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“维修资金用起来太复杂，太慢”“申请起来摸不着头”……问起物业专项维修资金的使用，大多数业主和业委会人员都是这样印象。而作为维修资金的管理部门，合肥市物业专项维修资金管理中心也很“头大”：合肥的维修资金“解冻”使用至今，使用率并不高，群众不理解的声音也比较多。“我们也希望群众申请使用能满意。”管理中心那么维修资金的使用到底“卡”在哪里呢？
探因一 支用门槛太模糊
电梯小修和大修怎么界定？屋顶漏水如何判断是局部维修还是整体维修？
顶楼的屋顶漏水，是应该由顶层住户或是物业公司掏钱修？还是动用整栋楼住户的维修资金？对于目前支用维修资金最多的项目—屋顶渗漏，很多市民并没有太多概念，而这也是导致维修资金支用效率不高的原因之一。
《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》明确规定了哪些地方可支用维修资金：一个是共用部位维修工程，比如整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上需要修缮等情况；另一个是共用设施设备维修、更新、改造工程，比如电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%等情况。
有市民反映称，物业公司收取物业费，也有部分是要用于共用部位和共用设施设备的养护、维修，怎么判断需要维修的这部分是应该支用维修资金，还是由物业公司承担？
合肥市物业专项维修资金管理中心人士说，业主在对维修资金的支用范围的认识上确实存在疑惑。比如屋顶漏水，如何判断是局部维修还是整个屋面需要做防水？这需要房屋质量鉴定部门鉴定。
再比如电梯，按规定电梯大修才能支用维修资金，维保则由物业公司承担。但小修和大修怎么界定，电梯维保又是什么范围？一般市民并不懂。这要求相关行业主管部门出台技术规范进行细分。
探因二 支用程序太复杂两个“三分之二”很难实现，有的项目在征集业主签名时就无疾而终。
按照规定，合肥市支用维修资金，须经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。这是目前维修资金使用过程中，最难克服的环节。
这两个“三分之二”是由维修资金“业主个人缴纳、集体使用、大家同意”的性质决定的，出发点是为了保证公平。但现实中，这一点很难实现。
一方面，部分业主参与公共事务的积极性差，需要业主签字表决非常困难。如小区共用设施设备发生毁损，未直接受影响的业主往往不够热心。
另一方面，业主情况也较为复杂，在一些入住率低的小区，不常居住的业主不愿来回奔波予以配合。有的项目仅签名就要耗费数个月时间，甚至最后无疾而终。
探因三 申报主体问题多业委会、物业公司、街道或乡镇政府这三类申报主体在维修资金申报上存在相应困惑。
根据规定，支用维修资金的主体有三类：有业委会的，由业委会申报；没有业委会有物业管理的，由物业公司申报；没有业委会也没有物业公司的，由街道或乡镇政府申报。而实际操作过程中，这三类申报主体都或多或少存在问题，导致维修资金申报效率较差。
按照相关规定，维修资金专户存储，实行二级账户管理。这就要求业主大会成立后，业主委员会应核实管辖区域内已缴存维修资金的业主户数和金额，并向市、县维管机构申请设置维修资金核算账户。在组织实施过程中，预算5万元以上的工程应委托合肥招标投标中心组织公开招标。这些内容较为专业，而目前业委会组成人员很多是兼职，专业知识较为缺乏，实施起来困难很大。
如果由物业公司来组织申报，虽然有专业人员来操作，但又会有新的问题：一些小区业主与物业管理之间矛盾尖锐，不少业主对物业提取资金的相关行为持不信任态度，因而物业倡议签字表决的做法得不到业主支持。
作为“兜底”的街道或乡镇政府，维修资金的申请也往往因为牵涉面广、工作量大、缺乏人手等原因，并没有组织的积极性。
他山之石：创新“倒三分之一”模式物业专项维修资金使用率低是一个全国性的问题。据统计，全国缴存的物业专项维修资金已经超过万亿元，但使用率不足1%，这就意味着99%的物业维修资金在“睡大觉”。其中，两个“三分之二”成为维修资金支用程序中最为卡壳的环节。
相关部门需要创新机制，研究突破之道。例如设置代表制或者时限制等方式。比如宁波就有规定，在征集“三分之二”无果的情况下，可以采用“倒三分之一”模式：只要建筑物内所有权人不超过三分之一的人书面提出反对意见，就视为公示同意。
虽然从字面上来看，三分之二同意和不超过三分之一的人反对，意思差不多，但是从执行的角度来看，大大提高了可操作性。类似这种制度创新可以盘活资金，值得相关部门借鉴。
专家建议：业主主动提高参与意识除了制度设计，业主作为维修资金的支用主体和受益者，也应提高主动参与意识。
业内人士表示，目前，社区自治组织涣散、无凝聚力也是无法动用物业维修资金的重要原因之一。业主之间的陌生，致使大多数业主将无关自己利益的问题高高挂起。业主应提高主动参与意识，把社区的事情当做自家事，如此才可使居民共同致力于社区公共事务的解决。
相关部门也应加强指导成立业委会。目前，合肥市有超过7成的小区未成立业委会，这使得小区使用维修资金较为艰难。相关部门应加强对小区召开业主大会、选举业委会的指导；同时在维修资金的申请支用方面，业委会、物业公司，甚至业主应加强自身学习培训，这样维修资金支用可少走“弯路”。
据新安晚报、安徽网记者了解，此前，合肥市物业专项维修资金管理中心对相关人员举行过免费培训，不过参与积极性尚待提高。
部门动作：“紧急情况”可开“绿灯”目前，合肥市拟对《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》进行修订，将明确几种“紧急情况”，首先解决维修资金应急支取通道。
按照规定，发生危及人身安全等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造的，可提出维修资金使用方案，经审核后预先从维修资金中拨付。但规定中并未说明哪些情况属于“紧急情况”，导致业主在支用维修资金时遭遇难题。
合肥市物业专项维修资金管理中心主任方前进表示，暂行规定将于明年4月到期，他们将对规定的部分内容进行修订，其中就包括明确几类紧急情况。
《合肥市电梯紧急状态下维修使用物业专项维修资金工作流程(初稿)》已在征求意见阶段。按照初稿规定，如果符合紧急情况，电梯维修资金可“预拨”最高30%的维修资金，而不用等三分之二业主签字同意。
此外，合肥市还在酝酿探索建立维修资金应急基金。从维修资金增值部分中单列出一部分，作为应急基金，用于小区紧急状态下快速支用。(记者胡霞利)
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