专家支招：怎样买房才能“养老”？

　　专家支招：怎样买房才能“养老”？

　　买房养老已经是很多中国人的共识，但是怎样买房，买什么样的房才能实现“养老”的功能呢?

　　尽可能降低未来的投入

　　若买房的目的是为养老，那么就不能以现在的收入状况来进行衡量，还是以自己老年可能会出现的经济状况设身处地地做个规划比较实用，最主要考虑的就是供款能力。

　　年纪大时，通常收入会与日俱减，抗风险能力很弱。虽然日常开支可能会比年轻时少一些，但是一旦用钱，可能就数量不菲。自己生病或者子女读书，都会带来大笔开支，所以即使现在投资，也要尽可能减少那时的投入，在已经收支倒挂的时候，不给自己增加新的负担。以香港为例，很多准备买房养老的中年人，即使银行可以贷到更多款，也会很节制地选择五成以上的首付，更悲观地保守者甚至会选择一次性付款，把投资的房子作为一个纯粹的“晚年提款机”使用。

　　买房养老每月的还款上限基本以当下的租金为准，如果一个物业首付四成之后可以实现以租抵供，那么基本就可以把它纳入养老物业的范畴，在一个外来人口密集、并且经济比较活跃的城市，未来租金的上涨速度一般能够与利率的上涨速度进行对冲，通常还会有所盈余。如果首付超过六成才能够实现以租抵供，那么本身可能就不是一个适宜长线持有的好投资。

　　选择租金稳定的物业

　　养老物业的租金回报追求两个目标，首要的是稳，其次当然越高越好。在两者实在不能兼得的情况下，舍“高”求“稳”，对于养老物业而言，租金稳定带来的收益可预测性是最重要的。

　　针对这两个标准，建议首先要选择商业繁华区域，以靠近市中心或者区域中心为宜。通常越靠近商业区的地方，租赁市场也愈发活跃。而且越靠近成熟的中心区，土地供应量也非常稀缺，物业增值后出售虽然不用考虑，但是至少不会因为周边突然多出很多新盘，造成租金的大幅下降。此外，围绕着有前途的商务区域、名校区域进行养老物业的投资，也是一个不错的选择。但是，对于那些规划中显然会在未来10年内逐步没落的区域，还是尽量规避为好，对于投资养老物业租金而言，租金下滑便意味着永久性的“减薪”。