北上广深住宅土地收入达2755亿 专家：说楼市复苏还尚早

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　　【导读】统计局最新数据显示，1-10月份全国商品房销售面积同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点；另据数据显示，截止11月11日，北上广深住宅土地收入高达2755亿创出新纪录。评论：全国楼市已从一线城市开始缓慢复苏。

　　财经北京11月13日消息 据《央广财经评论》报道，今天中午，国家统计局网站公布了今年1-10月份全国房地产开发和销售的最新数据，数据显示，1-10月份，全国房地产开发投资77220亿元，同比名义增长12.4%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资增长11.1%，增速回落0.2个百分点。

　　1-10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。10月份当月，商品房销售面积11362万平方米，同比下降1.6%，降幅比上月减缓8.7个百分点；商品房销售额7158亿元，同比下降0.7%，降幅比上月减缓8.2个百分点。

　　10月份，房地产开发景气指数为94.76，比上月提高0.04点。

　　另外，今天的证券时报报道，数据显示，截至11月11日，“北上广深”四个一线城市今年的住宅土地成交额已高达2755亿元，超过2013年全年的2728.9亿元，创造了新的宅地收入纪录。业内人士预计，2014年全年一线城市住宅用地成交额将首次突破3000亿元。

　　自从9月30号央行和银监会限贷松绑，之后一些城市公积金松绑，10月份一些城市特别是一线城市的楼市成交量开始出现回升，那么，结合今天的数据，是否说明楼市这一轮的调整已经基本结束，楼市的复苏开始了呢？对此，特约评论员、浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，得出这样的结论仍为时尚早。

　　丁建刚：我认为还不能从现在已经得到的数据中，判断现在市场处于复苏还是暖冬，因为整个市场这一次调整我个人认为是危机，从二、三线城市开始长达一年多时间，一线城市北上广深今年5、6月份成交量开始下降，所以整个市场还有一定的惯性。我们看到的土地数据，北上广深今年的土地超过去年的全年，而且土地价格有大幅度上涨，但是之所以说危机，就是它和每一个城市市场的实际供求关系联系不大，而是一种信心危机，我们不能不把这种楼市的现状，放在整个经济环境中来看，毕竟三季度是2008年以来宏观经济指标最差的季度，所以人们的信心还没有完全恢复，对未来仍然持比较强烈的观望态度。同时在我们实际上可供水库中，又增加这么多土地储备，未来一段时间去库存化的压力还是非常大，包括一些一线城市在内。

　　10月份以来，一线城市成交量全线上涨，二线城市的杭州10月份共成交商品房12768套，是五年来最高的单月成交量。针对这种情况，丁建刚指出，限贷松绑的确给了市场较大信心，实际购买力释放不少，但总的来说，市场仍然没有恢复到正常的预期。

　　丁建刚：虽然一线城市还没有放松限购，但是9月30号央行和银监会的限贷松绑，给市场输送了较大的信心，从实际的购买力上看，释放出来很多。原来三套不能贷，二套是惩罚性1.1倍利率等这样一些解除了，给市场增加了很大的信心。但是现在总的来说，市场没有恢复到正常预期，大家觉得这个楼市不太会跌了，这种预期还没有出现，所以现在来判断市场就是暖冬了，或者是复苏了还为时尚早。

　　我们认为，9月30号的限贷松绑的确像为市场打了一针强心剂，一线城市包括杭州这样的二线城市，商品房成交量有所回暖是市场的一种正常反映，但是楼市的黄金10年已经过去，此轮调整过后楼市的复苏也将是一种非常缓慢的复苏，近入白银10年的中国楼市将呈现一种理性的增长，而不再是暴增。特约评论员 、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此进行评论。

　　：对于今天看到的数据，结合10月份以来，一线城市楼市成交回升的现象，有观点认为，楼市已经开始复苏，但我们刚刚采访的评论员丁建刚认为得出这种结论为时尚早，因为整体的宏观经济情况仍不容乐观。对此，您的观点是怎样的？

　　杨红旭：首先如果看市场信号，一线城市和少数二线开始复苏了，复苏的第一个指标就是成交量。今天我们观察35个城市的成交量，从8月份开始复苏，9月份比8月份增了10%左右，10月份环比9月份增加了24%，24%这个增幅就很高了，因为它创了年内增幅的新高，所以说量先开始复苏。价格的话是有一定滞后性，所以说价格目前还没有复苏，大部分城市的价格还在跌，企业也不敢去起价。但是只要量开始复苏之后，持续几个月价格就会止跌，甚至部分城市会反弹。今天的数据公布了全国的房地产数据，我们发现，很多的数据已经出现了止跌的信号，因为我们看全国的商品房销量的一个同比跌幅是首次收窄，全国土地市场前九个月成交面积是一个负增长，现在已经成了一个正增长，包括全国的新开工面积的同比跌幅在进一步收窄，全国的房价跌幅也开始慢慢收窄，基本上达到一个平稳阶段。包括房企资金面也开始见底之后，往上走了一点，包括购房经济指数也开始是略有反弹。所以看大城市的成交量，明显这两个月已经开始复苏了，看全国的数据，前10个月很多指标依然是很差，但是最差的时候，可能就在过去，所以这就是一个一线、二线先行开始复苏。而大看全国的话，最差的时候可能正在过去，正在筑底，在明年的上半年应该能够走出底部。

　　：所以现在我们关键是要看这种成交量，它是在松绑之后一种的短期反弹，还是有可持续性？因为前面您也谈到了，价格是不是能出现回暖，也要看成交量的回暖，是不是有连续性？这方面您怎么判断？

　　杨红旭：我认为成交量应该会进入一个新的延续性，关键是一个逻辑，数据有时候会变化，但是关键是看逻辑。我们这次楼市降温，有两大环境跟2011年不一样，第一大环境，目前货币政策是中性偏宽松，2011年是持续加息，包括通胀很高，这样的话，我们2011年我们的楼市调控是和2014年不同的。那么今年政策开始进行分化，允许地方救市，到了930之后，中央部门也在救市了。2014年8、9、10三个月成交量是持续往上走，而2011年大城市的成交数据，8、9、10是持续下台阶的，目前是上台阶的，所以说无论是看数据还是看逻辑，我都认为这块未来半年，大城市将率先走出复苏，然后全国和其他一些城市会稍微滞后一点，估计在明年会完成探底。

　　：当然还有两方面的原因，不知道你是不把它讨论进去，一方面是前面丁建刚先生谈到一线城市，可能会存在新的去库存压力。另外一方面，还有可能出台一些政策影响，比如我身边一些朋友，如果在卖房，我问他为什么卖，他说他可能手里有几套房，担心未来会出台房产税，对他整个情况产生影响，有没有考虑两方面的因素？

　　杨红旭：首先就是库存量大和小，第一看拿地速度，第二要看卖房速度。因为假如说卖房速度快于拿地的速度，这个是没必要去忧虑的，因为卖房卖的快，这样库存会降。所以今年虽然一线城市土地市场比较火爆，但是大部分城市市场只是温和，甚至是降温。所以明年新房共有量应该比今年稍微少一点，主要是因为今年大部分时间土地成交都是一个低迷的情况，所以我认为明年库存应该是一个见顶，慢慢往下走的过程。包括区划周期，区划周期比库存还要重要，据我们统计，区划周期应该是今年7月份见顶了，见顶之后往下走，就意味着整个市场的供大于求，向供求平衡进行转变。

　　：房产税未来的预期您有考虑吗？

　　杨红旭：房产税是一个中长期的税，在国外很多国家有新的房产税，但是并不能成为抑制房价，或者支持房价泡沫破灭的重要工具。所以说现在有一个预期要增，只是以后增的话，好多人是免增的，就是第一套房有一个免增的面积。

　　其他观点：

　　中原地产首席分析师 张大伟 表示：一线城市仍是开发商争相抢夺土地的重点区域，9月份以来，万科、保利、首开、远洋等标杆房企已经连续多次出手拿地，虽然目前土地市场依然低位运行，但房企抄底意愿有所抬头，部分热点地块的竞争比三季度更加激烈。另外，上海松绑公积金等调控政策的出台有助于改善入市需求，提升一线城市四季度的成交量。不过，房企为了年底“跑量”提升销售业绩，预计房价将较为平稳，继续下调的可能性降低，但鉴于库存压力，短期上涨的空间也不大。

　　有观点认为，搭乘限贷松绑等利好政策的快车，房企积极推盘促销，库存去化周期明显收窄，但整体楼市库存仍处于高位盘整状态。而从市场走势看，虽然库存正在构筑顶部，但存销比已经见顶回落，房价下跌压力将趋于缓解。

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