广州有望免地价建颐养公寓 官方称公建民营或企业投资

无忧保早报：无忧保积极推进个体社保的普及与宣传，扩大市场的布点与覆盖，竭尽全力提供最为优质和便捷的服务，让扫一扫三分钟在线缴社保成为解决现实民生问题的有效方式。

　　日前有媒体报道，广州有望免地价建“颐养公寓”。

　　在此前《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出发展老年人住房反向抵押养老保险试点（即“以房养老”）时，已引起广泛关注。9月24日，由民政部牵头，保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会，对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论，试点方案拟在2014年一季度出台。

　　近日记者采访了解到，急需“以房养老”的家庭房屋或较老旧，太旧的砖混结构房连购房按揭都无法进行。近年来广州房价波动过大，也成为“以房养老”的“拦路虎”。房地产业界人士建议，广州应效仿北京等城市，供应专门开发养老社区的用地，这种“以房养老”形式更具操作性。

　　困境1

　　观念冲突，市民不“感冒”

　　事实上，早在2010年，北上广都曾提出“以房养老”的设想。2010年，广州市政府下发《关于大力推进广州保险（放心保）业综合改革试验的意见》，其中明确提出，要探索发展住房反向抵押养老保险。但由于该意见并没有给出实施时间表，至今尚未落地。记者咨询建设银行、工商银行(601398,股吧)等银行的广州客服，几间银行均表示对这项服务不了解。

　　而在市民这里，“以房养老”同样不受落。方叔退休近10年，目前和儿子住一套房子，另有套楼梯房出租，每月租金有3000元左右。他和太太每月领取的退休金有六七千元，他说，自己完全够开销，生病有医保，“身边不少退休朋友也是类似情况，房子肯定要留给子孙，不会拿去做"以房养老"。他认为，现在广州房价和房租都在涨，房子在自己手里，以后留给子孙收租，有急用的话直接卖掉也更方便。

　　困境2

　　真正需要的人或无法入围

　　广州市房地产专家吴定金认为，除了人们的观念要改变外，“以房养老”的门槛也比较高。

　　金融机构推“以房养老”产品时就限制了受众群。首先，房子的业主必须是相对独立的老人，比如孤寡老人，或者是子女不需要这套房子，因此可拿出来“以房养老”。金融机构还要评估这套房子的价值，看是否可作为以房养老的产品。事实上，虽然现在市内不少老人都有房子，但不少房子是楼龄较高的房改房，按照现在的按揭政策，超过20年楼龄的砖混结构房子，银行不批贷款。因此，银行会否看中并批准这批房源作为以房养老产品，也是未知数，但往往就是这批房源的业主需要钱来养老。拥有新房的老人家，经济能力相对宽裕，并不需要“以房养老”。

　　与国外“倒按揭”不同，在广州“以房养老”，可能还需要不止有一套房。据悉，2011年开始中信银行推出养老按揭业务，与国外“倒按揭”的不同之处在于，该行养老按揭的借款人不限于老年人本人，即只要有可抵押房产，老年人法定赡养人可以作为借款人，子女可以通过住房抵押贷款方式为父母提供养老资金。但要求老年人或法定赡养人有多套房屋，才能抵押其中一套房屋来“以房养老”。

　　困境3

　　房价波动大成“拦路虎”

　　中原地产项目部经理黄韬认为，推动“以房养老”最根源的障碍是目前国内房地产市场波动得太厉害，在这种预期不明朗的情况下，金融机构也不敢设计较长期限的“以房养老”产品。推动“以房养老”，需要政府出台配套政策进行引导，而不是仅仅由金融机构来单打独斗。

　　而在广州房价波动很大且普遍看涨的情况下，业主们也担忧房价上涨的红利会被金融机构拿走。市民温先生就表示，如果父母要将房子拿去做“以房养老”，自己会比较难接受，“目前舆论多认为10年后广州楼市可能会出现供过于求，但在10年间房价应该还是上涨趋势的，时机合适的话，家人打算把旧房出售后换个新点的大房，一旦进行"以房养老"就无法实现资产增值来改善生活了”。

　　据了解，新加坡的“以房养老”是60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）则交给其继承人。

　　专家建议

　　需要改变观念和完善配套政策

　　尽管目前“以房养老”在市场上碰壁，但房地产业界人士却普遍看好其长期市场价值。据悉，截至2012年底，广州市共有60岁以上老人126.4万，占户籍人口总数的15.4%。2015年，预计将达到140万人。按每千名老人拥有各类养老床位数要达到40张来计算，未来3年内广州要从目前的3.4万张养老床位增加到5.6万张。

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，“以房养老”还只是民政部的一个提议，现在市场并不大，时机也还不成熟。但广州有条件去做“以房养老”，因为80%~90%的广州人都有房，但要启动这个市场，需要有更多细则进行引导。

　　中原地产项目部经理黄韬觉得，长久来说，“以房养老”这种模式还是看好的。

　　但是从短期看，首先要突破的是观念问题，房子涉及到财产遗产分配问题。其次在细节上，目前国内采用的反按揭模式，设计了10年或者20年的年限，并非像国外以房养老产品将年限设置到业主故世之时。而且业主每月领取数万元的房款，远远超过一般养老需求，而对于大病急需用钱来说又不够用。因此，国内的“以房养老”产品设计还存在问题。

　　提供免地价地块建“颐养公寓”

　　吴定金建议，广州市要尽快出台养老地产政策，在地价方面作出一定的让利，不能把养老地产当成是土地财政的一部分。北京密云已经卖出了专门开发养老地产的土地。“养老社区的地块可以在市区配点，但更多地可以放在环境比较好的近郊”。

　　据了解，针对广州当前的空巢老人养老现状，广州市政协委员杨海清、陈云嫦等9人在今年初联名写了一份提案，建议借鉴香港“彩颐居”以及广州建设保障房的成功经验，由政府提供免地价地块，并引入市场机制，由开发商通过竞投，在广州建设一批位于社区内、为中等收入以上老年人而建的“颐养公寓”。

　　“颐养公寓”产权在政府部门，老年人居住至离世为止，房屋交回政府。支付方式可根据老年人的实际情况，采取按月交租或一次性支付长期租约。也可尝试“以房养老”方式，即以老人原有物业进行置换。“颐养公寓”建成后，应由具有老年人照顾专长的营利性质的社工或福利机构进行管理和运营，收取租金维持运营，政府也可视情况给予一定的资助。

　　部门回应

　　采取公建民营或企业投资的模式

　　广州市国土房管局已回复“颐养公寓”提案，表示在明确项目单位，并对广州市老年人养老需求状况进行全面摸查的基础上，国土房管局允许项目单位提出选址和土地储备需求。土地储备部门按程序完成土地储备并取得规划设计条件后，国土房管局也可在年度出让计划中为这些项目单位落实养老用地项目。

　　此外，国土房管局还表示除将在建设、运营模式上采取公建民营或企业投资的方式，统一交给有养老服务或社工服务经验的非营利性养老服务机构运营外，也可借鉴建设保障性住房的经验，由开发企业通过竞投的方式在社区内建设一批“颐养公寓”。建成后再由政府引导，其交由有养老服务或社工服务经验的非营利性服务机构运营。

无忧保的快速发展，是中国3亿无法正常缴纳社保劳动力的迫切需求，也是政府的“互联网+人社”的一次大胆尝试。 小编有话说：谢谢这么优秀的你来看文章，有什么想对小编说的尽管来吧，大家的支持就是我们的动力，欢迎大家踊跃发表疑问，欢迎吐槽，社保生态圈群：248069515