保险知识汇总退休后的生命链

编者按:全国“两会”刚刚谢幕,未来中国的养老产业,已然被勾勒出一幅绝美的蓝图:60岁以上老人截至2010年底已近1.7亿(占总人口12.8%)、政府要大力促进“养老消费”、民间资本获准投资医疗机构……

“退休后的生命链”,正牢牢吸引地产大鳄、医疗机构、保险商这三股势力。

渴望分享一个更长的产业链的利润,而非10年期、20年期甚至30年期寿险产品的利润,是保险商紧盯“退休后的生命链”的根本动力。但高端养老社区无疑是一个综合体,“综合运营商”的角色,正在考验保险商们的“集体智慧”。

和地产商相比,保险商动用的是被保险人的保险资金,只能长期持有养老产业,不得上市交易——没有产权归属感的租赁关系,能够迎合多少中国退休老人的消费意愿？租赁价格,成为关键。

和政府兴建的非营利性养老院相比,保险商要以商业养老地产项目的标准来打造养老社区,优质的医疗资源和多样化的公建项目,是吸引富裕老年人群签订长期租约的重要砝码——险商如此大手笔的投资,回报周期有可能长达30年之久。

如何定价,才能规避尚难估量的投资风险？各路保险商正在觊觎的这个庞大市场,尚无一个可供参照的盈利模式,定价风险将成为他们面临的首要风险。本报记者及时采访老年消费者、保险商及专业咨询机构,就此探寻答案。

几经考察,退休之后嫌北京城区空气质量不好的“范叔”,元旦过后偕老伴入住顺义区一所绿化率较高的老年公寓。

几经权衡,范家二老选择了一套30平方米的一居室,入住一整年的月租金在3600元,这包含水、电、煤气等居住成本和定期保洁服务,以及针对老年人开发的所有康体项目,餐厅消费和高尔夫球则属于自费内容。

好在,这家老年公寓允许范家二老试住一周。

一周之后,久坐轮椅的老伴,喜欢上这里的空气和环境,进而居住了一月之久;紧接着,老伴愿意离开轮椅进行康复锻炼,步行的距离也越来越远,二老正式考虑在此长期居住。

高绿化率、阳光房、低密度、社区医院、无障碍起居设施和老年大学等公建项目,让越来越多的老年人愿意改变居家养老模式,选择专为老年人打造的养老社区。

“退休后的生命链”,正牢牢吸引地产大鳄、医疗机构、保险资金这三股势力。一个囊括医疗、护理、娱乐、物业等服务在内的高端养老社区,令投资者更像一位“综合运营商”,这个全新的角色,正在考验保险商的“集体智慧”。

险资热情:遭遇定价困惑

获准投资养老实体的兴奋感,远远没有消退,保险商随之面对的,是定价的困惑。

继泰康人寿获准设立全资子公司——“泰康之家”以投资高端养老社区之后,中国人寿(601628,股吧)也已锁定河北廊坊和海南这“一南一北”两大地块,欲投资养老养生产业。据悉,其河北廊坊首期投资规模将达到100亿元,总投资规模近千亿元。

中国人保旗下已经拥有一家专业健康险公司,初步搭建起全国性的医疗资源合作平台,与地方政府采取什么样的合作模式介入养老消费市场,为中国人保正在积极探寻的方向。

中国平安(601318,股吧),2010年以战略投资者身份投资深圳市龙岗中医院,全权负责医院日常经营管理,意欲打造全市较大规模的一家医院。业内人士预期,一旦拥有如此优质的医疗资源,中国平安进军养老产业可谓“胜券在握”。

先规划,后建设,进而吸引富裕的老年人群入住,成为保险商进军养老社区这一不动产投资的基本构想,这不同于政府拿财政资金建设的公益性养老机构。和地产商相仿,保险商追求的亦是最终的盈利,并且与10年期、20年期寿险产品相比,这无疑分享到了一个更长的产业链的利润。

“但和地产商、医疗机构相比,保险商动用的是保险资金,严禁从事商业住宅的开发,须长期持有养老产业,不得上市交易,因此只能以租赁的形式来实现回报,租赁的价格,就成为关键。”就此召集各方投资人士举行研讨会的中美嘉伦国际咨询(北京)有限公司,其副总经理王雨菁在接受记者采访时如是称。

对国内各大保险商而言,介入养老社区不动产投资可谓“史无前例”,当前并没有一个可供参照的市场价格及盈利模式。基于国情和养老习惯的不同,纯商业化的欧美养老模式和“政府全部埋单”的日德养老模式,均无法复制和照搬过来。

“通常养老社区的建设期在3～5年,建设后可运营30～60年,投资期足够漫长,由于缺少经验数据和运营经验,我们认为最主要的风险,在于出租率和预付费的制定方面。”王雨菁称,保险公司要以商业地产的思路和标准来建设养老社区,又不像商业地产那样一次性全部收回成本并获取利润,其长期投资的需要和政策的限制,导致保险商采取提前收取租金及部分服务费的方式,首先面临的就是定价的风险。

医疗资源:养老产业核心

2010年10月14日,中国平安与深圳市龙岗区政府签署合作备忘录,以战略投资者身份,通过现金增资、托管、租赁等方式投资深圳市龙岗中医院,全权负责医院的日常经营管理,这是国内保险业首次介入公立医院。

在与南非最大的健康险公司Discover建立战略合作关系之前,中国平安已经为其健康险产业链做出一系列铺垫,如投资宜康医疗、慈铭体检、1号店等机构,如今进军医院,即完善了体检、门诊、线上和线下药房、住院这一完整的医疗产业链。

但在业内看来,这不仅仅是健康险产业链的补充,更为中国平安未来介入养老产业,提供了核心的筹码。

“只要说到养老,就离不开医院。对养老产业来说,核心就是医疗资源。”王雨菁称,是以合作的方式还是以自建的方式提供优质的医疗资源,是考验保险商智慧的关键。

2010年2月,国务院发布的《关于公立医院改革试点的指导意见》,明确支持和鼓励保险公司探索投资医疗机构,以促进保险业与医疗服务产业实现优势互补。这为保险公司参与公立医院改革提供了政策支持。

2011年3月,温总理所作的《政府工作报告》首次明确提出,“鼓励社会资本举办医疗机构,放宽社会资本和外资举办医疗机构的准入范围”。政策鼓励的号角,已经吹响。

在开发杭州市某商业地产项目时,万科地产通过向医疗机构无偿赠送社区医院房屋产权的方式,引入当地资质最好的医疗机构——浙江省第一人民医院,在该小区开办了一家社区医院,结果带动该楼盘销售价格的大幅攀升。

但保险资金不同于地产商,无法以赠送产权的方式“筑巢引凤”,是投资医疗机构并引入养老社区,还是直接采购优质的医疗服务？保险商与医疗资源的合作模式,给市场提供了无限想象的空间。但不论是哪种合作模式,保险商对于医疗资源的投入,显然不能吝啬,这将成为左右高端消费人群消费意愿的重要因素。

“不仅仅是优质的医疗资源,专业护理队伍的培养和建设,也是一项前期的投入,但即使是现有的医院,护理队伍都满足不了需求,更谈不上商业化的养老社区。”清华大学医院建设指挥部顾问杜洪涛对记者称。

“针对老年人开发的公建项目,如老年大学、医疗讲座、物业服务等,也是吸引高端消费群体的重要因素,这同样是一笔前期的投入。”王雨菁称,从开发建设到正式运营,保险商将不得不和地产商、医疗资源、公建力量等展开合作,这些前期的投入,面对的是一个近30年的回报周期,风险不言而喻。

未富先老:不确定的购买力

最新数据显示,截至2011年末,中国60岁以上老人接近1.7亿,占人口的12.8%;到目前为止,企业职工每月人均退休费水平为1400多元。

“中国的老龄化问题,正处在城乡二元结构的背景之下,社会整体发展水平普遍不高。”人力资源和社会保障部部长尹蔚民在日前召开的中国发展高层论坛2011年会上如是评价。

未富先老,成为中国老龄化社会的真实写照。高端养老社区的实际购买力,究竟能有多大？这一疑问,摆在各路投资者的面前。

购买力的尚难确定,导致出租率的难以预测,兼之投资回报的漫长周期,令养老产业成为一个“烫手的山芋”,致使各路投资者均感兴趣,但不急于动手。

以范家二老为例,由地产商开发建设的三栋“只租不售”的老年公寓,去年11月份正式营业以来,110个公寓单位,目前仅仅出租了6户;而同在一个小区的一期、二期打出“养老概念”的花园洋房,早已售罄。

“主要是刚刚开始营业,还没有大面积宣传。”该公寓一名负责人如是解释。从价格看,50平方米的一居室,全年租住的月租金在5000元,单月租住则高达6200元;逾90平方米的两居室,月租金分别为9700元和7800元(全年租住),这样的价格水平,显然是供富裕家庭老人和积蓄较高的老人安享晚年之用。

“高端养老产业的潜在需求很大,但有效需求不足。”王雨菁认为,中国目前由老人掌握的财富较少,“未富先老”现象严重,如果收费定得太高,不能吸引一定规模的消费人群,而小部分的富裕老人,恰恰拥有多样化的养老选择。

据中美嘉伦估算,以“泰康之家”首期投资40亿元为依据,假设建成后经营50年,建设期长达5年,建成后每年净利润增长率为5%,要求平均年回报在10%左右,根据财务模型,建成首年需要的年利润为3.25亿元,假设供养1.5万名老人,则每年需要从每位老人处获得21635元净利润。

“当然,中国人长期沿袭的居家养老模式,也面临种种现实的困境,比如很多旧居民楼和住宅区,楼道、走廊的宽度和门窗的设计,根本不具备抢救和救护的条件,商业化养老社区,至少在这一点弥补了不足,为市场提供了另一重选择。”清华大学医院建设指挥部顾问杜洪涛如是称。

70后的一代将见证中国的飞速老化

妥善安排父母养老将成为新一代家庭规划的核心

老人帮助分

担家庭压力

年轻夫妇

孩子

老人

家庭重心

1个孩子

2个年轻夫妇

4位老人

家庭重心

1979年中国有607万个家庭在当年领取了独生子女证。30年前的计划生育国策决定了“421式”家庭将取代现有家庭模式。

第一代独生子女的父母正迈入老年人行列,在这种全新家庭结构当中,年轻一代需要背负的除了子女抚养,还有4位老人的赡养问题,并且随着父母年龄的衰老,父母及自己未来的养老将成为家庭中最核心的规划之一。

赡养经济压力

49%的城市家庭要赡养2~3位老人,若独生子女下一代还是独生子女,则第三代需最多赡养12位老人。不少父母将被置于家庭养老的危机之下。

照顾护理时间

49.8%的年轻人认为最大的困难是工作忙没有时间照顾与护理老人,合理照料老人的问题已不是一个单纯的道德问题,而是一个普遍的社会问题。

老人空巢现象

北京老年人家庭的“空巢”比例达到36.8%。空巢老人增加是中国社会家庭结构变化的产物,也是发展趋势。

数据来源:北京市老龄委调查报告