养老社区汇聚医疗保健护理资源

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　　老龄化带来医疗保健护理需求，养老社区将通过汇聚医疗保健资源提供医疗保险保健服务获得长足发展。

　　养老社区市场集中度高，美国前十大养老社区投资商投资单元数34.6万个，前50大投资单元数54万个，前10占比达到64%。投资主体集中，要求投资资金具有体量大、成本低且期限长的特征。美国REITs是房地产和养老社区投资主流，前 10 养老社区投资商中有5家均采用REITs形态。REITs具有的核心优势就是低成本融资、分散化持有和长期限稳增长。

　　养老社区投资商龙头HCP通过多元化战略投资了444 家养老院，302所专业护理院，111家生命科学物业，206家医疗办公室和16家医院，23年间保持营收年均增长16.8%，净利润年均增速16.7%的良好业绩。同时凭借REITs身份公司扩大股权融资控制债务融资将融资资金维持在5.08%-6.19%的较低水平。HCP凭借持续良好的收益率表现获得众多养老保险资金的青睐。

　　险资与REITs具有的相通之处在于资金成本低，目前险资参建养老社区面积在800万-1000万平米左右，是推动养老社区建设的重要力量。 《国十条》支持保险机构创新方式投资养老服务产业，未来政策和制度障碍进一步消除背景下险资在养老产业包括养老社区、医院、护理院和生命科学研究中心等方面的多元化投资战略将渐行渐近。

　　我国65岁以上人口1.3亿人，假设其中1.5%入住养老社区、社区容量3000人/个，建筑面积20万平方米/个，单位建筑成本7000元/平方米，则投资规模在1 万亿左右。目前保险资金可投资资产规模9万亿左右，相当于可投资资产的10%。养老产业发展将极大提升保单的价值，一方面保单具有低成本融资的便利，更重要的是保单将成为对接医疗、健康管理和护理服务资源的入口。

　　长江证券

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