农民工和个体工商户将纳入住房公积金体系

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　　【导读】住建部2016年将推动公积金改革，将农民工和个体工商户纳入住房公积金体系。《央广财经评论》本期关注：房地产去库存需要打好组合拳。

　　北京12月28日消息 据《央广财经评论》报道，今天，全国住房城乡建设工作会议召开，住建部表示，把去库存作为房地产工作重点，明年全国新安排600万套棚户区改造任务，在棚户区改造中，将继续推进货币化安置。同时，将进一步推动住房公积金改革，推动将农民工和个体工商户纳入住房公积金体系。这个时段我们继续来关注房地产去库存。

　　住建部部长陈政高在会上表示，明年要巩固房地产市场向好态势。推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作重点，建立购租并举的住房制度。大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。进一步用足用好住房公积金，继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例。明年新安排600万套棚户区改造任务。实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。

　　谈及市场调控，陈政高表示，要改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。

　　关于这个话题，特约评论员马光远作出了评论。

　　：今天住建部会上关于房地产去库存提出的举措，最引人注意的就是把农民工和个体工商户纳入住房公积金体系。本月，从中央经济工作会议到中央城市工作会议，关于房地产去库存提出的举措中，都包括促进“农民工买房”这一项，那么，把农民工纳入住房公积金体系操作起来难度大不大？效果又如何？

　　马光远：现在最大的问题是农民工缴纳住房公积金的意愿。从过去几年的经验来看，很多农民工不要说交住房公积金，就是其他的那些基本保险都不愿意交，因为他觉得自己不会一直在这个地方打工，可能到别的地方去。如果要到其他的地方去，这部分钱转也转不走，他会认为这一部分钱就丢了。所以要实现这个问题，首先要打消农民工的顾虑，也就是说不管在任何地方交的住房公积金，最后都能够确保回到个人的账户里面去，而且支取比较方便。如果没有这个顾虑，对农民工来讲当然是一个好事，比如他以后要买房子租房子或者有些大的事项，都可以支取住房公积金，可以抵一部分费用。这个制度本身应该从意愿和打消农民工顾虑的层面去下工夫，把这个制度的含金量落到实处。

　　：目前在库存高企的三四线城市，特别是价格相对便宜的地区，支持农民购房是个去库存的有效措施。但有业内人士认为，目前对于农民购房后的贷款风险补偿机制并不健全，因此农民购房后还款执行难度较大。另外，购房农民的户籍与其原有宅基地与耕地的矛盾如何处理解决，也是目前面临的问题之一。有没有一些解决的办法呢？

　　马光远：从贷款本身来讲，现在金融机构还是比较担心的，比如农民贷了款，如果以后还不起怎么办，可能会形成一部分不良贷款。农民工进城的问题，现在有些地方农民的身份还是很值钱的，国家有很多倾斜性的政策，如果他变成市民，对于一些中小城市来讲，公共服务可能没想象的那么好，似乎还不如继续保留农民的身份，还能享受国家很多政策。所以，现在对于鼓励农民工购房的一系列举措或者制度框架，一定要从农民工的角度出发，把他的顾虑打掉。金融机构担心还贷风险的问题，国家在金融层面可以有一定的金融工具的设计，比如做一部分的担保，或者在农民工的宅基地方面有一些灵活的举措，使农民工在整个制度体系里成为一个受益者。整个制度最关键的是让农民工享受到买房的好处。

　　关于如何打好去库存的组合拳，特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭也作出了评论。

　　：在今天的会上，住建部表示，明年全国新安排600万套棚户区改造任务，在棚户区改造中，将继续推进货币化安置。在这方面，很多专家担心，棚改及其货币化安置存在着资金来源难以跟上棚改增速的矛盾。您是否有这方面的担心？

　　杨红旭：棚改的资金来源是比较丰富的，国家有财政的支出，中央和地方都有，另外企业也有补助，个人再掏一部分钱，所以它是三三制的原则。如果是城中村，主要就是开发商和城中村居民进行谈判。在资金补贴方面，政府可能要进一步加大力度，但是可以把部分商业化开发进一步提高强度。一般来说，对一些棚户区和城中村改造，都会新建一些商品房用来出售，可以把这个改造后的项目的容积率进一步提升，比如可以增加一些可售型的商业部分，通过这样的做法，能够满足资金的需求。

　　：除此之外，棚改以及货币化安置的难处在哪？应该怎么来解决？

　　杨红旭：货币化安置应该是一个大势所趋，现在可能还需要引导，因为有些人喜欢分房子。未来国家应该引导进行货币化的一些分配，让他们拿着钱去市场买房子，这是一个关键的改变。

　　：有评论指出，关于去库存的6大举措，特征是“供求改”齐发力。六大措施是一连串“组合拳”：以供给侧管理扩大总需求，同时推动土地、财税、产业政策改革，以期长远实现房地产市场稳定健康，并在在此过程中谋发展、求转型。要打好这一系列组合拳，您觉得最关键的是什么？

　　杨红旭：在供给侧，主要是抑制地方政府卖地的冲动，因为三、四线城市目前库存很高的原因，主要就是2009年之后大量的卖地批地，导致很多项目出来，跟需求不匹配，出现供大于求的现象。所以必须引导地方政府减少对财政的依赖，减少卖地的冲动。第二个方面还是要稳定需求，不管是刚需、自住、农民工还是环境改善需求都应该支持，从减税方面，从降低购房贷款、首付方面给他们切实的支持，让所有合理需求都能够无障碍的释放。第三方面就是政府住房保障要转型，以前总是建房子进行分配，不管是经适房、限价房、还是自住型商品房，以后要开始转向货币化匹配。发达国家都是采取一些货币化分配的方式，你有需要，你可以租房间、买房子，但是政府给予的是货币补贴，而不是分配实物。货币补贴可以使这种租房和购房的需求通过市场化手段解决，这样就能够消化商品住宅。通过这三个方面，就能够使一个长效机制得以建立。

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