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5年投资30亿拥有10-20家养老院区
从西南地区引入监护人才
按照初步规划，太保养老投资公司首个项目是上海市徐虹北路的自有物业项目。该项目于本月进入实质性启动，开始招投标，预计明年1月1日动工，并将于明年重阳节开业。
国内保险业首个养老产业投资平台—太平洋保险(601601,股吧)养老产业投资管理公司（下称“太保养老投资公司”）首个项目本月将开始招投标。
太保养老投资公司于今年9月份落户上海自贸区，由中国太平洋保险（集团）股份有限公司子公司中国太平洋(601099,股吧)人寿保险股份有限公司全资设立，是目前国内保险业中第一家可用保险资金进行养老产业以及相关健康医疗产业投资的平台公司。
太保养老投资公司总经理郑韫瑜10月15日接受早报记者专访时表示，未来五年内，太保养老投资公司计划受托太平洋保险系统内的保险资金投入约30亿元，作为战略投资资金用于各类物业投资和建设（含改建）项目，并将视养老产业投资实际情况调整投资规模和投资计划。
按照初步规划，太保养老投资公司首个项目是上海市徐虹北路的自有物业项目。该项目于本月进入实质性启动，开始招投标，预计明年1月1日动工，并将于明年重阳节开业。
“轻资产”模式
与房地产企业和国内其他保险公司在城市郊区或周边开发建设大型养老社区不同，太保养老投资公司计划采取“轻资产”模式。
据不完全统计，目前全国已有7家保险机构投入总计15个养老项目，投资总额超过300亿元。国寿、平安、新华、泰康等大型险企都已在多地涉足养老产业，但从模式到规划定位差别并不大。
目前国内险企建设养老机构的形式主要分为两种：一是以合众人寿为代表所谓的“社区模式”。作为国内最早建立养老社区的险企，合众人寿已在武汉、沈阳、南宁等多地建立起大型养老社区。这类社区占地面积一般较大、通常超过50万平方米，入住规模在10000人以上。该种养老社区的特点在于，前期投入大、周期长、资产规模较重。
另一种为 “轻资产”模式，比如太保养老投资公司在城市中心收购、租赁、改建小型养老社区，由于改建和租赁的投入资金量较小，养老院规模相对“轻巧”，回收周期也较快，如果首年入住率达到75%及以上，当年就可实现盈利。
“比如收购一个旧厂房、旧宾馆，我们一般定位在8000到10000平方米就可以了，对应的可能是100-150张床位，我们认为超过这个床位，你将很难管理，低于这个床位，可能没有规模效应。”郑韫瑜说道。
郑韫瑜称，“如果仅仅是改建，像徐虹北路（这个项目），大概8000万元就够了，但如果是收购改建项目，投资会在两个亿左右，这样20个项目的话，也就是30亿-40亿元。当然，我们会把很大的资金放在监护人员的培训上面。”
据郑韫瑜介绍，太保养老投资公司未来将设立多个一级、二级项目子公司，用以收购、新建、改建养老产业项目，这些项目公司都将在太保养老投资公司这个平台之下进行管理。由于太保养老投资公司设在自贸区，按照负面清单管理，子公司和项目将无需再到保监会去报批。
另外，太保养老投资公司将下设一个或多个运营子公司，其计划引进中国台湾、日本或澳大利亚以及欧美地区有经验的运营公司进行合资或者合作。
同时，太保养老投资公司计划收购一些医院。“医院也是需要独立、专业化运作的，包括一些健康产业，比如说我们养老院今后用的床，日本在这方面是非常先进的，我们可以引进他的技术。”
据悉，未来五年太保养老投资公司计划拥有10-20家养老院区（自有物业改建和合作物业改建的轻资产院区8-15家；新建物业投资、建设和收购物业投资、改建的重资产院区3-5家），床位2000-6000张，年收入3亿-4亿元人民币。
四个关键指标
郑韫瑜提出，对于投资养老产业的企业来说，最大的考验来自两方面的四个关键指标。
一个是养老院的定价，这首先取决于养老院定位于高档还是中端，主要看两个指标：一是养老院居住面积跟公共设施面积的配比。在日本，这个数字一般是3：1，就是75%是居住面积，25%可能是属于公摊面积，但一些高端的养老院，它可以达到1：1，就是50%对50%；二是老人跟监护人员的配比，一般养老院3：1，就是一个护理人员看护三个老人，但高档养老院可能是1：1，就是一对一服务。
对于高端养老院的收费标准，郑韫瑜称：“经过市场调研，我们认为大概每个月的养老床位租赁费用加上服务费用，基本的总费用在1.5万元到2万元之间，这个价格在上海比较好的地段有很大市场。”
另一考验来自后期运营，这主要也是看两个指标：一是入住率能否迅速达到75%，如果能达到75%即可实现盈亏平衡。第二是监护人员的流失率，目前国内监护人员文化层次相对较低，缺少医务知识，且工资低、流失率高。
为了解决监护人员的缺失和流动快问题，郑韫瑜透露，太保养老投资公司计划在西南地区建立养老服务人才培养基地。“因为这些地方劳动力来源丰富，劳动力的成本相对比较低，医护等学校也有合作意愿。”郑韫瑜说道。
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