各地密集出台楼市去库存新政 政策仍有短版

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　　北京2月22日消息 据《天下财经》报道，从今天起，全国多个城市将降低房地产交易契税、营业税，加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策，中央政府去库存组合拳已经连打三套。在地方层面，截至目前，已有超过130个城市出台去库存新政，传递出各地政府推进房地产去库存的强烈信号。这些新政效果如何？下一步该怎么发力？

　　五招去库存，有效！

　　各地去库存的“招数”主要有五类：运用公积金杠杆、鼓励农民工进城购房、降低税费、打通商品房和保障房通道和实施房地产供给侧改革。

　　这些政策效果怎样？上海易居房地产研究院副院长杨红旭提供了他们的监测报告：“我们研究院跟踪的全国35个城市的库存量，从2014年七、八月份之后，开始震荡下滑，去化周期也缩短了一些，数据表明：2014年以来的中央和地方政策合力，使库存有所缓解。但是，目前的房地产库存还没有下降到合理水平。”

　　发挥公积金杠杆作用阻力不少

　　总的来看，这些政策有用，但还不够。那么到底哪些方面还有短板呢？

　　以公积金政策为例，推进异地贷款、提高贷款额度等，已成为各地公积金新政的“标配”。进步不小，但要发挥公积金的杠杆作用，还需要克服不少阻力。

　　杨红旭说，一大阻力是各地公积金资金池规模小。三、四线城市，缴公积金的职工比例不高，缴纳的数额有限，资金池子总规模偏小，难以起到一个很大的促进作用。

　　公积金商业贷款混贷手续复杂

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，另一大阻力是，公积金额度低，而且与商业贷款混贷手续复杂。一方面，公积金贷款的上限额度，在房价总价中的占比，是比较有限的，不能有效降低首付负担；另一方面，贷款人都希望公积金贷款和商业贷款混贷，减轻贷款负担，但是申办的手续比较复杂，持续的时间比较长，有时候开发商不愿意接受，有时候二手房的业主不愿意接受。

　　所以，杨红旭建议公积金下一步的改革，要注意：第一，要提高职工缴纳公积金的积极性，督促企业按照规定给职工缴纳公积金；第二，让公积金的使用更加方便。

　　高房价阻碍农民工购房

　　除了发挥公积金的杠杆作用，各地更期望农民工、新市民成为楼市去库存的主力军，现在又有哪些难题呢？

　　山东烟台的85后小孙，这个春节为买房有点郁闷，烟台新房均价6000元左右，而他月收入也不过3000元。买一套80平方米的房子，光首付就需要不吃不喝4年多的工资。

　　胡景晖说，房价高仍然是农民工难以逾越的障碍，而农民工贷款购房也很难。

　　胡景晖：“农民工购房，更需要贷款的支持，但是对他们来讲，流动性比较大，收入也不是非常稳定，因为很多农民工的收入，是按年或者按季度结算的，如果按照现在商业贷款的逻辑来讲，基本不具备按月还款的能力。”

　　很多城市公积金贷款都有连续缴存等规定，将工作不稳定的农民工挡在了门外；收入不稳定，哪里还敢贷几十年的款；农民购房意愿还受到就业机会、子女上学、公共服务、医疗保障等多重配套政策的影响。

　　促进农民工买房要加大扶持

　　国务院发展研究中心副主任王一鸣说，2014年只有1%的农民工买房，促进农民工买房，要加大扶持。

　　王一鸣：“现在有的地方已经在做，比如安徽，农民工买房，政府给补贴，契税能不能再进一步降低？贷款能不能给贴息？”

　　胡景晖还有几点建议：“要么就是，房价进行一定程度的调整，或者政府在其中提供一定程度的补贴；要么，农民工在老家的宅基地，可以进行流转，流转出来的兑价资源，再来支持他们在城市买房，才有可能使他们够到现在的房价水平。”

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