[中国经济半年报]说好去库存 为何遭遇了房价涨？

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　　北京7月20日消息 据《新闻纵横》报道，国家统计局数据显示，6月末，全国商品房待售面积比3月末减少2100万平方米，比5月末减少753万平方米。作为供给侧改革核心任务之一的楼市“去库存”正在逐步推进。

　　但城市间的分化也在加剧，有些去不动，有些却见了底。与此同时，一些重点城市房价飙升的热度，却让人连呼“万万没想到”。这当中有何原因？去库存和稳房价，二者能否兼得？

　　中介：不容你去想，你不买别人买。

　　从去年底开始，深圳、上海、北京一路领涨70个大中城市房价。

　　今年3月，北京二手房网签创新高，超过3万套。

　　变化发生在3月25号，先是上海出台楼市新政，从严、从紧房地产市场调控；同天深夜，深圳也发布楼市调控政策，抑制市场投机炒作。

　　到了二季度，合肥、南京、厦门几个二线城市，却接过房价上涨的接力棒，连续三月，轮流领涨。

　　“主持人：这一轮先放下来，报举牌竞价的时候，再举，好么？”

　　房子的热度，也传导到了土地上。

　　7月8号，南京集中出让10幅地块。这是南京实行土地最高限价“熔断”机制后，最大的一场土地竞拍。最终，10幅地块，5幅熔断、2幅因举牌过多主持人无法判断而终止出让。

　　这里火热到“熔断”，那里却好像“点不着火”。

　　合肥在这轮房价上涨中成为曝光度最高的城市之一，当地房产行业都知道，本来就没有库存问题。而六安距离合肥高铁车程不过30分钟，库存却迟迟降不下去。一出高铁站，迎面就看见楼盘广告，打着“挣着一二线城市的钱，置三四线城市的房”。今年上半年，六安新建住宅卖出2万多套，数量约是合肥的一半，而全省最少的宣城，还不足2000套。

　　市民表示，合肥找工作空间大，毕竟是省会，买房肯定回合肥了。

　　对于今年上半年的房地产市场，社科院财经战略研究院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞指出，属整体快速升温，但同时，城市分化加剧。他表示，从原来的一线城市与其他城市高度分化，转变为，一二线城市与其他线城市的两极分化，这样一个态势。

　　果说，以往各城市间，房地产市场的差异呈阶梯状，像是一级级台阶，那么，近期，随着二线城市向一线城市靠拢，各城市间的差异或许更像一个跷跷板，而三四线城市一端，被房地产库存压了下来。

　　那么，说好的去库存呢？

　　其实，从整体数据来看，去库存成效初现。6月末，全国商品房待售面积比3月末减少2100万平方米。房地产开发企业土地购置面积同比下降3.0%。央广“中国经济半年报”特派在各地调研发现，为了有针对性地去库存，多地都推出了“地方版”去库存政策。

　　比如重庆就明确，在2到3年里，完成1000万平方米去库存任务。重庆市房管局发展处处长李永德说，今年1-6月，完成率达45.57%，其中，进城务工人员和外来人口购置住房98.84万方。

　　李永德介绍，公积金调低了缴贷期限，把12个月调整到了6个月。让更多进城务工人员（可以更快的进行公积金贷款）。还配合农业银行做了一些农民安家贷，比较受欢迎。

　　同时，库存的差异不光体现在城市间，也体现在库存类型上。

　　在广东佛山，截止6月底商品住房库存去化周期约为6个多月，而商业物业库存去化周期长达30个月。佛山住建局副局长黄礼泉介绍，已在用途转换方面有所试点。因为我们现在是商业过剩，这个住宅还是有点偏紧。南海区已经开始在探讨，对于已经供应的土地没有开发的，如何把它转回来去住宅那方面。（房企）呼声最高的就是这个水电民用的问题。

　　社科院财经战略研究院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞也强调：高库存不是一天建成，去也要一间间地去。

　　倪鹏飞表示，库存的减少需要一个长期的过程。一个很重要的政策就是要采取制度改革的办法来释放新的需求，其中很重要的就是教育等公共服务的均等化。

　　与此同时，人们传统印象里，应该在去库存之列的一些城市，却跑到了跷跷板的另一端，被房价高高托起。

　　为何这些二线城市房价飙升？

　　金隅嘉业今年曾打败了16家房企，拿到南京江北一幅地块。金隅嘉业南京公司营销总监贺天啸介绍，突然就整体价格的一个跳涨，然后上到一个更高的平台。即便是核心区有些土地会比较贵，但是他是核心区的土地，可能抗风险能力会更强，即便（价格）高更应该坚信地去获取。

　　南京林业大学城市与房地产研究中心教授孟祥远则分析认为，这些二线城市的房价上涨，还因为承接了一线城市的部分外溢需求和投资：比如南京和苏州不限购，改善需求释放的比较明显，尤其是高端项目对整个市场的拉动和引领的作用就很明显。包括，上海在限购，上海的一些资金也在流入像苏州等邻近城市，助推当地市场。

　　倪鹏飞则分析指出，南京、合肥、厦门这几个城市自身经济基本面较好，也吸引着外来人口。

　　倪鹏飞指出，它们的经济基本面较好，特别是长三角（长江经济带）规划的出台，南京、合肥等城市地位迅速提升。腹地的人口规模较大。像合肥，有约50%的购房来自合肥外的其他城市。

　　因城施策、分类调控，到底怎样去库存又稳房价？

　　中原地产首席分析师张大伟认为，现在房价已经基本至顶：如果信贷政策随着下半年的整体均衡平稳，那整个支撑房地产市场价格大涨的可能性就不存在了，反而是逐渐开始一个回落。包括全国房地产销售数据，也已经涨幅有一个明显的回落。

　　倪鹏飞则建议：供给的层面来看，要加大一线城市土地的供应和住房的供给。第二还是要严格执行差别化的金融和税收的政策，一线城市不能执行优惠的财税政策。第三要密切关注资本市场，抑制的资本来投机。

　　而国家统计局新闻发言人盛来运也曾表示，房地产经过这么多年的发展，我国已经积累了很丰富的宏观调控经验，在供给侧结构性改革的作用下，改革效应会持续得到发挥，房地产市场会朝着好的方向发展。（刘飞 杜希萌 陈竹君 张小霞）

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