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地方微调住房公积金政策步伐并未放缓。截至目前，我国有近30个城市调整了住房公积金政策，其中，近期多个二三线城市公积金贷款额度上限大幅提升，异地购房公积金还贷也在逐渐铺开。
业内人士认为，不少地方的楼市调控政策悄然微调，虽然覆盖面较小，有利于刚需人群，但应警惕非刚需入市推高后期房价上涨预期。
公积金成地方微调主要手段
《经济参考报》报道，日前，广东省江门市公积金管委会同意开平、鹤山两地调整公积金贷款额度的申请。开平市住房公积金贷款调整为首套房贷款最高限额统一提高至1人25万元，2人或以上50万元；二套房1人20万元，2人或以上是40万元。政府内部人士还透露，此次调整主要是考虑到随着房价上涨，公积金贷款额度标准与实际需求有不相符的地方。
实际上，此前已有多个城市调整公积金政策。
“在楼市调控背景下，各地商品住宅成交量萎缩，而今年以来，在限购仍为调控 ‘红线’的背景下，公积金贷款政策的调整可以更为积极地鼓励刚性需求入市，因此，公积金购房政策也成为地方政府密集调整的主要手段。 ”链家地产市场研究部张絮认为，目前，进行公积金调整的城市，主要方式基本都是提高贷款额度和降低首付比例等。但近期政策调整的方式逐渐多样化，与之前的仅提高贷款额度相比，放松的空间更大，购房人在公积金贷款和使用方面更加灵活。对刚需购房者影响明显，大幅降低了刚需的购房成本，会释放一部分年轻群体的购房需求。
“公积金贷款调整的受益对象特定，支持刚需人群，其政策出发点也正符合当前房地产政策的调控方向。”中国房地产学会副会长陈国强表示，相比其他政策，公积金方面地方政府可以自主决策，具有一定自由度。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，这些调整政策不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷政策底线，目前看是地方政府微调起来最容易的执行办法。
微调刺激成交量上涨
除不影响限购限贷底线，公积金政策成微调主要手段的另一深层次原因是 “公积金政策直接影响大，目前商业贷款的基准利率为6.55%，而公积金的基准利率为4.5%，相当于商业贷款的7折以下”。业内人士以贷款1万元20年为例说明，“公积金贷款月供为63元，而商业贷款则为74.8元，利息差距巨大，公积金政策微调可以直接增加购房者购买能力”。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，各地针对公积金的一些调整政策，其主要作用还是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房。他认为，“调整公积金政策，除了可以刺激部分刚性需求入市，也是对这部分群体购房机会的保护”。尤其是在当前房地产市场处于“不温不火”的阶段，一定程度上可以刺激市场成交量的回升。
中指院上周数据显示，在10月29日至11月4日的一周内，重点监测的40个城市中，36个城市周均成交同比增长。原因是国庆期间的认购持续反映到签约上，促进了市场数据的复苏。另一方面，土地市场的升温、地方公积金政策的微调也给购房者对市场的判断造成影响，刺激楼市消费。
“市场预期对购房者尤为重要。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，稳增长政策见底，市场走势预期增强，房价下降空间减小等市场动态改变了购房者的市场预期。因此，部分观望购房者开始行动，刚需人群也开始从大中城市向中小城市扩展。
警惕搅动房价上涨预期
业内有分析指出，尽管多数城市的住房公积金贷款额度客观上存在调整的需要，但住房公积金贷款额度调整的时机与幅度，往往带有较明显的政策倾向，反映出地方政府的政策意图，有可能会对楼市预期产生影响。
尽管从以往看，住房公积金贷款额度上调在释放刚需上的作用非常有限，市场仍有可能将其解读为地方政府的“托市”举措，进而影响到楼市调控预期。不过，陈国强分析认为，公积金“新政”本意在刺激购房者的刚性需求，促使房地产市场供需得以平衡。公积金贷款占购房贷款比例较小，其本身不会对楼市产生较大影响。与此同时，楼市调控政策尚未见丝毫松动的迹象，短期内不会影响房价大幅波动，利用公积金来投机投资的行为也不会成为主流。
顾云昌认为，各地调整公积金会影响购房者预期，客观上肯定会刺激成交量上升，有利于楼市回暖。
值得注意的是，伴随各地公积金调整政策的连续出台，中指院日前发布的10月百城住宅价格指数同时呈现出环比连续上涨之势。
张宏伟认为，“公积金‘新政’不排除会带来少数投资、投机行为。 ”一旦在全国推行，可能会使一些城市的外来购房者增加，给房地产市场带来不稳定因素。同时，在执行环节，个别被限购的购房者也会钻空子入市，甚至恶意套取公积金。
陈国强也表示，因部分地方放开公积金二套房贷款，要谨防投资性需求入市，加强对投资性需求与自住型需求的区分。
在近期土地价格及溢价率都明显上涨，预期向上，成交量也逐渐转好的情况下，开发商的定价会水涨船高，而且全年计划的提前完成使得开发商年底促销的力度将明显减弱，整体市场价格将继续平稳微涨。陈国强认为，现阶段我国房地产政策维稳仍是调控主流，若房价因此推高过快，则不排除会叫停调整公积金的可能性。（梁倩 高伟 乌梦达）
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