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周燕珉
和讯养老金消息 10月21日，2013中国老龄产业高端论坛在北京大学举行，和讯网养老金频道独家网络直播该论坛。
清华大学建筑学院教授周燕珉在题为“养老地产的开发模式及产品类型定位分析”的主题演讲中介绍了四种主流的养老地产开发模式。包括：第一，专门建立养老社区或养老公寓；第二，大型居住区中开发养老组团，第三，普通新建社区中配建各类养老产品，第四，既有的社区周边插建老年设施或日间照料中心。
以下是周燕珉的发言实录：
大家下午好！前面的板块讲到了很多我们目前洋蜡的状况、理论以及政策，咱们这个板块是地产板块，讲的是规划和产品开发模式的内容。我今天要讲的内容包括以下几方面：
养老地产几种主要的开发模式，这两三年养老地产非常火爆，我们接触了一些甲方、地产公司来看，我们梳理出四种主流的开发模式，在这个模式之下又有一些老年产品的类型，我今天举出我们工作室参与的或者直接设计的一些产品的案例。
有哪四种模式呢？第一，专门建立养老社区或养老公寓；第二，大型居住区中开发养老组团，第三；普通新建社区中配建各类养老产品，在国务院刚颁发的政策里提到新建社区中平均0.1平米/人养老产品面积，对我们的影响非常大，每个新建社区中必须配建养老产品；第四，既有的社区周边插建老年设施或日间照料中心，也有很多插建是逐步改建旧建，并且政府提出了要求，挪移也好，改变功能也好，一定要有这个内容。
下面举一些实例，模式1--专门建设养老社区或养老公寓。张家港澳洋优居壹佰养老公寓，民办企业开发的养老公寓，面向当地中高端富裕老人，有健康老年公寓，还配了护理房，有餐饮部分、管理部分等等，健康的和护理的搭配在一起。
主要创造了“生活街”公共服务部分，概念当中希望老人在这生活很多年，不要觉得是进了旅馆或者医院，希望有丰富的生活，可以喝茶、打牌，希望过非常有意思的生活，很多还是健康老人，护理老人受到一些护理，但是不应该老躺在床上，应该参与一些活动。
模式2--大型居住区中开发养老组团。广东惠州养老社区金融街(000402,股吧)项目，老人集中在一部分，并且分成了两期开发，有康复中心、医院，有护理组团，其它的都是健康的，这里有一个概念，我们做大型社区公益，一部分是老年组团，是很多人的，分成健康部分、护理部分或者半护理部分，有医院和康复中心，规划设计上的特点是希望变成组团化，特别大的一个社区，由于老人走动的距离有一定限制，在规划和设计时候要形成组团。
当时做的有点像办公区，挺宏伟的，觉得不是很好，希望变成组团，改进以后成了这样的模式，这是建成以后的形象，本来容积率就很高，密度也很大，觉得是平和一点的建筑，尽量围成院，并且有退台，显得更加亲切宜人一样，沿着有会所和商业，是生活区域，而不是医院。
天津武清民政部养老示范区，用地面积29000多，示范区总建筑面积14000平米，在示范区中，分成公共、居住和护理的，护理楼和健康楼的形象不一样，公共部分其实有很多功能，比如是培训中心，里边有旅馆，综合楼里有很多内容，有康体的，有会议，有大讲堂、老年大学、文化中心，还有国医馆，包括类似旅馆这样的培训中心，并不是老年人居住这么一件事，还有很多配套的建筑，组合起来，既高效，同时又省地。
模式3--普通新建社区中配件各类养老产品。我们认为主要有以下几种类型：一是在普通社区中配置老少户住宅，老人和子女住的近一点，这是很多人家都非常欢迎的，还有老人专用住宅，满足老人与子女就近居住原则。
二是可建设老人日托中心为社区的老人提供日间照护的服务，位置怎么配置呢？向外一点的地方，配置老年公寓，比如底下是老年活动中心，上面是老年公寓，也许子女在这买了一套普通住宅，可以给老人在这租一套公寓，日间照料中心，可以和幼儿园设施配置在一起，或者就近配置，我一个小区有多种配套产品，可以选择性的配套，但是必须有，否则，达不到0.1平米/人的要求，另外，也确实有需求。
万科幸福汇，在普通社区当中，有的配置成活跃长者之家，是租赁形式，旁边这栋是活跃长者住宅，搭配一部分就可以了。
广西南宁嘉和城，大部分是正常住宅，其中一部分专门做成老年住宅，比如三栋老人住宅，有一栋是护理、医疗、康复等等。
适老化住宅案例，里边是什么样呢？很多住宅的设计要求是非常高，今天来不及讲，这种住宅看上去跟普通住宅差不多，其实不是，还有很多细节是不一样的，在这个住宅中，争取使厨房朝南，这就是为老服务的一个地方，老人每天就是吃饭、做饭，是老人主要活动，我们把厨房设计在南侧，非常受欢迎的，另外，厨房的门都变成推拉门，光线特别均匀，另外，老人身体有问题时候家人能够及时发现。
模式4--既有社区周边插建老年设施。邢台爱晚红枫老年公寓，有医疗服务，又有商业配套，配套一些药店、超市。楼上有一部分是半自理老人公寓，还有老人设施，在这种情况下，综合在一起的楼非常高效，但是也有一个问题，设计比较难，设计上有一定的难度。
总的来说，模式在创新，有各种各样的模式，我今天讲了四种主流模式，我原来写过一篇文章，我觉得有15种模式，现在可能不只是15种模式，大家这四种模式是最常见的，希望大家今后能够共同探讨一些新的模式。
我们和搞规划和建筑设计的，我们出了一些书，搞了一些设计，像《老年住宅》，还有一本《老人.家》，说的是旧建改造，里面都是实例，希望我们出的相关书籍能够对大家有所帮助。
我就讲到这儿，谢谢大家！
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