以房养老为什么在中国水土不服？

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　　以房养老有个学名叫做倒按揭，据说是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。两年前保监会推出试点时，舆论也还是欢欣鼓舞的，毕竟对于我国越来越沉重的养老负担来说，以房养老一种自助式的补充，而且从很多国家的经验来看，这个模式还是比较有效的。然而未曾料到，以房养老在我国推行两年，却呈现出一副水土不服的架势来，这又是为什么呢？

　　新闻里给出的一个答案是以房养老和我国的传统观念有很大冲突。这个答案不无道理，在中国的传统观念里，缺乏相对独立自主的产权观念，父母的房子应该留给子女，所以很多人拒绝以房养老的原因就是怕这样做会伤害与子女的关系。当然我觉得这并不能构成以房养老推广不利的主要障碍，毕竟对于子女来说，虽然可能失去了对于房产的继承权，但是也相应减轻了赡养负担，这个得失就平衡掉了。

　　那么还有什么原因阻碍了以房养老的推广呢？我想最大的原因就在于房子未来价值的不确定性。先从老年人的角度来看一下，首先这四座城市这些年的房屋价格始终处于飙升状态，但相比之下，保险公司给出的价格就太低了。据2015年《北京晚报》报道，按照某保险公司老年人住房反向抵押养老保险产品投保单，100万元的房产，如果投保人是60岁的男性，未扣除相关费用的情况下，每个月能拿到的养老金是2514元。如果投保人是60岁的女性，未扣除相关费用的情况下，每个月能拿到的养老金是2082元。当然，老人年龄越大，养老金的金额越高，80岁的男性老人，100万元的房产，未扣除相关费用的情况下，每个月能拿到的养老金是5989元。

　　做个类比，如果一位60岁老人把100万存进银行，按照保单所规定的养老金，就相当于存款利率是不到3%，这低于很多理财产品，而且到期之后本金还不返还。不仅如此，这个保单签订之后，养老金是不会随行就市浮动的，也就是房屋在市场上如果有所收益，老人不会分享。别忘了，这个养老金还没扣除相关费用。这样的价格又怎么可能让人满意呢？

　　我们再从保险公司的角度来看一下，首先他们对于未来的房地产市场也有着不确定性，如今这飙升的房价是不正常的，谁知道哪一天就跌下去了呢？所以在做价格的时候一定要考虑到风险成本。但价格做到根本没有人来投保的地步，给人感觉就更像是相信未来房价一定会跌。对于保险公司来说，真正的不确定性来自的70年的土地使用权期限。可以想见，以现在国人的健康水平，当保险公司得到房产的时候，离70年的期限就没有多少年了，而越接近期限，房子的贬值就越厉害，所以根本不用想楼市的价格波动，光是这个期限就让这门生意变成了赔本买卖。保险公司到时候怎么办？是赔钱处理还是掏土地出让金？

　　因为这个不确定性， 所以保险公司只能把价格压得低低的，来分摊未来可能发生的房产贬值。所以，影响以房养老推广的障碍，不是房子，而是土地。 这可能也就是为什么欧美国家推广这一政策比较顺利的原因了。 因为对于他们的保险公司来说， 就算房屋和土地贬值严重， 但保险公司毕竟还能收到这些固定资产。 比如在日本，因为房子都是木质的，不结实， 所以保险公司做以房养老保险时，都是估算土地价值，所以应该叫做“以地养老”。 而在我们这里，因为土地的期限问题，连带着房子也不值钱了。

　　所以说，保险公司给出的这个毫无吸引力的价格，可以看做是谨慎观望甚至是拒绝的态度，他们对这门生意并不看好。虽然保监会试点推行，但保险公司从利益出发，就只能以价格的方式平衡成本。那么如果我们想要在未来进一步推广以房养老政策，就必须解决掉市场交易双方的顾虑，为土地使用权到期之后的走向给出一个答案。实际上前些日子温州土地使用权到期引发的争议已经告诉我们，需要这个答案的，不仅仅是以房养老政策，还有房地产市场本身。

　　本报评论员 牛角

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