多地楼市成交反弹昙花一现还是持续回暖？

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多地楼市成交反弹昙花一现还是持续回暖？　　国庆长假以来，部分一二线城市商品住宅成交量持续反弹。业内认为，在近期一系列政策利好影响下，市场预期正出现转变，部分需求开始入市，政策叠加效应已经显现，未来市场走势仍取决于各地后续政策调整与银行房贷利率优惠力度，但房价暴涨可能性不大。　　中国指数研究院发布的最新报告显示，10月12日至18日一周，监测的全国20个主要一二线城市住宅合计签约面积环比回升45%。其中，北京、上海、深圳、广州四大城市的住宅成交面积环比涨幅分别达到134%、78%、69%、51%，其中一线城市整体涨幅达到80%。报告指出，随着成交持续回暖，几大代表性城市库存总量在继续下降，去化压力有所缓解。　　另据中原地产监测，10月房地产市场在持续升温，国庆长假后，监测的54城市成交量已经连续三周呈上涨之势。业内认为，近期楼市反弹与中央层面及各地频繁出台的楼市调整政策密切相关，先是各地陆续取消或放松限购，然后是9月30日央行与银监会放宽房贷政策，10月13日多部门联合降低住房公积金门槛，在此影响下，市场预期出现变化，部分需求，尤其是改善性需求开始加快入市。　　中国房地产研究会副会长胡志刚认为，市场近期经历的这一波反弹行情，是多重政策利好叠加效应的显现。目前市场正处于缓慢升温阶段，后期市场走势将取决于各地后续政策调整力度与银行房贷利率优惠力度。　　业内人士指出，此前央行、银监会联合发文调整房贷政策，但从具体落实情况来看，银行出于自身盈利及风险考虑，难以给予大幅利率优惠，此次房贷放松主要释放的是部分改善性需求。房贷机构伟嘉安捷发布报告指出，受住房金融利好消息影响，目前北京地区有约30%的改善置业人群打算申请提前还贷，以便享受到首套房的优惠政策，减轻购房时的经济压力。　　相对而言，不少首次购房者认为并未得到实惠而选择继续观望。胡志刚特别指出，各地楼市应把握政策调整力度，支持刚性需求还应在信贷政策上有所落实。当前楼市预期已有所升温，市场正处于微妙状态，若未来银行能执行更优惠的房贷利率，将会吸引更多首套房买家入市，楼市成交量有望继续反弹，但鉴于整体库存较高，价格暴涨可能性不大。此外，各地房地产政策调整应遵循“微刺激”与“精准刺激”，诸如“购房补贴”等大尺度的地方措施并不可取，否则可能会引起投机力量抬头。　　据新华社电　　相关新闻　　房地产开发景气指数处21个月低值　　21日，国家统计局发布1至9月全国房地产开发和销售情况显示，2014年前三季度房地产开发增速连续9个月回落，景气指数也下滑至94.72，为2012年11月以来的21个月最低值。其中，全国房地产开发投资增速同比名义增长12.5%，创5年来新低。　　业内人士表示，在楼市整体持续调整的大环境下，房企融资环境尚未改善，资金压力依然较大，导致投资意愿持续降低。进入四季度，房企频频发债以解渴，预计在政策利好下，房企对市场的预期将转好，房地产开发投资增速不会持续处于下滑状态。　　房地产投资增速下滑至近年来低位。数据显示，1至9月，全国房地产开发投资达68751亿元，同比增加12.5%（扣除价格因素实际增长11.7%），增幅较上月回落0.7个百分点，投资增幅目前已连续9个月持续回落，较2013年同期19.7%下降7.2个百分点，降幅近三分之一。其中，1至9月住宅累计投资达到46725亿元，同比增加11.3%，增幅较上月下降1.1个百分点。　　上海易居房地产研究院研究员朱光表示，前三季度投资增幅创五年来的新低，主要因为近期行业持续低迷，市场降温态势依旧，在库存压力较大的情况下，房企对后市的预期偏谨慎，工作重点放在了去库存、缓解资金压力方面，导致投资力度放缓。　　而作为楼市风向标的房地产开发景气指数（以下简称国房景气指数），9月数据为94.72，比上月回落0.07点，为2012年11月以来的21个月最低值。　　不过，链家地产市场研究部分析师张旭表示，虽然9月房地产开发景气指数仍处于95以内并继续回落，但是从今年以来景气指数的整体走势情况来看，进入三季度以后，指数回落幅度明显放缓。受市场回暖及政策利好因素影响，预计四季度房企整体销售情况将有所好转。针对房地产市场的悲观预期或将有一定扭转，房地产开发景气指数进一步回落的动力将有所减弱。　　业内认为，9月以来央行出台的多项政策利好房地产，将降低房企融资难度和成本，缓解房企资金压力。据新华社电

　　10月换房族入市增多 前三周的数据显示——

　　进入10月传统置业旺季，不少买家忙于把楼梯楼换成电梯楼。最新统计数据显示，10月前3周，二手市场改善型购房个案数量比9月同期上升27.6%，占整体二手市场36%的成交份额。市场人士认为政策刚刚转向的时机，业主心态还“不上不下”，建议有换房需要的买家可抓住机会多看楼、多比较，趁机买得“心头好”。

　　了解到，楼梯房换电梯房的情况主要集中在大沙头东湖板块和东风东板块。合富置业东湖二分行主管陈东升发现，周边的换房客中不乏“孝子买家”，多考虑到父母年迈，所以把房子换成电梯楼。这些买家中不少和父母同住，所以一般会选择总价在220万~300万元之间的3房单位，面积大约80~110平方米左右。

　　“这种情况自从央行出台关于房贷新政以及陆续有银行出台细则后，就开始明显增多。”

　　东风东板块的换房客积极性也比之前有所提高，他们的目的大多数是为了子女入学而做准备。“目前换房客一般会选择总价约400~500万元、面积约90~100平方米的3房电梯单位。” 合富置业锦城二分行主管黎湛表示。

　　同样作为“学位房板块”的天河北侨怡板块最近也因为换楼客的入市而有所活跃，据了解，看楼量和成交量都上升30%左右。一名中介人士透露，买家对楼价议价空间的期望值有所降低，“一个是确实有需要，一个是房贷利好对资金要求确实降低了。”

　　业内分析

　　业主或缩减让价幅度

　　据最新研究报告，首次改善型置业是广州二手楼市中率先复苏的市场。“受房贷新政和购房者预期改变的影响，前三季度仅占29%的改善型购房需求，在10月上旬和中旬这段时间内成交明显增加。”合富置业市场经理梁燕明表示，10月前3周，广州累计录得的改善型购房个案数量比9月同期上升27.6%，占整体二手市场36%的成交份额。

　　二手住宅市场平均让价幅度自1月以来已连续8个月出现增长，甚至在9月出现减价10%的现象。市场人士估计，随着10月“转折点”的出现，业主对后市预期乐观，很可能会缩减让价幅度甚至小幅加价，因此，建议“换房一族”适当把握政策刚刚转向的时机，根据自己的资金能力尽快入市。

　　机构数据显示近五年个人投资海外房产规模增长近150倍

　　海外投资购房成本不低风险大

　　案例

　　广州的李小姐于2010年赴澳大利亚留学。李小姐在父母的支持下，在澳读书的第一年就在学校附近买了一套三室一厅的公寓，总价值40万澳元。李小姐自己住一个卧室，其余两个房间租给同学，每月获得租金1500澳元，现在，银行评估这套公寓价值56万澳元。

　　据初步测算，李小姐的投资回报为：房屋售价56万澳元+租金收入约7.2万澳元-当初买房40万澳元-买房支付税费0.5万澳元-房屋持有期间各种税费2.6万澳元-卖房税费支出4万澳元=16.1万澳元。也就是说，3年前的这笔投资总回报率为40%，年化收益10%。

　　 （潘彧、李婧暄）海外房地产投资方兴未艾。机构数据显示，2014年上半年私人海外房产投资规模接近50亿美元，远超过2011、2012年全年的规模。业内人士提醒，投资海外物业，门槛较高，需要资产或现金储备才适合投资，要警惕市场、汇率、利率以及法律等风险。

　　“今年上半年，我们商会的几个朋友一起去了新西兰，考察奥克兰周边的农庄，做点投资。”一个广州企业主张先生对表示，没想到，自己在新西兰的短短十余日，接连遇到了两个同样来自广州的“旅游农庄团”。最终，这三个“农庄旅游团”在奥克兰市郊“狂扫”近十块农庄地块。

　　仲量联行数据显示，2013年，中国在海外商业房地产市场的投资总额为140亿美元，而2012年，这个数字仅为60亿美元。今年截至目前，中国海外房地产投资的金额已达75亿美元。

　　私人投资者投资海外房地产的规模更是飞跃性发展。据优选财富不完全统计，我国私人投资者投资海外房地产的规模，由2008年的不足7000万美元增长到2013年的接近100亿规模，增长幅度达近150倍。2014年上半年私人海外房产投资规模接近50亿美元，远超过2011、2012年全年的规模。

　　海外购房风险不小

　　提醒一：

　　警惕市场、汇率、利率以及法律风险

　　优选金融集团执行总裁张虎成提醒投资者，海外投资存在市场、汇率、利率以及法律四个方面的风险，在进行海外房产投资时也存在诸如信息不对称、信誉缺失等陷阱。“比如说有些机构在推销房源的时候并没有做到价格的同步，尤其对中国内地客户，有独立的报价单，可以不夸张地说，溢价率高达100%。”

　　提醒二：

　　国外房产管理、“套现”难

　　品鑫海外置业董事长卢志光则认为，由于目前资金投资海外的监管相对比较严格，目前在国外购置物业，未来套现后，资金的回流可能会遇到一些困难。也有业内人士分析称，目前由于国内的投资者很多并不住在境外，没有充足时间寻找租客，另一方面也缺乏当地中介资源进行转租。这些被空置的海外房产，持有的成本并不低。 （文、表 林琳）

全国十三五规划明确全民参保计划，将在2020年前基本实现。全民参保是政策指向也是新的市场空间，无忧保坚定信念承担起企业的社会责任，努力做国家全民参保计划的践行者。