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近年来一直热议的“以房养老”保险（放心保），终于传出即将试点的消息。近日，保监会向各人身保险公司下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市先行试点。试点期从正式文件发布之日起至2016年3月31日止，为期两年。
试点谨慎进行
所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
保监会表示，当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段，开展试点，盘活老年人房产，有利于丰富老年人的养老选择。但考虑到这一产品的创新性，保监会的试点工作开展得相对谨慎。
《征求意见稿》中明确，“以房养老”保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。同时，保险公司参与“以房养老”试点也是有要求的，包括开业满5年，同时注册资本不低于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。
另外，《征求意见稿》对参与试点的险企经营资质也设有诸多软性门槛:能够开发以房养老产品的保险公司，需具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具备专业的法律人员，能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理；具有房地产物业管理专业人员，有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置；具备完善的公司治理结构，内部风险管理和控制体系，能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算等。
业内人士表示，“根据上述条件，市场上能满足试点"以房养老"的保险公司不超过十家，真正有意愿去做的不会超过五家，而且大型保险公司基本不会参与。那么，真正用于"以房养老"的保险资金量在试点期间就会相当小，初期规模就几亿元。”
实际运行存风险
“以房养老”作为一个舶来品，该理念自被引入中国以来就存在诸多争议，因其涉及养老体制、保险设计、文化冲击和房产经济等问题，让该产品的实际运行面临许多潜在风险。此前在上海、南京等地已经由银行和当地的公积金管理中心推出过类似产品，结果并没有得到市场青睐，几年下来成交的房屋仅有几套。保险公司参与进来能否激发市场活力，依然有待观察。
平安证券的一份研究报告指出，“以房养老”在中国或面临水土不服问题。除了中国的养老文化和人文因素决定老人或子女参与的积极性不高，一二线城市可操作性要大于三四线城市之外，在中国“以房养老”的最大不确定性来自房地产政策和土地流转市场不健全。一方面，可能选择“以房养老”的老人，往往无子女或者长期身患慢性疾病，需要更多的养老资金筹措。如果有子女，很少有老人愿意通过抵押房产进行养老。另一方面，作为一种商业型养老产品，保险公司也需进行全面的市场考量。有险企人士表示，以房养老的业务特别复杂，其面对的是一些特殊人群，保险公司需要考虑房价涨跌等风险问题。
平安证券分析，不考虑房屋70年产权的问题，中国经济的调整正在逐步摆脱对房地产市场的依赖，因此未来房地产价格走势仍存在很大不确定性。另外，土地流转市场被政府一手垄断，决定了土地没有形成市场化的流通环境，这在一定程度上降低了房地产权的流动性。由于国内房屋所有人具有的只是70
年的房屋居住权(商用50年)，并没有房屋土地的所有权，因此房屋产权面临70
年后被收回或中途被强拆的风险，这种不确定性决定了金融机构可能不会有太大的意愿参与这个试点计划。即使参与，“单打独斗”也会使金融机构的资金来源不足。如果缺乏资产证券化市场，金融机构可能没有意愿做大“以房养老”的规模。
总之，随着试点计划在四个城市开启，上述问题能否得到有效解决，是保险公司和投保人面临的最大挑战。据悉，首批“以房养老”保险产品可能在今年五六月份问世。
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