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《北京市住宅专项维修资金管理办法》的政策解读-公积金常见问题
一、办法起草的背景和政策依据 为贯彻实施建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》，根据我市住宅专项维修资金管理的实际情况，现发布《北京市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称办法），以进一步规范住宅专项维修资金的归集、划转、使用等行为，加强我市住宅专项维修资金管理。 自《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）公布施行以来，我市住宅专项维修资金管理工作得到了快速发展，全社会对住宅专项维修资金管理的关注度不断提高，住宅专项维修资金在住宅共用部位共用设施设备的维修、更新改造中正发挥出越来越重要的作用。在此种形势下，目前实施的住宅专项维修资金的有关政策规定已相对滞后和欠缺。此外，建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》在住宅专项维修资金的归集时间、归集标准、使用流程、强制过户、应急使用等方面均做出了新的规定。同时，我市自2009年1月1日起对商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金实施统一管理后，住宅专项维修资金归集和划转业务已交由市住房资金管理中心负责，而资金使用审核事项也下放至各区、县建委（房管局），使得我市住宅专项维修资金管理模式和工作机制发生了巨大变化。因此，结合我市实际制定并发布《北京市住宅专项维修资金管理办法》已势在必行。 二、办法的起草及修改过程 2009年初，市住建委牵头研究并草拟了《北京市住宅专项维修资金管理办法》（草案）。之后，先后召开了多个不同层面、不同形式的座谈和专题研讨会，就立法的重点内容广泛听取区县建委（房管局）及相关管理部门的意见，并于3月10日、3月19日会同市财政局、市审计局、市资金中心等相关单位及委内法规处、市场处、权属处、房改处、房屋安全设备处、造价处、物业服务指导中心、房屋安全检测中心等相关处室召开专题研讨会议，此外，作为物业管理立法专题征求了部分专家的意见。同时通过电话、信件、上网等方式了解、咨询上海、天津、成都等城市的立法情况，借鉴其先进的立法经验。修改完善后又分别于6月8日、7月22日、7月23日再次征求了专户管理银行及开户银行、相关单位和相关处室的意见。 8月18日，我们将办法的主要内容专题向振江主任做了汇报，并按照振江主任的指示对办法的部分条款进行了修改。8月26日，办法开始上网公开征求市民意见。截至9月9日，共收到市民以电话、电子邮件等方式反馈的143条意见。9月14日，办法经过市住建委主任办公会讨论通过。9月16日，市住建委、市财政局、市住房资金管理中心、市审计局等相关单位开会讨论通过并决定发布办法。根据征求意见情况和讨论结果多次修改和完善后，市住建委、市财政局、市审计局、市住房资金管理中心于2009年11月11日联合印发了《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号），《办法》自2009年12月1日起施行。三、政策相关解释办法共分五章（包括总则、交存、使用、监督管理和附则），44条。办法既贯彻实施了建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的相关内容，又重点结合了我市实际，对日常管理工作中反映的问题加以规范。 （一）办法实施后市住建委和市住房资金中心的职责分是什么？ 按照市政府批准的《关于实施专项维修资金统一管理工作意见的请示》有关要求，商品住宅及售后公有住房住宅专项维修资金已于2009年1月1日起实施统一管理。统一管理后，商品住宅专项维修资金代管帐户名称已变更为市住房资金管理中心（以下简称“市资金中心”）。市资金中心负责全市住宅专项维修资金的日常管理工作，包括资金归集、账务管理、资金支付、数据管理、档案管理等工作；市住房和城乡建设委员会负责监督指导、使用审核，并协调解决管理工作中的重大问题。（二）办法在交存标准方面做出了哪些调整？办法对独立式住宅、及住宅区域内独立式非住宅的专项维修资金交存标准做了新的规定。考虑到独立式住宅、非住宅内部无异产毗连、外部无共用部位，及其共用设施设备维修和更新、改造的具体情况，办法第七条在此基础上将独立式住宅、非住宅的首期交存标准调整为50元/平方米。其他仍为多层（六层及六层以下）为100元/建筑平方米；高层（六层以上）为200元/建筑平方米。此外，第七条第二款对多层和高层的涵义做了明确的界定；考虑到本市的建筑安装工程造价的变化情况对首期交存标准合理性的影响，第七条第三款明确授权市住房与城乡建设委员会适时调整住宅专项维修资金的首期交存标准。（三）办法对住宅专项维修资金的补建、续交做出了哪些规定？办法第十八条规定:（1）成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交方案包括续交条件、续交工作流程、额度等内容应当在《管理规约》中予以明确；未成立业主大会的，业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度;（2）补建和续交住宅专项维修资金工作，由专户银行或业委会开户银行启动，当业主分户余额不足30％时，由银行向业主发出续交通知，业主应当在接到续交通知之日起30日内，将续交的住宅专项维修资金存储到专户管理银行或开户银行。为保证住宅专项维修资金补建和续交到位，办法第十九条第二款规定，业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。 （四）办法如何进一步简化了过户手续？ 办法第三十三条规定，在房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人只需持房屋权属证明及本人身份证明即可到市资金中心区县管理部完成住宅专项维修资金过户手续。 （五）办法规定住宅专项维修资金使用审核、使用备案的具体部门了吗？ 住宅专项维修资金的资金属性和用途表明，住宅专项维修资金主要用于保障房屋使用安全。当房屋及共用设施设备保修期满后，其日常状况应当纳入房屋使用安全监管范畴，是否应当维修和更新、改造，也应由房屋安全和设备管理部门组织鉴定后决定。因此，从房屋安全管理工作的总体格局考虑，住宅专项维修资金使用审批交由房屋安全和设备管理部门办理更为合理。办法第二十六条、第二十七条对住宅专项维修资金使用审核、使用备案事项交由区县房屋安全和设备管理部门办理，并规定了具体程序。（六）办法如何鼓励使用住宅专项维修资金的维修工程引入第三方审价、监理服务？ 使用住宅专项维修资金的工程，资金是否全额用于该项工程，工程造价是否合理，是否达到国家规定的施工工艺和标准，以上事项原政策规定和现实中均缺乏监管。因此，办法第二十八条规定，鼓励引入第三方中介机构，引导业主树立维权意识，在使用住宅专项维修资金时通过市场化的方式聘请专业工程造价咨询及工程监理机构对工程造价进行审定，并对施工过程进行全程监理。 （七）办法规定了哪些应急维修项目特殊情况下可以由政府组织代修？ 办法第二十九条明确了危及房屋安全等的五种紧急情况:“（1）屋面防水损坏造成渗漏的;（2）电梯故障危及人身安全的;（3）高层住宅水泵损坏导致供水中断的;（4）楼体单侧外立面五分之一有脱落危险危及公共安全的;（5）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。”在发生以上情况时，可由房屋管理单位申请，经房屋安全及设备鉴定部门出具鉴定报告后，不经业主表决直接维修，相关费用由住宅专项维修资金列支。 如果房屋管理单位或业主委员会未按规定实施维修和更新、改造，区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。办法在第三十条明确了组织代修的工作流程。（八）办法如何解决划转后旧业委会到期、新业委会未选出期间的资金使用问题？在实际工作中，业主委员会划转住宅专项维修资金后，使用业委会开户银行账户的资金需提供业主委员会印章及业主委员会主任及副主任的个人印鉴。在遇到危及房屋安全等的五种紧急情况并需由政府主管部门组织代修后付款时，如无业委会及业委会无法履责，将面临无法支付的问题。对此，办法第十五条第三款设定了授权条款，规定在划转住宅专项维修资金时，业委会应当与开户银行、区县建委（房管局）签订发生危及房屋安全等紧急情况需由政府组织代修时，同意区县建委（房管局）组织代修并从相关业主住宅专项维修资金户内支付费用的授权协议书。 （九）使用住宅专项维修资金一定要小区全体业主大会通过吗？不一定。住宅楼本体的维修由该栋楼内专有部分占整幢楼总建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过；住宅小区内全体业主的共用设施、设备的维修须由小区全体业主按照以上比例表决通过。（十）住宅专项维修资金的政策法规、通知公告、办事指南、信息公开和受理部门联系方式等相关信息的查询途径住宅、非住宅业主、业委会、物业服务企业及开发企业等用户可登录北京市专项维修资金管理系统（www.bjzxwxzj.gov.cn）查询政策法规、通知公告、办事指南、信息公开和受理部门联系方式等相关信息。
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