东莞商业公寓交投火热 要出手投资你先要搞懂这些

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　　据东莞中原地产数据显示，今年上半年公寓新增供应面积29万平方米，网签达38万平方米。公寓产品成交占比显著走高，达到26%，其中商业公寓成交占公寓成交量的约90%。

　　助推商业公寓成交量走高的一大原因，是东莞对二套以上住房以及外市户籍非东莞工作的购房者进行的限购。商业公寓由于属于商业产权，不受限购所影响，较高的性价比使得其成为不少投资客的选择。

　　业内人士认为，投资商业公寓应首选地段好的项目，因此东莞城区也成为商业公寓竞争最激烈的区域。

　　Loft公寓成东莞市场新宠

　　今年，东莞的商业公寓供应量出现井喷，仅主城区就有碧桂园东江月、城南四季、泰禾新天地、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、阳光天地商务中心、卓越中寰、阳光城MODO等7个全新项目有商业公寓单位供应。

　　8月26日，位于东城的卓越中寰开放样板房，推出35平方米和59平方米的Loft公寓户型，引来了不少年轻购房者的关注。

　　在现场看到，35平方米的公寓分为上下两层，一楼进门有玄关，提供储物空间，此外一楼还有客厅、洗手间和厨房；二楼可以放下一张1.5米的床，墙壁上向内部延伸，有一个空间颇大的衣柜。35平方米的Loft公寓面积虽然不大，但是功能齐全，比较适合创业青年或年轻情侣共同居住。

　　而同时推出的59平方米的Loft公寓有三房两卫，分为上下两层，连接两层的小楼梯和35平方米的户型差不多。一楼设有一间书房，也可作为客房，此外，上下两层各有一个卫生间，厨房、阳台等均有配备，阳光充足，居家使用也十分方便。

　　楼上共有两个房间，与一般的Loft公寓相比，主人房面积较大，可以放下一张两米大床，第二层的层高为2.1米。主人房旁边是一间儿童房，方便父母照顾孩子。

　　由于Loft公寓面积小，总价则会相对较低，对于情侣或新婚夫妇来说，无论是过渡型自住还是投资使用，都是一个不错的选择。

　　目前，东莞市区洋房总价较高，面积小、总价低的Loft公寓户型成为今年市场的新宠。开发商们也在户型设计上费尽心思，此前碧桂园·东江月推出了18平方米的Loft小公寓，如今除了二三十平方米的一房一厅公寓外，三房、四房产品也频频出现。

　　南城的保利珑远国际广场除了24平方米的小公寓外，也将推出66平方米的“小四房”Loft公寓，预计在9月份开放样板房。

　　投资商业公寓要留意租金市场变化

　　东莞中原战略研究中心研究主任叶海青说，2014年之前东莞公寓市场仍然以住宅公寓性质为主，2014年之后是跟随着东莞商业用地的增多，而东莞商业面临着巨大的出货压力、商圈经营不善、商铺空置率高等问题，迫使商业用地纷纷开发商业性质的公寓。

　　2016年东莞商业性质的公寓占所有公寓比重达到89%，今年上半年更是达到93%的比例。而城区正是商业公寓最为集中的板块，尤其在总部基地多个项目都开发商业公寓。

　　东莞城区商业公寓面临着的环境就是项目多、房源多、竞争异常激烈，且产品同质化严重。也有不少项目带来了一些创新型的户型设计，如18平的单身公寓、25平的两房公寓以及双钥匙等创新户型设计。

　　“但如雨后春笋般涌现的商业公寓，城区的商业公寓将会面临着很大的出货压力。不限购不限贷的利好，商业公寓比住宅公寓实现的溢价更高。从投资者角度来看，商业公寓需要关注租金市场的变化。”叶海青说。

　　优房超·瑞城搜总经理李玲玲说，从城区整体发展来讲，人口聚集，租赁需求较高，但城区的的公寓整体供应量大，供应集中。

　　“所以投资也是需要有选择性的，譬如地铁口、核心商圈、写字楼集聚区的商务公寓更具有投资价值，但短期回报率不是太高。”李玲玲说。

　　李玲玲认为，购买商业公寓要么自己过度住，要么自己资金充足，避免资金贬值，拿来适合出租，长线投资，到了一定的年份，总价有较大变化了再出手。

　　叶海青说，高房价以及租赁并举的长远趋势，会让租赁需求日益旺盛，长租公寓也会成为热点。90后的群体是一个更有个性的群体，一些综合体类型的商业公寓成为这些90后租房的青睐。

　　链接：商业公寓知多D

　　1.商业公寓有其优势所在，比如不受限购影响、总价较低，平均售价要比同区域住宅便宜一些，但土地使用年限要比住宅短很多。

　　2.商业公寓的投资要考虑交通是否便利、商业配套是否完善，因为商业公寓属于非住宅物业，非住宅物业首付不低于50%，如果地段不好的话很难找到下家接手。

　　3.商业公寓的贷款期限一般不能超过10年，贷款利率上浮度高，而且不能申请住房公积金贷款，在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。

　　4.住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。

　　5.商业公寓的水电费按照商用收费标准计算，费用相对较高。而且商业公寓普遍不通燃气，做饭只能使用电，一般也没有阳台。

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