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以房养老：难解养老保障之“渴”
什么是以房养老？其实有两个版本，一个是银行的版本，比如中信银行推出的以房养老 “倒按揭”的业务，已经开展了几年，但效果一般；另一个是寿险公司的版本，也就是老年人住房反向抵押养老保险，这是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。此次保监会就以房养老下发的 《征求意见稿》，就是专门针对寿险公司开展以房养老业务而出台的管理条例。
解读： 《征求意见稿》亮点
相对于此前银行推出的以房养老产品，人身寿险公司的养老产品在设计上似乎更专业，产品操作性更强。对此，合众人寿精算部副总经理关娇阳在接受媒体采访时就认为，银行经营的往往都是固定期限产品，而保险业的产品基本都是不固定期限，这与以房养老模式 “与生命等长”的业务要求更加吻合。
《征求意见稿》有哪些亮点？就这一问题，记者联系了中国平安、合众人寿、新华人寿等多家寿险公司，对方均表示，针对 《征求意见稿》的条款，还在讨论和产品方案制定中，不便置评。但是，从记者采访到的某寿险公司法律事务部一位不愿具名的赵姓负责人的观点来看， 《征求意见稿》充分体现了谨慎试点、小步缓行、慢慢探索的特点，整体趋于保守稳健。
首先从试点时间和范围来看，他认为，试点时间相对合理，两年的实践期足以让寿险公司积累一定量的以房养老的客户资源，能够形成一个相对准确的调查数据统计与业务盈亏精算；而从试点覆盖范围来说，北京、上海、广州以及武汉都是特大城市，人口结构老龄化的特点比较突出，而且各种养老服务机构和养老选择渠道多，符合中国未来几十年二三线城市养老的基本形态。在这样几个城市做试点，基本能验证未来一段时间以房养老这一新型商业养老保险模式能否在中国落地。
《征求意见稿》的核心点是以房养老的模式，即参与型和非参与型，二者在增值收益方面有所不同。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间分配。而非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。
“对于以保险公司是否参与增值收益分成来划分产品大致类型的做法，我个人认为是没有问题的。依据这种分类做成的商业保险产品必须是以房价上涨为前提的，如果房价下跌，或者长时间处于滞涨的状态，依照现在的房价水平，保险公司会承受很大的金融风险。在 《征求意见稿》中，我们没有看到出现房价下跌的情况时，该怎么建立客户和保险公司共担风险的机制和具体划定风险分担的比例。”赵姓负责人说。
除了房价下跌风险，南开大学风险管理与保险系教授朱铭来认为，长寿风险也不可小觑。因为随着医疗技术手段的进步，人类平均寿命是不断延长的，而定价寿险产品的核心指标就是平均寿命，所以国外比较成熟的寿险市场会通过发行 “长寿债券”等衍生产品来规避风险。
记者注意到，对于以房养老，保监会设置了明确的门槛。 《征求意见稿》对保险公司参与以房养老业务提出的资质是：开业满5年；注册资本不低于20亿元；申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%。另外，保监会对保险公司参与以房养老还提出总量限制，而对客户的首次贷款金额上限也作出明确规定：单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。
对此，有业内人士认为，对保险公司资质以及以房养老总量的限制，还有初次抵押贷款金额上限的规定，都是为了设置多层 “防线”，防止出现大规模的金融风险。
现实：剃头挑子一头热
关于以房养老，不久前有一则新闻在各大门户网站首页出现过，非常吸人眼球：2013年12月底，北京市丰台区右安门街道和幸福人寿保险股份有限公司合作，在社区推行以房养老试点。直到今年4月，整整4个月，全街道约2万名60岁以上老人无一人办理以房养老业务。对此，北京市民政局局长李万钧在做客北京城市广播栏目时表示，以房养老是一种选择，但不是唯一的选择。按照北京的收入水平，他认为，多数老年人靠养老金和子女出钱，就可以解决养老问题；应该更多地鼓励老人将房屋租出去，用租金养老。
“以房养老看上去很美，但是在我们国家，真正实践起来还是有很大阻力，传统的养儿防老、家产传后的观念根深蒂固，而且也符合当前的国情，真正有魄力把房子抵押给保险公司的老人太少。即使有，也可能只是少数孤寡老人或者失独家庭的老人，这些老人抵押房产，无非为了进一步提高生活质量。对比之下，有子女的老人极少参与以房养老业务。”烟台大学人文学院副教授何振波认为， “观念是最大的阻力。”
除了观念上的 “想不通”之外，即使有些老人能突破传统观念，敢于尝试，但由于以房养老涉及的部门、环节、风险太多，各种犹豫、不信任以及缺乏保障机制所造成的不安感，也会让很多人望而却步。
“我现在的房子在西四环，市场价是300万元出头，如果参加以房养老，评估价肯定要比市场价低很多，实际上每个月能够最终拿到手的养老金也不比房子租金高出多少。领保险公司给的养老金，还不如我把房子出租出去，自己再添点钱住高档养老院了，最后房子还是我自己的。”家住北京石景山永乐小区的老霍在北重机械厂工作了一辈子。他有俩孩子，儿子定居温哥华，闺女也出嫁了。退休后，他也曾经想不麻烦儿女，通过以房养老改善自己的晚年生活，但是在多方咨询之后，他还是放弃了这个想法。
“儿子不支持，更赞成我卖了房子跟他到国外养老。我自己也担心，房子到了保险公司手里，签了合同，很多事情就不由自己做主了。比如，这么老旧的小区，如果说赶上拆迁补偿怎么办？人老了，很多事没法按计划来，所以还是等政策完善了再说。”老霍说。
展望：能否由小众变大众
虽然大多数被采访的老人对以房养老的态度冷淡，但国内多家寿险公司却表现出较高的热情。因为这个创新型的寿险产品还处在探索阶段，所以他们在养老保险产品市场投资方向上，更多集中在养老社区的建设方面，即大力兴建标准化养老社区，然后把保险产品和养老社区结合起来，再以综合养老产品的方式推介给老年人。
比如，泰康人寿早在2012年就推出 “幸福有约终身养老计划”的产品。它通过将传统的养老保险与现代的养老社区结合起来，客户投保具体产品规定的保额之后，即有资格入住设施完备的 “泰康之家”养老社区，而保险公司用保险收益支付社区房租和相关费用。
“现阶段，以房养老政策尚没有完善，仍缺少操作细则。人们的关注，一方面是因为以房养老是一个全新的事物，另一方面也是因为我国老龄化问题开始凸显，而除了基本养老保障之外，其他养老保障没有及时跟上，比如社区养老、机构养老。人们关注以房养老，也是对政府相关部门如何盘活各种现有资源、增加养老保障途径的一种期待。”何振波说。
在采访过程中，记者通过查阅相关资料得知，即使在以房养老金融产品相对成熟的欧美国家，真正参与以房养老的老年人也还是极少数。从国内养老产业的现状来看，鼓励民营资本兴办养老产业、大力发展养老社区、开拓养老模式、弥补社区养老、机构养老的短板，显得更为紧迫与重要。
至于以房养老在中国究竟能走多远，套用一句比较流行的话来说，只能是 “且行且珍惜”。
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