理性看待房贷资产证券化

　　所谓个人住房贷款资产证券化，是指将缺乏流动性但能够产生稳定现金流（本息归还）的个人住房抵押贷款组成资产池，以资产池所产生的现金流（本息归还）作为偿付基础，通过风险隔离、现金流重组和信用增级，在资本市场发行资产支持证券的融资行为。其中，公积金贷款的资产证券化，其主体和偿付基础来自个人住房公积金贷款。

　　据央行数据显示，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿元，公积金贷款余额为2.55万亿元。据估算，如果我国资产证券化率能够达到50%，即可共提供7至8万亿元的流动性。对此，专家们表示，在当前中国楼市进入“下半程”之际，该项制度可谓影响深远。

　　笔者觉得，决策层此时推出公积金贷款的资产证券化用意有三：其一，剌激个人住房贷款需求，达到去库存目标；其二，盘活公积金存量资金，大幅增加公积金贷款的流动性；其三，我国住房公积金资金庞大，但投资渠道狭窄且收益率较低，因此拓宽投资渠道应是必要之举。

　　事实上，通过发行个人住房贷款支持证券募集资金的做法，与美国次贷危机中的“房利美”和“房地美”的操作手法无异。但后者在2007年便出现了兑付危机，被认为是引发金融危机的导火索。对此，不少专家也指出，一方面，与多年前美国实施的“零首付”有着明显不同，中国公积金贷款最低首付比例为20%，商业贷款最低首付比例是25%。中国楼市的杠杆率远低于美国。另一方面，银行对于还款人资质和收入水平有着严格审核。这就决定了我国的个人住房按揭贷款是银行业相对优质的资产。

　　尽管业内对公积金贷款资产证券化展现出较高的热情，希望通过此举来盘活公积金庞大的存量房贷资金，促进购房者的入市积极性，助益中国楼市的去库存。不过，笔者认为，中国版“两房”对于化解当前天量库存意义不大。

　　首先，中国版个人房贷给购房者的首付比重轻了，但只要房价不跌，房奴每个月还款的压力不减反增，有些家庭每月需还贷金额占到总收入的70%以上，已远超国际警戒线。一旦出现国内经济下行、企业职工大面积失业，届时个人住房按揭贷款就不会像银行所说的是相对优质的资产了。

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