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吴晨尧
和讯养老金消息 10月21日，2013中国老龄产业高端论坛在北京大学举行，和讯网养老金频道独家网络直播该论坛。
北京大成律师事务所上海分所执行主任、高级合伙人吴晨尧在题为“适合中国养老产业背景下的养老地产的商业模式”的主题演讲中表示，养老地产是随着中国人口老龄化的趋势不断加重而产生的一个地产业的分支，它的实质应该是产业加地产的复合，通过不断摸索和发展最终寻找适合不同人群、适合不同城市、适合不同消费能力的人口来持有。
以下是吴晨尧的发言实录：
各位下午好！
其实，这个题目也可以理解成“如何寻找有中国特色的养老地产的商业模式”，谈商业模式，大家都能够理解，应该包括养老地产的开发模式，也包括了养老地产的资金筹措模式，也包括了养老地产的运营模式，也包括了它的退出模式。在谈具体的商业模式之前，我简单回顾一下养老地产的产业背景、政策背景和它的技术标准规范。
伴随着9月6号35号文的发布和其它相关政策的落实实施，鼓励民间资本进入养老产业这一信号再次受到了包括养老地产界在内的养老产业界人士的广泛关注。
与此同时，我国老龄化问题日益加深，现有养老措施不足，不足以满足庞大的老龄人口养老需求，均激发了养老地产这一养老产业中巨大市场热情。然而现有针对养老地产行业的法规政策都为原则性、宏观性指导，且各相关房地产企业发展方向、土地筹备、自有资金规模、融资成本、养老服务专业人才配备、运营管理能力、针对特殊的群体等诸多因素均有不同，因而，如何寻找一种适合在中国当前的养老产业背景下进行养老地产开发、运营和退出，这些疑难问题实际上已经成为诸多地产商进入养老地产这一行业的原因。
今天我们探讨这个问题，其实也是想抛砖引玉，在原来很多地产商进行部分试点基础上，看看还有没有一些新的模式可以探讨。
一、产业背景
通过老龄委公布的有关中国人口老龄化发展趋势的报告，从2001年到2011年，中国将迅速经历快速老龄阶段、加速老龄阶段与重要赌博老龄阶段，与此同时，我们国家老龄化和其他国家相比凸显出老龄人口基数大、老龄人口增长速度快、高龄化趋势明显、地区老龄化程度差异大、人口老龄化与社会经济发展水平不相适应的显著特点。
面对如此严峻的老龄化问题，我国传统养老方式却面临着巨大的挑战，生育率下降，直接导致家庭的赡养资源减少、子女养老的人均负担增加，平均死亡率的下降促成赡养时间的延长，劳动强度的增加，导致子女难以负担长期照料老年人日常生活的责任等情况的发生，实际上，也突破了原有的传统单一家庭式养老模式，正是在严峻的背景下，养老产业也迎来了巨大的发展机遇。
养老地产作为养老产业重要组成部分，同时，也是房地产行业一个新兴的重要业态，因此，也获得了庞大的发展空间，现有养老网络尚不足以满足庞大的失能、半失能老人的养老需求，传统地产项目也因为存在诸多的无障碍设施不足、欠缺、缺乏专业护理人员等问题，养老地产市场潜力非常大。
不同于传统地产项目，养老地产项目存在投资时间长、后续养老服务要求高等特点，所以，具体到实务层面，应该选择哪种商业模式，包括具体我们应该选择哪一种规划设计理念乃至于建筑形态，后续应该如何开展经营、管理以及盈利方式都需要我们进一步探索研究。
今天，我们讨论的问题其实有一个题下应有之义，今天发言中，很多专家都提到政府作为兜底保障型的养老服务的责任方，对于低收入家庭、贫困家庭或者是失能的老人，应该由政府解决，今天谈的养老地产其实主要是符合35号文件所说的机构养老、社会养老。
关于在中国开展养老地产现行法律法规及政策标准，中央层级，在《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出了充分发挥社会力量的主体作用，满足多元化要素需求，也提到了未来中国养老服务的六大重点任务，统筹规划发展城市养老服务设施、大力发展居家养老服务网络、大力加强养老机构建设、切实加强农村养老服务以及积极推进医疗卫生与养老服务相结合。
这个过程当中，我们首先看到的是养老机构运营主体的变化，那就是政府是在积极鼓励民间资本进入，对于民间资本的进入，《意见》当中提出了很多意见，提出了完善土地供应政策，要求将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可以将闲置的公益性用地调整为养老服务用地，民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地利用政策，可以依法使用国有划拨土地或者是农民集体所有的土地，制定支持发展养老服务业的统一政策。
当然，只是提出了完善土地供应政策的意见，具体应该如何完善？比方说地价有何倾斜政策，在银发公寓产品供应过程中，政府还有哪些房子地价被恶意抬高情景出现，如果配件土地，超过政府规定最低比例情况下，是否有其它的鼓励政策，这些方面可能都需要我们相关部门制定具体的适合支持发展养老服务业的土地政策，比如国土部门、发改部门。
其次，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税等一系列税费优惠措施，并且将完善税收优惠纳入了意见的政策措施。
当然，从事养老地产投资开发的投资者可能都理解，所谓的减免税费其实还是九牛一毛，最重的税费在开发、租赁过程中最重，比如土地增值税、企业所得税、交易税费，包括运营管理团队相关税费，包括参与开发的材料供应商、上游和下游企业税费优惠并没有明确纳入到完善税收优惠的相关意见当中，后续税收政策如何走向，恐怕也要由相关部门协调进行最终落地才能明确税收优惠政策。
另外，2012年民政部颁布的《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，对鼓励社会力量投入以部门规范的形式加以决定，提到鼓励和引导民间资本进入养老服务领域，对于实现养老服务投资主体多元化、缓解养老服务供需矛盾、加快推进“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的社会养老服务体系建设。
比如鼓励民间资本对闲置可利用的社会资源进行整合和改造，鼓励境外资本在境内投资设立养老机构，对民间资本进入养老服务领域进行先期性、方向性引导予支持，民政部的《意见》中提到了养老产业包括养老地产在内可能涉及到的融资、规划、拿地、建设、运营等过程。
比如鼓励民间资本对闲置的医院、企业厂房、商业设施、农村集体房屋及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、旅馆、招待所等可利用的社会资源进行整合和改造，使之用于养老服务，按照外商投资产业指导目录要求，鼓励境外资本在境内投资设立养老机构，积极支持民间资本参与发展老年生活服务、医疗康复、休闲旅游、金融和房地产等养老产业，民政部的意见也将民间资本主办养老机构以及服务设施纳入经济社会发展规划、城乡建设规划、土地利用规划和年度土地利用计划。
同时，对民间资本举办的非营利性养老机构或服务设施提供养老服务，根据其投资额、建设规模、床位数、入住率和覆盖社区数、入户服务老人数等因素给予一定的建设补贴或运营补贴，到底以哪种性质推进，拿补贴，不可能把这个行业做大，补贴还是具有很多行政事业性特点。
另外，提出争取设立多种形式的专项投资，鼓励和引导民间资本进入养老服务行业，安排中央专项扶持基金。另外，对于我们现在民政部门的福利彩票公益金，每年留出一部分，按照不低于50%的比例用于社会养老服务体系建设，并且不断加大对民间资本提供养老服务的扶持力度，金融服务单位可以通过创新信贷品种、增加信贷投入、放宽贷款条件、扩大抵押担保范围等方式加大对民营资本进入养老服务领域的金融支持。
《社会养老服务体系建设规划（2011-2015）》中谈到鼓励通过整合、置换或者转变用途等方式将闲置的房屋改造，进行养老服务。《中国老龄事业发展“十二五”》，这些给现行养老地产的发展在游戏规则制定、政策指引方向方面给出了一些比较具体的意见。
养老地产行业技术体系规范标准，如果完全从形式上来看，还是非常多的，比如住房和城乡建设部制定的无障碍设计规范，卫生部2012年3月20号制定的康复医院基本标准（2012版）、住房城乡建设部、发改委颁布的《社区老年人日间照料中心》，2008年6月1号城镇老年人设施规划规范，2003年9月1号建设部老年人居住建设设计标准等等。
二、养老地产的商业模式
我们首先看开发模式，比如规划设计阶段，如何进行一个小区适老化规划设计，比如小区道路组织，小区无障碍通过，小区楼底下下面的地面停车场，是不是已经设计了消防车或者救护车的无障碍停放和通过、原地转弯半径设计等等，包括适老化改造的设备设施，比如台湾嘉宾谈到的通过远程控制的方式能够呼救或者提供菜单式服务，也包括缓冲式电梯，也包括了防漏、防火的设备设施，国内开发商引用了日本、英国的一些经验，在设备设施提供商领域，有的开发商已经在向这个行业股权投资，包括控股等等。
另外一方面，资金筹措模式，在资金筹措模式当中，我们着重谈险资投资养老地产的模式问题，2010年7月31号，《保险资金投资股权（暂行）办法》和《保险资金投资不动产（暂行）办法》的出台，明确了对保险资金投资养老地产持鼓励态度，保险资金进入养老地产的法律背景有些规制，两个办法中都有所体现。
我简单说一下，具体来讲，保险资金投资养老地产可以分为债权投资，也包括股权投资，在平安、中国人寿对有些养老项目投资过程中有体现，也包括三种方式相结合，为什么保险资金进入养老地产是值得关注的事情呢？保险资金融资成本相对于其它融资方式非常低廉，地产商如果能够找到保险资金，跟它能够进行合作开发，对降低开发运营成本是非常有效的。
第三，运营模式，我们看到了万科通过物业公司延伸服务提升养老地产项目运营管理，比如万科在杭州的一个项目把老年人餐饮服务通过万科第五食堂的形式提供，另外，老年人购买日常的生活用品或者是要求提供保姆服务、清洁服务等，都用专业服务设的形式通过物业公司提供，万科也跟相关医疗机构进行对接，由他们提供紧急救护服务和临终关怀服务。最后一个商业模式，退出模式，一个是租，一个是售，还有会员制、押金制。
总之，我们觉得养老地产是随着中国人口老龄化的趋势不断加重而产生的一个地产业的分支，它的实质应该是产业加地产的复合，通过不断摸索和发展最终寻找适合不同人群、适合不同城市、适合不同消费能力的人口来持有。
谢谢大家！
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