销售速度赶不上开工速度 三线楼市去库存呼吁精准优惠政策

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　　财经2月4日消息（王忻）日前，央行和银监会联合下发通知称，不限购城市首付比例可降至20%。在2016年去库存的大背景下，央行再放大招，给市场传递了积极的信号，但是楼市面临的去库存压力依然巨大。

　　据国家统计局公布的数据显示，2015年全国房地产开发投资和销售情况整体发展平稳，量价均出现一定幅度上涨，但是两极分化加剧，一线城市与三、四线城市呈现冰火两重天。

　　某知名房企：三线城市项目销售降八成，但同城还有更多项目在开工

　　相比起北山广深一线城市的房价上涨和供不应求，三四线城市房地产开发商的日子并不好过。据财经调查发现，今年以来，部分三四线城市中小房地产开发商的销售情况不佳，普遍存在销售量下滑和房价降价的情况。

　　以南方三线城市江西省宜春市为例，当地的一位房地产销售经理向透露，今年宜春市楼市的行情不好，销售业绩明显下滑。2010年的楼市行情火爆，一栋楼100多套房子，当月就全部卖完。而2012年时，一个楼盘开盘后开仅卖掉了一半，后来陆续三年才全部卖出。“一个楼盘平均一个月只能卖出10套左右，相比起行情较好的时候差了很多，平常一个月能卖出30套左右，好的时候可以达到50-60套。”按照上述人士的数据，该项目的销售业绩较高峰时期，已经下降八成。

　　虽然三四城市房产的库存已然很难缓解，但是依然有开发商在仍拿地建房。该经理称，当地最近一段时间已经有5-6块地被开发商拿走，预计春节后就会开始动工。“房子多了不好卖，各家就会打价格战，靠降价来吸引消费者。”据了解，2015年宜春市的房价和2014年相比，每平米的价格约下降500-600元，跌幅超过10%。

　　存量的房子还没来得及让市场消化完，新增的土地却在加快开工。这不是个案。截至2015年12月底，全国商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米，其中住宅待售面积增加1155万平方米。

　　由此看来，一些布局三四线城市的房企存在很大的库存压力。据碧桂园湖北区域公司一位部门高管披露，湖北公司2014年销售过90亿元，2015年目标仅为45亿元。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受财经采访时表示，供给量过大而且需求不足是三四线城市库存压力大的核心原因。

　　杨红旭表示，供给面由于土地供应量充裕，开发过度从而导致供应过大。而地方经济收入增幅较慢，人口流入速度慢，部分城市甚至是人口流出，需求面并不旺盛。此外，城市的房价长期保持稳定或下跌，没有赚钱效应，所以也没有投资需求。

　　“去库存”成地方两会关键词专家称更多精准个人优惠政策或出台

　　面对这样的局面，中央对楼市“去库存”给予了高度的关注。2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，国务院常务会议上李克强再次强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。2015年的中央经济工作会议，将“去库存”纳入今年的五大经济任务之一。

　　此外，楼市“去库存”也成为地方两会热词。河南的政府工作报告中明确提出，2016年将以去库存、促消费为重点促进房地产业健康发展；内蒙古的政府工作报告提出，将研究住房公积金支持农牧民进城购房政策；河北省政府工作报告指出，要化解房地产库存，推进以满足新市民需求为出发点的住房制度改革；广东省的政府工作报告提出，通过加快农民工市民化、发展住房租赁市场等手段化解房地产库存。

　　资深房地产专家韩世同表示，中央和各地提出的房地产去库存措施都是非常及时的。“由于现在并没有成熟的良好的方法，所以这些政策都是各地的一些积极地探索和尝试。”韩世同认为。具体哪些政策可以推行，恐怕还需要各地在实践当中去摸索。

　　据了解，自2014年11月以来，央行已6次降息，4次全面降准。根据6次降息购房按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。此次购房的首付比例进一步降低，也将对提升房地产市场销售热度起到积极影响。

　　浙报传媒地产研究院房地产专家丁建刚表示，由于目前对楼市的预期比较悲观，所以只有这一条政策还远远不够，还需要有更多的后续的政策的叠加。丁建刚指出，关键的还是要让大家对于未来预期有信心。政策方面除了降低首付，还要降低利率，目前八五折的首套房利率还没有落实，二套房还要上幅1.1倍的利率，这些都应该逐步解决。

　　除了这些利好政策出台，易居房地产研究院副院长杨红旭认为，还可能会有针对农民工的住房政策、经营住房租赁企业或个人的优惠政策出台，例如对人才的购房补贴或大学生购房优惠等，同时个人房贷利息抵扣个税今年也有可能启动。

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