国际金融理财师宋岩秋:2015年沈阳房地产市场走平略有上翘

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　　 新年伊始，今年的房地产走势如何？房价是涨还是跌？2015年国家是否会出台货币金融相关政策？这些都成为民众最关心的问题。本期新华有约我们特别邀请到国际金融理财师宋岩秋先生和我们一起展望2015年房地产金融态势。

　　新华网：此前在11月21日央行曾突然降息以刺激经济增长，当时间步入2015年，业内普遍认为，央行不会停止降息步伐，您怎么看？

　　宋岩秋：此前央行降息已经超出当时大家的预期，我们看此前包括在2014年第三季度汇丰银行有个PMI数据，实际这个数据没有达到50%，因为这是个荣枯分界点，低于50%意味着中小企业订单减少或者说中小企业活力再降低。国家一直在强调调结构，其实在这个过程中国家出台一些政策是有利于市场搞活，在调结构的过程中市场可能会出现一些问题，所以国家为了让经济稳步增长或者遏制经济下滑趋势，所以在此前11月份出台降息措施。在2015年基于目前市场状况有可能国家还会再次出台降息降准的准备，但毕竟是央行既定的政策我们只能根据市场变化预估。

　　新华网：银行业作为国民经济中最为重要的行业之一，今年有哪些新政策面世？都会给百姓生活和房地产行业带来哪些影响？

　　宋岩秋：对于老百姓生活息息相关的主要是两大块，第一个是银行的理财业务，第二个是银行的信贷包括住房和消费信贷。从2014年这次降息来讲基准利率降到0.25，但是各家银行普遍把之前只能上浮1.1倍的利率变成上浮1.2倍，换句话说央行在降息的同时也进一步打开了利率市场化的通道，让央行的利率更加的走向市场化。在此过程中对于老百姓而言，在理财和存款的过程中并没有受到降息的影响，反而或多或少还会有一定的盈余。

　　所谓的政策一般就是指加息或减息，多数人预测的是今年会再次降息。银行的政策对于老百姓影响就是两大块，对于理财而言多赚些钱；二是信贷方面，银行的基准利率下降了实际上贷款利息也跟着下降，无论是公积金贷款或是商业贷款每个月都会少还一部分钱。

　　新华网：“新常态”是近段时间的热门词汇，我国经济步入新常态后正处于增速的换挡期，未来两年是中国经济调整最关键的年份，当然也是最困难的年份，在这样的时候投资需要非常小心谨慎。房产投资已经列入了投资陷阱的黑名单，为什么？

　　宋岩秋：“常态”意味着不动，“新”意味着调整，未来市场是一个微调的过程。对于投资而言，房产投资被列入黑名单可能基于两个角度考虑。一个说法是未来房产税、遗产税，有个税的考量。第二个来讲，从2009年以后国家对房地产政策的打压，实际在这个过程中很多投资房产的客户因为负担了贷款成本后会有一定的亏损。包括进入2014年之后，虽然银行降低利率但人们愿意买涨不买跌，加之对未来房子上升空间减小的认知，包括收入和房价上涨的不匹配。

　　从过去的两年来看，政府的投资不可能像之前的2008年四万亿计划，当然现在中国乃至全球经济可能有相对复苏的迹象。在这个过程中国家不可能通过政府大力投入拉动地方经济，尤其2015年伊始政府也在查地方债务，有一些债是如何进行偿付。包括当年一些地市级大量卖地房价进一步上涨，在房地产行业走向微缩的过程中实际上土地已经不能给财政带来更多的收益，所以在这个过程中包括政府也在调整对房地产的政策，所以很多人就不会再投资房产，尤其是个人住宅。

　　新华网：2015年中国房地产金融总体状况是否会比2014年有所改善？主要体现在哪些方面？

　　宋岩秋：从银行政策和国家宏观货币政策角度讲，个人观点2015年未必要比2014年好。一个是政府在清理地方债的过程中，很多政府地方债投向主要在两块。一个是固定资产的投资包括地铁、保障房、房地产等高消耗资金项目，这个过程中政府并没有像原来一样收获更大的利益，在此基础上政府投资会比往年弱化。并不是说地方政府不支持房地产发展，只是相关政策会弱化。政策弱化就有可能造成市场氛围相对弱化，换句话说市场不会像之前发展蓬勃。

　　个人观点2015年个人自有住宅房屋未必会比2014年有所增色，可能会有萎缩。因为通过2014年数据分析，销售房屋环比在下降。从银行政策导向而言，有些银行政策会从个人房贷里拿出一部分资源倾向于商铺贷款。银行有可能对居民自有住宅房贷规模会有一定程度的下降，这也会导致房屋整体销售数量下降。

　　新华网：当房地产步入2015年之时，各种预测、各种声音扑面而来，请您从金融从业者的角度来给我们分析一下今年房地产走势如何？房价是涨还是跌？

　　宋岩秋：个人认为2015年沈阳房地产市场走平略有上翘，沈阳本地房屋绝对值价格较低，个人观点沈阳房价在2015年保持平稳略有上升。但是上升幅度不会太大，上涨3%—5%已经是很乐观了。

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