养老地产需先厘清概念

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　　养老地产需先厘清概念

　　老谈讲坛

　　随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，据统计，2010年我国60岁以上的老年人口已经达到1．776亿，占总人口的13.26%。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2%，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。事实上，我国从90年代末就已经进入老龄化社会。

　　我国政府已开始高度重视养老问题，随着宏观调控的持续深入，有巨大市场需求且附合国家产业导向的养老产业引发社会各界关注。从社会学来看，养老问题涉及许多方面，因此养老产业要做好也并非易事。从外国养老产业发展之路看，拥有完善的配套和清晰的功能定位养老社区则是养老产业的主流。

　　而我国现在传统开发商、保险资金大举进入养老产业发展养老地产，但由于发展模式不明，赢利前景并不清晰的背景下，行业鱼龙混杂，“圈钱”、“圈地”等乱象频出。

　　随着政府对地产调控不断深入，以往传统的单一住宅开发模式已经面临经营困境，房企必将谋求在文化、养老等新型地产业务上的突破，养老地产获将成为房企关注的新战场，目前房企涉足养老地产不过刚刚起步。

　　所谓养老地产，是结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑，但若仅停留在居住的建筑，养老的核心恐怕远不止这些。高品质的运营商，亦须怀揣“孝心+爱心+细心”。

　　由九如城研究中心完成的《中国养老产业研究报告》指出，老年人在养老过程中不仅需要体检医疗，更需要生活、娱乐、宗教、学校、社交圈子等全方位配套，这些将满足退休老人从健康养生到临终关怀所有的各个层次的需求。对于市场化运作，定位于中高端养老社区而言，更需要从全方位的配套与关怀。

　　未来养老地产将不再是单一形态，而是多业态组合而成的综合体。从功能设计定位来说，产品符合老人生活习惯，无障碍化，老人活动空间多元化。其二，需要与硬件配套想匹配的服务设计、运营管理设计，如此经营起来才能便捷科学合理。

　　若要行业健康可持续发展，还需健康有机的食品基地，按照需求进行生产。例如美国有将近1700多个CSA农场，它是按需生产模式，按照需求进行生产。对老人营养饮食设定规范，形成一个供应体链。所有这一切，必将需要一个完善的数据管理系统。在信息化时代，数据、云中心，老年生活数据化、个人健康档案、专业医生私人化、管理职能一体化，可以帮助管理者进行更加个性化的关怀。

　　可以预见，人性化建筑设计，满足不同需求的日常活动，绿色健康的饮食支持，智能化的数据档案管理，未来养老产业必将引领房地产行业走上转型之路。

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