养老地产“幌”言

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新财经2013年5月刊

　　文/新财经

　　家住北京朝阳区的程奶奶今年65岁，是一名国企退休员工，老伴几年前去世，儿子在国外工作，女儿住在离家十多公里的北京南城。程奶奶一心想找家合适的养老机构安度晚年。但四年来，她一次次考察、一次次体验、一次次失望。

　　原因在于，数量有限的公立养老院进不去，要排长队等候；一些民间养老机构收费普遍偏高，服务也不到位。

　　放眼全国，像程奶奶一样找不到合适养老机构的老人不在少数。目前市场上可供选择的养老地产基本分为“房企系”和“险企系”两大类型，但无论哪一类，门槛都高得离谱。动辄数十万甚至数百万元的费用，将许多有养老需求的老人挡在门外。

　　不可思议的是，在老年人难找到合适养老场所的同时，一些民办养老机构却因入住率低而发愁，有些养老机构只有少数几个老年人入住，贴钱运营已成常态。生意清冷的养老机构甚至让投资人觉得，做养老产业只是一厢情?愿，没有出路。

　　这样供需脱节的现象，并没有因为眼下养老地产的火热而改变。相反，现在各类打着养老旗号的地产项目，最终都没有建成真正的养老设施，而是配套极少数养老设施作为点缀。

　　土地成本高是开发商面临的最大难处，土地审批难造成的运营成本高等现实情况让养老机构很难盈利，甚至可能长期面临亏损。如果养老地产的土地获取途径跟商业地产一样，那么两者的成本也就相当，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7?10年，是商业地产的2倍。

　　在这种情况下，若非出于无奈，没有哪家开发商愿意拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。因此，更多开发企业都是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后开发成住宅销售。

　　“养老”也就成了开发商从事商品房开发的幌子。

　　业内一直声称，我国养老地产没有盈利模式，但有专家认为，养老地产运营不好的一个重要原因是，目前养老地产没有真正做到为老年人服务，没有充分结合老年人的需求，而过分在意快速的投资回报。

　　只有读懂老人，再做地产，才是养老地产的出路，才能让老年人老有所养。

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