房屋“养老金”如何管好用好

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　　物业专项维修资金的管理和支用，事关千家万户的切身利益。随着越来越多的商品房陆续进入维修期，这一问题更为百姓关注——房屋“养老金”如何管好用好

　　交了钱 不知道怎么用

　　“小区的电梯经常‘罢工’，上楼下楼很不方便，想要动用物业专项维修资金把电梯大修一下，向物业公司咨询多次都说不能使用。既然不能用，为什么还要交这笔钱？ ”12月12日，家住合肥市橘郡万绿园小区的张小姐向记者讲述了自己的困惑。

　　物业专项维修资金被称为房屋的“养老金”，在物业保修期满后，用于对共用部位、共用设施进行必要的大中修和更新、改造。在过去很长一段时间里，这部分资金一直处于“冻结”状态，业主只能交存而不能使用。2010年，合肥市出台措施对物业专项维修资金进行“解冻”，然而记者在合肥市太宁花园、青年小区、文锦新城等多个住宅小区采访发现，很多业主提起物业专项维修资金仍一头雾水。

　　“我们做过专门的调查，发现有不少人根本不知道这笔钱是属于业主的，更不知道如何支用。 ”合肥市物业专项维修资金管理中心(以下简称“维管中心”)主任方前进介绍，12月4日起，合肥市举办大规模免费培训活动，计划培训600人，参加培训的人员包括普通业主、业委会成员、物业管理公司员工、街道和社居委工作人员等。自2010年以来，合肥市共有1500多人接受了物业专项维修资金相关业务培训。

　　在合肥电大的微机房内，华林家园小区业委会主任施建明正在培训老师的指导下模拟物业专项维修资金的支用流程。“打开模拟的管理系统，每位业主的物业专项维修资金交存情况、适合支用物业专项维修资金的维修项目都一目了然；一度让大伙摸不着头脑的‘共用部位、共用设施’也有了具体的标的物。 ”施建明说。这次培训，他收获最大的不是拿到了一整套的物业专项维修资金法规政策汇编资料、学会了如何支用物业专项维修资金，而是得知今后房屋“养老金”的管理和支用会更加公开透明。

　　用钱时 常遇到拦路虎

　　数据显示，合肥市维管中心2009年12月成立时，全市城区物业专项维修资金归集总量为18亿元。如今，合肥市已有60万户城区居民交存了物业专项维修资金，资金归集总额猛增至40多亿元，占全省物业专项维修资金归集总量的60%左右。

　　相对于年增长8个亿的归集速度，维修资金使用则踟蹰不前。 3年来，合肥市成功申请支用房屋“养老金”的维修、改造项目累计仅20多个，支用资金总额仅为400多万元。对此，维管中心支用科俞科长分析，大部分交存物业专项维修资金业主购买的是新建商品房，房屋仍处于质保期内，有些虽过了质保期，却没有进入中大修和更新、改造的阶段，不需要支用“养老金”。实际上，在支用房屋“养老金”的过程中，业主们也常常会遭遇这样那样的难题。

　　正常情况下，小区上报的维修方案维管中心在5个工作日内就能完成复核审批手续。但是，每个申报维修项目的小区都必须提前向维管中心申请“开户”。开户需要采集、核对小区每一位业主的个人信息，短则十天八天，长则耗时数月。一个有着5000户的大型生活小区，仅核对业主信息一项工作人员加班加点也需要3个月时间才完成。合肥市至今只有60个生活小区办理了开户手续，而等到用钱时再去申请开户，维修项目又往往“等不急”。

　　按规定，支用维修资金须经使用范围专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。现在城市居民白天很少在家，征集业主意见根本找不到人；一部分业主事不关己，也不愿意用自己的维修资金给他人“埋单”，造成有的维修项目签名签了好几轮，也没能聚齐了“两个三分之二以上”的业主签字同意，最终只能不了了之。为此，合肥市对“两个三分之二”政策进行了适度突破，即在“共用屋面或共用墙体渗漏”的情况下，维修资金使用无需业主书面同意，只需公示7天、公示期间维修资金使用范围内“两个三分之一”以内的业主没有提出异议，即视为资金使用方案获得通过。

　　申请维修项目还需要递交项目勘测鉴定报告、预算报告、资金使用方案等材料，这些都需要很强的专业知识才能完成。申报维修项目的主体是小区业委会、被委托的物业服务企业和小区所在的街道办事处、社居委，他们凭借自身知识和能力，很难完成这些专业性材料。

　　定细则 更好服务百姓

　　数额巨大的物业专项维修资金涉及到群众的切身利益和公共利益。未来3到5年，合肥市将有大量的新建商品房度过质保期，陆续进入维修期，物业专项维修资金的支用也将会越来越频繁。进一步完善住宅专项维修资金的管理和使用相关制度，保障百姓知情权、支用权，刻不容缓。

　　去年，合肥市在物业专项维修资金信息网上开辟“业主维修资金查询”板块、与银行合作试点推广“安居卡”，方便业主随时查询个人维修资金的交存、使用情况，增强资金管理透明度。今后，合肥市将加大宣传、培训力度，让更多的业主了解维修资金相关知识，学会支用维修资金。

　　“过去我们对维修资金的管理重点放在资金安全上，未来，我们的工作重点则是做好‘服务’，让资金充分发挥作用。 ”方前进表示，合肥市将进一步细化和完善现行维修资金管理和使用办法，初步的设想有几个方面：一是在遭遇自然灾害、突发事件时，开辟维修资金应急支用的“绿色通道”；二是简化手续，在二手房交易过户时，实现维修资金的自动过户；三是规范、细化支用程序和制度，使资金更好地为业主服务。

　　合肥市中天恒律师事务所刘夕礼律师认为，勘测鉴定报告、预算报告、资金使用方案等专业性材料，凭借业主自身的力量很难完成，房管部门可以借鉴“法律援助”的做法，组织相关专业人才组成志愿者队伍，为有需要的小区提供相关援助，帮助业主提高申请效率，早日用上维修资金。

　　合肥市最大的维修项目——吟春园小区地下上水管网改造工程项目耗资100多万元，小区800多户业主有100多户交存的维修资金不足，需要重新补交。 “我们小区以后不可避免还会用到维修资金，现有的维修资金用完了怎么办，是大家最关心的问题。”吟春园小区业主曹先生希望有关部门尽快出台措施，明确维修资金续交的标准，让业主心里有谱。(贾学蕊、胡章华)

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