0571-22931819
无忧保不仅是优质社保缴纳平台，还要做个体社保利益的捍卫者，根植用户，服务用户，关注国家政策，解读地方信息，实时跟进，解决个体社保缴纳和享受社会保障遇到的各个疑难问题。
对于讲究未雨绸缪的国人而言，老无所依一直是悲惨人生的代表型遭遇，是每个人生活中最不想触碰到的警戒线，却在渐渐照进现实，让我们不得不面对。与日益严峻化的养老问题相比，解决问题之道却迟迟没有出现，或者被提出却无法真正付诸实践。引入中国十年有余的“以房养老”，自2003年出现在公众视野之后，呼吁声议论声不断，但至今仍没有一家金融机构成功推行过此类产品。随着2014年3月保监会两年期政策试点的开启，“以房养老”再次引发广泛关注，但最终能否突破十年困局，在诸多行业人士看来，依然是个未知数
十年“试水”
所渭以房养老，实际上是一种产权换现金的模式，即为反向住房抵押贷款。拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险（放心保）公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。
与“租赁养老”和养老社区等其他养老模式不同的是，在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，相应地，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。
通过“住房反向抵押贷款”实现以房养老，在欧美已运作多年且相当成熟，在我国却直到2003年才由中国房地产开发集团前总裁孟晓苏提出。据悉，孟晓苏在2003年3月将“建立反向抵押贷款的寿险服务”建议报送给当时刚刚上任的国务院总理温家宝，温家宝当天批示给两个主管部门主要负责人。
在当时的信件中孟晓苏提出，这种金融产品是国外成熟市场经济下的成熟保险品种，引进它将健全我国老年人养老保障，同时推动保险业的发展。然而这一想法始终没有得以实践，当时保监会并没有对这个进行专利保护，也没有支持，并且缺少“同盟者”。
之后数年，关于“以房养老”模式的声音越来越多。2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。2011年，在全国召开的社会养老服务体系建设推进会上，民政部部长李立国说，城乡老人家庭中，空巢家庭超过50%，部分大中城市达70%。民政部将试推“以房养老”。民政部副部长窦玉沛指出，要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、“以房养老”等服务市场。
“尽管孟晓苏一直抱有这股热情，但确实一直没能投以实践研发和产品设计。直至去年年底，国务院常务会议提出"开展老年人住房反向抵押养老保险试点"的要求，保监会也挑选出几家保险公司进行座谈，要求各个险企抓紧调研，在一季度一定要有进展。”幸福人寿相关人士表示。这件事的背景是，从2003年首次提出“以房养老”概念，十年之后，2013年9月13日，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，“以房养老”成为了保险业界预期的重点试点业务之一。
随后，在2014年3月，中国保监会向各人身保险公司下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市先行试点。记者从上海保监局相关人士处得知，目前保监局刚刚接到政策指令，下级保监局需要经过一定的反应流程，对于下一步该如何协调相应的简单管理，目前还没有具体方向。“一要加强宣传，正确引导监管；二要监督保险公司依法合规经营；三要规范业务流程，充分保障老年消费者权益不受损害。”广东保监局表示接下来的工作将主要针对这三个方面。
未富先老
“以房养老”模式引发各方关注目光的背后，是中国日益膨胀的养老需求缺口。根据联合国教科文组织制定的标准，60岁以上人口比例达10%，或65岁以上老人占比达到7%，就意味着该国步入老龄化社会。根据这一标准，我国早在2001年已进入了老龄化社会。同时，我国也是惟一一个老年人口超过1亿的国家。截至2012年底，我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，并可能在2025年突破3亿，进入深度老龄化社会只是时间问题。
在去年两会期间，全国政协委员、合众人寿保险股份有限公司董事长戴皓就曾表示，六七年以后中国养老需求将“海浪式”地到来，政府必须做好相应的准备，“以房养老”会有新的突破。
人口老龄化的同时，随之产生的是日益严峻的养老难题。随着1952年和1953年出生的人口进入老年期，中国迎来了第一个老年人口增长高峰，60岁以上老龄人口达1.94亿人。老年人口的高龄、失能(生活不能自理)和空巢化将进一步加剧应对人口老龄化的严峻性和复杂性。截至2012年底，80岁及以上高龄老年人口达2273万人，失能老年人口3600万人，慢性病患病老年人口0.97亿人，空巢老年人口0.99亿人。2025年之前，高龄老年人口将保持年均增长100万人。由于人口老龄化超前于现代化，“未富先老”和“未备先老”日益凸显，老年人面临着贫困、疾病、失能、服务、照料、精神关爱等诸多困难和问题。
与此同时，由于计划生育一代陆续开始进入老年期，无子女和失独(丧失独生子女)老年人越来越多。2012年中国至少有100万个失独家庭，且每年以约7.6万个的数量持续增加。
预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25%，即意味着每4个人中就有1位老年人。到那时，中国的老龄人口数量将比英国、法国、德国、意大利、日本这5个发达国家的总人口加起来还要多。而我国养老保险金的缺口越来越大，中央财政用于养老保险的拨款与5年前相比整整翻了10倍多。在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老龄人老有所养、确保他们的生活质量，是摆在我国政府面前的大课题。
在中国人口老龄化危机日趋严重的背景下，把“以房养老”作为试点进行实施，是养老理念和机制上的创新，也是养老模式市场化的有益尝试。既能盘活老年人既有的房产资源，又能大力提升养老保障水平，达到市场化养老的作用和目的。行业人士指出，在公共财政养老乏力的情况下，“以房养老”作为一种商业化养老工具，将固定资产配置成养老资源，可以增进服务质量和服务效益，不失为解决养老难题的有效补充。
但是，也有另一种观点认为，推行“以房养老”是在国内养老体系不健全情况下，政府对其公共养老职责的一种推脱。“养老问题从很大程度上讲，已经成为一个社会问题。引入市场机制，通过新型商业化运作为国内民众提供一种新的养老选择，目的是美好的，但却忽视了国内经济环境和社会环境的复杂性。”某房地产市场研究人士告诉记者，监管当局推行“以房养老”的直接目的可能是盘活这部分资产，激活消费，其养老的实际功能能否实现仍是个未知数。
事实上，“以房养老”模式在国内也曾有过几次尝试，但均以失败告终。在银行业，中信银行作为第一家也是唯一一家试水“养老按揭”的银行，实验的效果也不是很理想。2011年，中信银行在全国范围内发行首张中老年客户专属借记卡—“信福年华”卡，养老按揭就是该卡的一项增值服务。
记者了解到，通过该业务，老年人本人或法定赡养人可以将房产作为抵押向银行申请贷款用于老年人养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户，由老年人用于支付相关养老费用。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。但从各地的市场反馈情况来看，虽然有一些市民咨询该业务，但付诸行动者并不多。
在全国各个地方，不同形式的“以房养老”在施行过程中，效果均不甚理想。曾有南京独居老人主动提出“以房养老”，但因监管责任无法厘清、市场没有先例等因素，至今没有银行等金融机构愿意承接。从各种尝试和讨论中可以看到，有关“以房养老”的问题一直存在，且各方观点博弈从未停息。
难点重重
十年徘徊中，“以房养老”争议主要集中在房屋70年产权、房价不稳定风险、传统养老观念抵触、配套设施不完善等方面。试点意见公布以后，记者联系了平安人寿等多家保险公司相关负责人，均表示目前对于“以房养老”业务尚无明确计划。
据悉，保监会将试点意见稿只发给了两家保险公司，其中一家是最早提出该理念的幸福人寿。该公司负责人表示，“这次的保险项目涉及保险业、房地产业等多个行业和政府部门，我们必须借助评估公司等第三方力量。因此这个保险产品设计偏于复杂，幸福人寿的产品还在设计的过程中，业务还没开展起来。”
“以房养老”产品本身牵涉面极广，且与之相关的不稳定经济因素较多，这是保险公司在推行该产品时非常谨慎的原因。作为“以房养老”概念发起人的孟晓苏在2006年创建幸福人寿之时，曾总结出有3个障碍妨碍了保险业推动“以房养老”业务。第一，担心房价下跌。孟晓苏介绍说:“未来如果房屋增值了，增值的部分应该和老人分享；如果房子(价格)跌了，保险公司要顶着，不能把风险抛给老人。”
孟晓苏认为，过去十年中国的房价都有涨无跌，甚至成倍增长。再加上当前北上广等地对房子存在着刚需，因此未来房价一定不会下跌。即使十年二十年后有所回落，但整体算下来房价还是上涨的。
但北京工商大学保险系主任王绪瑾则认为，房子作为我国居民刚性需求，就短期市场而言降价的波动将十分有限，但长远来看，随着我国人口增长减速，未来房产市场面临一定的贬值风险，这对于“以房养老”来说将是一个巨大的考验。
上海某地产界人士更是明确表示，以房养老在中国目前的经济环境下完全不具备现实操作性，保险公司与老人在房产价值的评估上很难达成一致。“作为保险公司，肯定会尽可能的考量未来房地产下跌带来的风险，而在当下高涨的房价面前，这就很难与投保对象在定价上谈拢。如果养老费率定的过低，老人完全可选择其他理财方式达到养老目的。”他认为，政府部门如果仅仅担当监督和指导的作用，缺乏对养老群体的财政补贴，“以房养老”这一商业运营模式的试点很可能以失败告终。
第二就是传统养老观念的桎梏。在中国，老年人如果只有一套房子，往往都希望传给子女，子女也理所当然将房子作为父辈遗产继承。“国内，绝大多数的老年人还是会将房产交由子女继承，只有极少数没有儿女、退休金不高，而又想晚年过上更好生活的老年人才会选择走"以房养老"这条路。”某保险行业人士告诉记者，以房养老的目标消费人群特征明显，决定了这种产品将偏小众化，但即使接受度有限，对保险公司而言仍具有较大发展空间。
对此，孟晓苏表示，“目前有房子无子女的老人占全国近2亿老人的10%，其中"失独"老人有200万，今后每年还会新增7.6万。这是一个很大的数字，即使这其中只有1%的老人愿意选择住房反向抵押贷款，对保险公司而言也是个大市场。因此，在没有产品的时候就害怕没有市场是没有道理的。”
第三则是70年产权问题。孟晓苏指出，这其实是个误读，因为现在中国房产证和土地证合一，而且2007年出台的《物权法》指出土地可自动续期就已经解决了这一问题。同时，政策制定者本身也要受政策限制，因此民众要对政策和政策制定者要有一个基本信任，不必过于担心土地自动续期时缴费问题。
“实际上，70年产权的问题并非最大的阻碍，根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权限期间届满的，有相应的自动续期，国家未来也会延长土地的使用权限。以房养老最重要的问题在于它对中国人的生活习惯、传统文化理念提出巨大的挑战，甚至是相违背的。”中国人民大学中国社会保障研究中心副主任杨立雄表示，在中国的传统家庭伦理观念里，未来长时间还是会稳定地以家庭养老和政府养老为主，而且子女继承父辈的财产是中国家庭财产继承的准则。一旦老人把房子反向抵押给银行，将会面临很多伦理上的冲击。
此外，行业人士指出，“以房养老”不是一项单独的政策，需要一系列配套政策予以支撑。比如，房产定价和资产评估机制该如何科学合理地形成？与之密切相关的诸如土地、金融、保险、社会保障等制度如何因应调适以达无缝对接。房屋的质量也是一个要命的问题，最近浙江奉化市区一幢仅有20年房龄的住宅楼突然坍塌造成房屋灭失人员伤亡的恶性事件，敲响了房屋质量问题的警钟。
一家总部位于上海的外资保险公司相关负责人就表示，保险公司专业人员配备、合作方资源、不动产风险管理与处置、获利周期、产品接受度、险企在此类项目中的核心竞争力等等都将决定此类项目是否能顺利开展，必须要与能非常好的管理和处置不动产的第三方联手，才有可能比较好的开展此类项目。
他山之石
“以房养老”模式在中国虽未成型，但在海外发达国家早已展开。自荷兰最早通过倒按揭方式解决老年人住房问题后，“以房养老”模式不断创新，各国在与相应市场需求紧密挂钩的基础上，纷纷试行这种模式。或许通过对比，结合中国实际，能给国内“以房养老”的试行提供借鉴和启示。
值得一提的是，虽然起源于荷兰，但“以房养老”在荷兰却并不成功。这主要是因为荷兰高质量的养老保障政策:65岁退休可获得工作时收入的70%以上。由于有着高额的养老回报，就自然不需要再靠房子去养老。荷兰的例子说明，“以房养老”的实施情况与一个国家的养老保障政策和水平有着重要关系。所以，撇开具体养老政策谈“以房养老”注定失之偏颇。
在一般国家，“以房养老”都主要是指老年人把拥有独立产权的房产抵押给银行、保险公司等金融机构，按月或年从这些机构收取养老金，直到去世或住进养老院再用房屋归还贷款。比如在英国就有约20%左右50岁以上的老年人采取这种方式。但英国的老人还可以有另一种“以大换小”的选择，即将面积较大的房子出售，再换置小房，用这之间的差价款来养老。此外，英国有不少老年人把自己的养老地点选择在西班牙、南非等国家。这些国家物价低，英国老人把本国住宅出售后，可在物价便宜的国家享受到比本国更好的生活和服务。
相较于“以房养老”在荷兰的遇冷，加拿大在“以房养老”上的个性化政策，则使得这一养老模式取得了比较大的成功。金融机构会根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。比如超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要不搬家不卖房，房产主权不变，可以一直住到生命的最后，在后人处理房产时折还贷款。
新加坡的“以房养老”同样取得了成功，在该国，只要是60岁以上的老年人，都可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人去世时产权由这些机构处置，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。
在日本，“以房养老”有着较为苛刻的门槛。这一政策主要针对的是一些退休后仍想继续居住在自己老房子里的低收入老人。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。此外，申请人家庭的人均收入要低于当地的平均标准，其已经获得低保福利的家庭不得同时享受这项政策，而申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元(约合人民币120万元)以上的独门独户建筑，集体住宅不可以申请。
纵观“以房养老”在国外的成功经验，它都不仅仅是体现这项政策本身的成功，而是其背后包含了其他一系列完善政策的支持。比如完善的产权制度，房屋不存在使用年限，免除了金融机构的后顾之忧；比如设立遗产税或个人资产增值税制度，假如房屋等财产由子女继承，那么就需要交纳不菲的税费，这就使得部分民众更倾向于“以房养老”。
某房地产行业人士表示，尽管海外“以房养老”模式较为成功，但很显然，中间也存在一些致命的缺陷。如果中国试图学习国外先进的经验，就应摒弃这些错误的做法。这包括:违背伦理的模式创新将失去市场、经济危机的干扰将影响模式的推进等。
比如，日本寿险公司之所以不情愿参与“以房养老”模式，就在于日本经济在持续不振之下，房产遭贬值的可能性远远大于升值的可能性。保险公司显然不愿意接手此类巨额风险的“烫手山芋”。如何抵御经济周期带来的风险，减少相应干扰，是“以房养老”模式亟需研究的问题。
从国际上来看，“以房养老”都只是一种补充性的养老手段。社会的养老重任，绝大部分仍要靠公共财政支撑下的多层次社会养老保障体系。
无忧保采用专业的云+SaaS技术，推出“互联网+个人社保”的个体社保产品。用户只需要关注无忧保微信号，即可在线进行个人社保、公积金缴纳咨询等业务。 小编有话说：谢谢这么优秀的你来看文章，有什么想对小编说的尽管来吧，大家的支持就是我们的动力，欢迎大家踊跃发表疑问，欢迎吐槽，社保生态圈群：248069515
