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崔国盛：住房公积金对房地产发展的作用
崔国盛：住房公积金对房地产发展的作用来源：文汇报 今年11月的“易居月度论坛”又一次直面市场新形势，为地产与资本直接对话创造最高平台，以“房地产金融”为主题，舍去“房地产开发信贷”和“商业银行个人住房贷款”两个方面，而剑走偏锋地专注于上海市的“房地产信托”和“住房公积金”两个领域，就其缘由、现状、问题和趋势介绍给与会者研讨。据了解，自去年以来，在宏观调控频频出拳，房地产金融业不轨行为受到控制，房地产市场变化更加迷离的情况下，“易居月度论坛”敢于触及房地产市场的实践和理论研究的各项课题，是目前沪上唯一月月召开并且坚持至今的论坛。 此次论坛的“每月专论”主讲嘉宾——崔国盛先生长期从事公积金的理论研究、务实操作和决策领导。他用事实和数据作为支撑，就上海 房地产业界同仁关心的专业问题，娓娓道来，真知酌见散见于主旨讲演中。 ——编者 改善居民居住条件的民生制度 强制性个人积累的住房资金是住房消费的物质基础。上海住房公积金从一开始就借鉴新加坡中央公积金的做法，实行个人账户积累制。这种方式优点在于职工个人直接获益，从踏上工作岗位开始直到退休日积月累，专项用于改善自己的住房，成为个人和家庭重要的住房资金，成为职工住房改善和住房消费的物质基础。引领了上海房地金融的发展，促进上海住房金融体系的快速形成。1992年上海住房公积金发放了我国第一笔个人购房贷款，拉开上海房地产金融的序幕。上海住房公积金贷款规模的第一个100亿元用了7年时间，第二个100亿元用了2年时间，从2003年以后起当年放贷就超过100亿元。很明显，以公积金为主的政策性住房金融体系已经发挥着重要的作用。这些资金从住房消费领域进入住房开发领域，为上海房地产市场的发展起到直接的推动作用。 在1998年以前，住房改革还处在从计划经济向市场经济过渡期间，实物分配还是解决住房问题的主要形式。从1991年起到1998年，上海公积金中心共支持单位及各系统建设解困房贷款共120亿元，直接支持建房达2500万平方米。与此同时，每解决1户特困户补贴资金1.26万元，有力加快了4平方米/人以下特困解决的速度。在实物分配的体制下既为广大职工起到住房保障的作用，又直接推进了住房建设。实行货币化分配以后，住房公积金从两个方面发挥着住房保障的作用：一方面，根据职工购房的需求想尽办法提高住房公积金贷款额度，降低职工购房成本，促进住房消费；另一方面，用增值资金形成的廉租房补充资金每年向社会提供廉租房补充资金3.17亿元，为困难群体拓展性住房保障发挥重要作用。 房地产发展的风向标 上海住房公积金使用的曲线反映了上海房地产发展的轨迹。从上世纪九十年代逐步兴起的上海房地产业几经起落，印证了上海住房公积金使用曲线。1991年——1998年公积金主要用于单位建房，个人购房贷款7年才达到100亿元，这段时间房地产主要为职工建房，极少供应市场。从1998年——2002年公积金投向从房地的生产(开发)领域转向消费(个人购房贷款)领域，上海房地产开始逐步向上发展。从2003年到2004年底，公积金的当年发放贷款规模在100亿元高位运行，也是上海房地产迅速繁荣， 房价年年高攀的时期，2005年开始公积金贷款明显回落，上海房地产市场无论从房价还是成交量都出现回落。 公积金贷款的变化反映了本市房地产需求结构的变化。且不说90年代公积金贷款用于建设领域反映的是职工住房实物分配的需求。就从2005年、2006年国8条、国6条先后出台以后，公积金个贷的变化可以看出上海房地产市场需求的变化。2005年公积金个贷仅为96.4亿元，比上年同期下降16%，反映广大市民持币待购的心理；2006年1-9月份公积金发放购房贷款达到140亿元，比去年同期增加135%，而同期商业贷款比去年同时回落40%，市场的住房交易量、房价比去年同期双回落。从全市的购房情况分析可以得出以下结论：①本市居民购房尤其购买自住房的势头强劲，持币待购的态势今年得到释放。②外地(包括境外)来沪购房、投资性购房较去年又有明显减少。③动迁安置需求仍然是支持本市房地产发展的重要的组成部分。 更大地发挥保障民生的作用 任何国家房地产市场的发展与成熟都离不开有效需求的支撑。而任何一个国家和地区政府都把住房问题作用为保障每个社会成员居住条件的民生问题。因此，政府一方面希望有80%以上的社会成员能通过房地产市场来解决住房问题，20%困难和较困难的社会成员通过公共财政转移支付来解决住房问题。对政府来说，一方面要解决这20%困难群体的能力取决于政府的财力和社会的支持。另一方面政府又不希望因房价过高，超出一个家庭正常的承受能力，造成这部分通过市场解决住房问题的社会群体缩小，困难群体的人数上升，政府托底性住房保障能力减弱。 如果国际上认为家庭收入和房价比控制在1：8或1：12范围以内是合理的，则可以理解为一个普通家庭购一套普通住房的能力是用8-12年或者10-18年家庭用于住房消费的积累，如果用这个标准测算，现在的均价看来是偏高的。据上海统计局公布的数字，一个普通家庭的年收入约5万元，住房消费为家庭收入的30%，即每年1.5万元再加上家庭的住房公积金600×2×12=1.44万元，合计1.94万元，用18年时间仅为35万元，而一套100平方米住宅按均每平方米7000元计算，也要70万元，相距甚远。当然，我们可以用一种积极的态度来测算，如果每年家庭年收入都是随着国家GDP的增速相递增，住房公积金每年也有所提高，供应结构中中低价商品房和 经济适用房的比例达到60-80%，那么这个差距或许会尽快缩小。 应该说通过市场来进行房地产资源的配置是合理的，但由于住房是一种特殊的商品，它关系民生，关系到社会稳定和社会发展。因此，政府必须建立完善的住房保障体系。而这种保障体系应包括普通性保障，即政府通过提高职工收入、通过税收、规划、利率等方法调控市场，使家庭住房消费能力与住房价格始终保持在一个合理的比值范围内。另一方面政府必须通过公共财政转移支付，包括公积金中心提供的廉租补充资金对一些困难群体进行托底性保障，也就是特殊保障。 新措施应适时逐步推出 住房公积金应该成为住房保障体系中的基本保障资金，成为本市房地产健康发展的关键因素。公积金进一步的作用应包括：①公积金缴存的覆盖面；②扩大公积金的使用面。从就业后每一个住房消费环节都能使用；③增加贷款品种，扩大购房贷款额度。充分利用与商业贷款的利差来降低购房成本，支持购买自住房住房；④对困难群体通过廉租房补充资金使用面扩大来增加支持的力度；⑤通过对增值收益的合理使用在租房消费、困难群体及其他住房消费中予以支持。 上述措施将在合适时间逐步推出，从而使房地产需求结构更加合理，市场更加健康，在住房保障的作用更为明显。 (文/崔国盛 为上海市公积金管理中心总经济师)
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