提前还贷 用活住房公积金

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　　一般来讲，按揭买房的人会把注意力集中在“第二套房”、“贷款利率”、“还款方式”等等上。对于贷款利率相对较低的住房公积金，很多人却不会应用到位。那么，住房公积金到底该怎么用呢？

　　案例：王先生将老房子出售后，手中有了一笔余钱，对于有将近60万元贷款未还的他来说，在没有其他投资途径的情况下，提前还贷是最佳选择。但王先生心里有些疑惑，自己申请的是组合贷款，提前还贷究竟是先还公积金贷款还是商业性贷款呢？

　　解答：提前还贷有两种情况，一种是用公积金储存余额冲还贷，一种是用自有资金提前还贷。不同情况还法不同，消费者应当用活自己的公积金。用公积金储存余额冲还贷须先还公积金贷款，尚有余额时，可冲还商业住房贷款本金。按规定，市民一年有两次机会使用公积金冲还贷，建行为4月和9月。

　　举例说明，月还公积金贷款1000元、商业贷款1200元。若公积金目前余额为1万元，选择“余额冲贷法”，公积金应先归还当月应还公积金贷款1000元，再冲还商业住房贷款1200元，还有剩余金额7800元可一次性冲还住房公积金贷款本金。冲贷后，借款人可选择两种方式继续还贷，一是月还款额不变，缩短还款期限，二是还款期限不变，月还款额减少。另外，按规定，只要公积金贷款未还清，每年公积金提取只能用于归还个人住房贷款，不得提现和用于其他消费。

　　对于用以自有资金提前还贷的市民而言，就不受公积金冲还贷规定的约束了。可以先还公积金，也可以先归还商业性贷款，或者两者一起还。

　　建议：消费者在选择提前还贷时，要根据自己的实际情况，选择合适的还款方式和金额。

　　对于工龄较长、拥有公积金储存余额较多的消费者，公积金贷款很快能还完，因此，在提前还贷时，可留存部分商业性贷款，让每年提取的公积金储存余额有用武之地；对于想再办理公积金贷款买房的市民来说，可以先把公积金贷款提前还完。因为，按规定，公积金贷款尚未还清的，不可以再办理公积金贷款；对于想节省利息的消费者来说，由于商业性贷款的利率比较高，提前还商业性贷款可节省不少利息。

　　至于冲贷后选择哪种还款方式，是缩短还款期限，还是减少月还款额呢？专家建议，借款人可从节省利息和未来收入、支出预期两方面加以考虑。

　　缩短还款期限更节省利息，因为同样的借款金额，无论是等额本息还款法，还是等额本金还款法，借款期限越长，利息的总额也就越高。因此借款人如果仅仅考虑节省利息，应当选择缩短还款期限。但选择缩短还款期限，就意味着每月还款金额保持原来的水平，借款人的近期负担并没有减少。而有的借款人在买房贷款确定月还款金额时，往往没有对今后的支出考虑周全，采取了满打满算的策略，一旦遇到家庭人口增加、子女入学、收入下降等经济问题，安排还款和生活支出就会碰到困难。如果是这样，专家建议，不妨选择减少每月还款额，让自己能够更轻松地安排现在的生活。

　　提醒：对于各家银行提前还贷规则，消费者也应有所了解。以建行为例，不满1年的，提前还贷不予受理；满1年以上的，在借款期内借款人向银行提出书面申请，经银行同意后，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息。

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