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中国建设报实习记者 肖冰钰 北京报道
进入2013年，土地市场即将新添一角。
据记者了解，北京市土地整理储备中心日前正在加紧研究“养老综合用地”的相关政策，具体供应计划初步定于1月26日正式对外发布。北京也将由此成为第一个把养老用地纳入到年度国有建设用地供应计划的城市。
“养老地产发展非常重要的瓶颈之一，就是在以往土地供应方面没有特定养老用途的供地，使得养老地产不得不采用国有出让的居住用地，而承受较高的土地成本。”北京清华同衡规划设计研究院有限公司养老产业研究所所长陈首春在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时坦言，土地新政将会对养老产业的发展带来新的发展机遇。“养老综合用地实行‘招拍挂’，使得企业有机会在相同的语境下探索养老地产的开发、盈利模式。”
谨防借壳圈地
此前，养老产业虽在我国有多年的发展，但养老用地却一直未被纳入土地利用总体规划，在老龄化愈演愈烈的现实困局下，拿地难、土地政策缺失等重重障碍使得养老地产之路步履蹒跚。
在前不久全国国土资源会议上，国土资源部部长徐绍史表示今年将继续探索差别化用地政策，研究探索支持现代农业、养老、文化等产业发展的用地政策。其中工作重点之一是要研究探索支持养老用地政策。而自2012年北京首次提出养老综合用地“招拍挂”后，广东省也紧随其后，与此同时，计划采取这一形式的还包括四川省、吉林省、山东省等省份。
据了解，北京市国土局将优先考虑从事养老产业的企业，同时在养老综合用地的获取上会给予一定的优惠，如将降低土地保证金(竞买底价的5%)，以吸引社会资本参与养老综合用地竞拍。
“要警惕一些企业在相关政策细则未出台时的特殊时期打擦边球，借壳圈地”。全经联养生养老地产委员会秘书长陈宝存直言自己的忧虑：“目前，国内众多的养老地产项目多处于摸索前行阶段，还没有短期盈利的成功模式。很多房地产企业利用这一政策大量拿地、圈地，而不是最终实现全面的长期的经营建设。”
“政府相关部门应该设立严格的审查制度，对于拿地企业将会进行严格的审核，重点审查投标企业的性质，优先考虑从事养老产业的企业，谨防企业借‘养老’之壳行‘地产’之实。”上海良玉投资有限公司总经理郭玉良向记者提出了另一种担忧，“借壳圈地主要是因为养老综合用地性质尚未完全确定以及用地具体细则尚未出台。”
“这一模式的长远发展，还有待于政府相关部门的顶层设计，即把试点逐步摸索发展为制度体系规则，才能使这一模式真正落到实处。若真能如此，养老地产就不会像以往那样迟迟不能落地，养老产业方能真正成为一个行业去健康发展。”陈首春认为发展养老地产顶层设计是首要环节。
配套服务制胜
据中国社科院的一份报告显示：预计截至2050年，中国将进入深度老龄化阶段（即每3个人中有1个人需要提供养老服务），届时中国老年人的消费需求将达到年均5万亿元。养老地产的大蛋糕已然摆在养老产业上下游企业的面前，如何才能切好这块大蛋糕则成为业内人士共同求索的命题。
“开发商在获得土地时，土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质，只看到新兴产业的投资潜力，一窝蜂地涌入，如果政策支持没有及时到位，那么很可能会推高地价，进一步推论，土地价格成本较高还可能导致养老地产很难盈利。”郭玉良认为，摆在投身养老地产的企业面前的是机遇更是挑战。
陈首春向记者预言：“未来养老地产的DNA，是养老产业中起实质发展作用的养老机构所形成的健康的、可持续发展的商业模式。在这种模式形成之前，养老地产不会有实质性的进展。”
“养老地产的核心是养老，养老的核心是养老服务体系的构建，而针对老年群体的医疗资源是高品质的可持续的养老服务体系的重要保障”无锡九如城养老产业集团副总经理王学东认为发展养老地产最重要的是设定准入和门槛，要对养老地产有一个明确的界定，“要鼓励拥有较好社区居家养老服务体系资源和保障的开发商进入养老地产领域，减少盲目进入。”
据王学东介绍，九如城在国内率先提出了养老综合体理论体系，开发的首座“九如城养老综合体”目前已经在江苏动工，此项目引入境外成熟养老机构运营，构建高端养老服务体系，并以此为依据开展项目的开发及设计工作。
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