄人口将激增至4亿左右……届时，中国的老龄人口不论是绝对数，还是相对数都堪称世界之最。

　　巨头试水养老地产开发

　　成都市民政局老龄办高学伦处长在接受华西都市报记者采访时介绍，截至2010年底，成都市60岁以上老年人口已达202.79万人，占全市户籍总人口的17.65%，比全国平均水平高4.35%；预计到2050年，每3个人中就有1个老年人。面对如此庞大的老年群体，但根据2010年的统计数据，成都包括敬老院在内的养老服务机构仅195家，床位7000张，加上敬老院有3万张。即使按2011年统计资料，包括敬老院在内的养老机构才增长到230家左右。

　　“人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机，养老地产即是其中之一。然而，目前成都竟然没有一个真正意义上的养老地产项目。”四川中原地产房产研究中心副主任周觅如是告诉记者。准确地说，不仅仅是成都，甚至全国范围内都没有一个真正意义上的养老服务机构。

　　面对日益严重的老龄化，社会各界对此都表示出了非常关注的态度。不过，我们欣慰地看到，成都市政府部门对此已引起重视。据高学伦介绍，根据成都市相关规划，到2020年，成都将规划建设395个养老设施项目，总占地11709亩。目前，万科、保利、华润、首创、花样年、蓝光、中石化、置信等企业都将养老地产的开发规划提上日程。

　　卖房赚钱不是养老地产

　　虽然养老地产在未来一二十年的需求将开始爆发，也将是未来房地产行业发展较为看好的一个产品形态，但是如何赚钱，对于开发商来说仍然是一件头痛的事情。

　　其实，万科在试水养老地产之前可谓是做足了功课，考察了日本、德国、美国等成熟的养老地产市场，发现对于养老地产来说，赚钱方式与普通住宅大不相同。普通房地产产品销售赢利是一次性的，服务赢利则是长期性的，因此，单从赢利模式来说，这种新型的房地产项目形式突破了传统、单一、纯粹的地产，而是将地产与福利事业糅合起来的一种全新的复合地产。

　　在专业人士看来，普通房地产产品都是通过产品销售来获取利润的，但是，老年住宅的赢利模式却是由产品销售和物业服务两方面组成。产品销售赢利是一次性的，服务赢利则是长期性的，因此，单从赢利模式来说，这种新型的房地产项目形式突破了传统、单一、纯粹的地产，而是将地产与福利事业糅合起来的一种全新的复合地产。

　　因此，在老人社区内，除了正常的物业服务，单项的服务形式许多种，其包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务。家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。

　　华西都市报记者邹宇

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