深圳深夜出楼市新政：二套房首付比不低于50%

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　　北京会不会紧跟上海出台楼市调控政策成了眼下北京买房人和卖房人最关心的问题。北京青年报了解到，北京相关部门对楼市已经做了摸底，并准备好了相关政策，将视市场情况决定是否出台。继上海之后，深圳市昨晚11点紧急出台房地产市场调控政策。

　　昨日，上海发布楼市调控新政，力度超出市场预期，被称为史上最严。业内人士将上海楼市新出台的调控措施总结为“提门槛、降杠杆”。根据新政，上海将从严执行限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年提高到满5年，信贷政策方面，二套普通住宅首付不低于50%，二套非普通住宅首付不低于70%。

　　事件

　　“史上最严”限购政策沪上出台

　　上海楼市新政明确，非上海户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照上海市限购政策执行。

　　上海楼市新政之所以被称为“史上最严”。它对非沪籍购房者的限购条件，甚至严于目前最严的北京限购政策：北京要求非京籍购房者缴纳个人所得税或社保的年限为5年，上海此前要求为缴税2年且已婚，如今要求缴税5年且已婚。这意味着非上海户籍的单身汉失去了在上海买房的资格。

　　此外，本轮一线城市楼市在2015年走出反转行情，其中有一个非常重要的节点，这个节点被称为楼市“330新政”，该新政将二套房首付比例，降至四成。同时，对于使用公积金购买首套普通自住房，首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%；二手房满2年交易免征营业税。该新政放大了购房者特别是二套房购买者的杠杆力度，直接扭转了一线城市的楼市。昨日，上海最严楼市新政实际上了废除了楼市的“330新政”：二套普通住宅首付款比例不低于50%；非普通自住房首付款比例不低于70%。同时，还要求购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入上海市公共信用信息服务平台。

　　同时，新政严格定义了“二套房”的概念，即“认房又认贷”的原则。不论购房者此前是否有贷款，只要买过房，即便还清了贷款，第二次买房时贷款，也被定义为“二套房贷款”。而此前上海市执行的是“认贷不认房”。

　　现象

　　游资通过信贷、股市转移到楼市

　　上海市住房城乡建设管理委主任顾金山昨日就上海楼市上涨原因进行阐述。顾金山指出，去年上海住房价格上涨非常快，尤其是大宁绿地、浦东迪士尼板块周边地区以及地铁轨道新发展等区域。

　　原因包括，第一，流动性相对宽裕，一线城市成为游资的主要流向。去年游资通过信贷、股市转移到楼市，以及外地二三线城市资金流入上海的比较多。第二，由于信贷税收政策的推动，上海本地刚性需求得到快速发展，这同时带动一些没有预期到的购买需求提前入市。第三，供求关系比较紧张，投资性需求回潮。第四，部分房地产开发企业和房地产中介违规操作，通过P2P平台推出了首付贷等业务，使得没有条件购买二套房的消费者也有能力购买，这推动了市场投资和投机行为，也助涨了金融风险。第五，商业银行普通商品房二套房政策放宽。

　　分析人士认为，上海出台的楼市调控政策几乎是按照这五个因素进行对症下药的。“房价是怎么通过政策涨上去的，再让它怎么通过政策回归理性。”

　　焦点

　　风暴中的“首付贷”被判死刑

　　上海“链家事件”发生之后，“首付贷”、“监管贷”等场外配资金融业务曾被指认为是本轮一线城市楼市过快上涨的元凶之一，引发了监管部门的重视，在监管压力下，此前涉足房地产金融的多个中介纷纷宣布旗下首付贷业务合作已全面暂停。

　　全国两会期间，央行副行长潘功胜曾表示，央行正与住建部、银监会等部门商量，准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。

　　此前有媒体报道，目前三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。单就中介行业而言，“场外配资”规模或早超1万亿元。这些中介和P2P全面暂停的首付贷将何去何从？昨日上海的最严楼市新政等于宣判了“首付贷”的死刑。

　　《意见》中称，上海严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房地产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。

　　影响

　　“最严限购政策”抑制三成购房需求

　　由于上海楼市新政的内容提前被媒体曝出，导致在调控新政出台的前一天，上海楼市经历了疯狂的24小时。据上海市房地产交易中心主办的房地产交易服务网站“网上房地产”数据显示，截至3月24日24时，上海市一手房签约套数达到1706套，而在4个多小时前，这个数字才刚刚超过1100套。据网上房地产历史数据，上海上月总成交套数1.1万套。因签售太火，该网站系统被挤爆。

　　据上海中原成交数据统计，2015年上海购房者中，非上海籍贯的客户成交量已经占到47.54%，这是一个很高的比重。据中原地产方面计算，“史上最严限购政策”大约抑制了27.9%的购房需求。

　　但这是否会带来上海房价的下跌呢？对此，中原地产的分析师认为，上海的新房库存消化周期仅有6.6个月，仍然处于供不应求的状态。在这样低存量下，房价要下跌也是不容易的。

　　上海一名房地产分析师认为，上海非普通住宅交易比重占到六成，一旦严格执行新政策之后，总体交易量将下降三成，中高端楼盘可能会下降一半，因为中高端住宅杠杆比例更高。

　　对于上海楼市的走势，从历次上海楼市调控政策面“从严开始”的月份计算，大约7个月左右时间楼市的成交量将跌入低谷期。同策咨询研究部总监张宏伟预测，上海第二季度市场交易量将会走低，下半年或因为第一季度市场高位放量而进入深度的市场调整期。预计在10月份，为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现降价甚至大幅降价以价换量的局面。

　　调查

　　楼市乱象中的假结婚与假离婚

　　在昨日的新政发布会上，上海市住房城乡建设管理委主任顾金山说，上海市住建委在过去一年针对房地产市场的交易检测中发现，有很大一部分购房者买了房子，却不登记过户，“买房人其实有限购政策在身，他先把房子买了，等限购政策释放了，再过户。”这些购房人群对房价的抬升比较厉害，“比如去年大宁板块房价，一年涨了160%，完全是非理性上涨。”

　　顾金山介绍，过去一段时间，上海二手房交易市场“跳价”频现、不理性行为很多。“假离婚”现象再次抬头，“很多为了买房假离婚，最后变成真的离婚了。据我所知，这部分人非常多，很多人‘官司’都打到住建委来了。”

　　针对限购背景下的楼市乱象，昨日北青报在北京进行了一番调查。北青报走访多家房地产中介得知，虽然有着严格限购政策，但要避开监管的限制，最低只需要花费5万元的费用。

　　当北青报表明了自己的购房意愿却由于限购条件而苦恼时，四惠地铁站附近的一家房地产中介公司的员工表示，只要交5万元，他们就能搞定购房资格，这个方法就是假结婚。即找一个北京市户籍的对象，双方闪电登记结婚，然后快速过户，完了马上离婚。“又快又安全，唯一的风险是对方不肯离婚了。”该人士笑着说。

　　“除了假结婚以外，还有一个方式是办工作居住证，整个过程大概在半年左右，费用在15万元左右。这样你就视同北京户籍，完全避开了限购，单身可以买一套，家庭可以买两套。要是你去年来，我敢打包票，曾经有一个月做了十几单，但最近开始查得有些严，名额控制很紧，不建议采用这种方式。”

　　实际上，这一情况不止出现在北京，包括上海，深圳在内存在限购措施的一线城市都有发生。此前，北青报在上海调查时，有中介人士表示，只要肯出一笔钱，避开限购完全不成问题。

　　争议

　　错误的时间出台的错误调控？

　　上海楼市新政出台之后，北青报看到，在百度贴吧以及上海的一些本地论坛里面，许多年轻人对新政中延长社保缴纳年限的做法表示了不满。

　　一名上海80后表示，他们成为了此轮上海楼市暴涨的牺牲品，投机者导致的恶果却让年轻人来承担。实际上，对于那些刚刚满2年社保预备在沪买房的年轻家庭或者是购房人群来说，上海新政将他们的买房置业计划延后了3年。而3年之后，他们的收入上涨幅度能否赶上房价上涨的幅度不得而知。

　　北青报此前曾报道，上海此轮购房潮中改善型需求占比约40%。“认房又认贷”的新政将这部分改善型需求首付提至50%或者70%，以改善生活为目标的换房需求将被大量扼杀。

　　对于那些此前符合条件已经购买一套房产，在此轮上涨行情中已经卖掉一套房产，并期待新政出台后稳定房价再购买住宅的人而言，新政是一个“灾难”。市民Cathy在微信公众号“识局”撰文称，自己就是一个社保满3年未满5年的人，而且刚刚卖掉了自己在郊区的房子，想要置换市区的三居室，“结果，卖掉了自己的房子，却突然失去了购房资格。”Cathy曾乐观预计政策会有一个缓冲期，但昨天发布会现场宣布新政即刻生效。“身边很多我这样的置换客，已经彻底慌了。”

　　另外，昨天的“新政”提出，上海将加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。对此，有地产分析人士认为，一边是最严限购、一边是购买力透支、同时又大量增加供应，楼市的逆转，将不可避免地到来。

　　深圳一名楼市分析人士则对“最严新政”出台的时间节点提出了质疑，认为这是错误的时间出台的错误的调控。去年放任楼市加杠杆，现在却猛力去杠杆，这给楼市带来很大的风险。短期投机本身有边际效应，没有足够的买盘进场它会自动寻找平衡点。本组

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