万科筹建养老事业部?杭州项目或成样板

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　　万科集团正在筹建养老、医疗、物业管理、度假4个事业部。作为第一事业部的养老事业部正紧锣密鼓地组建，将统筹万科全国养老业务。

　　　　4月9日，在万科集团内部第三次养老生态选择务虚会议上，万科集团总裁郁亮传达了3个信息：一是万科要坚定不移地加快发展养老产业；二是万科将养老产业具体发展权授予地方公司，总部对其没有任何绩效考核；三是万科与险资企业的合作持开放态度，对养老产业的售卖持差别化政策。

　　　　从组织搭建到高层发话，万科的养老产业正式进入实战阶段。目前开发商对养老产业基本处于探索阶段，万科对养老的态度是“一切皆有可能”。

　　　　虽然较物业、家装和产业地产等业务的培育期长，但养老已经成为万科高层明确要探索的板块。“郁亮甚至表态鼓励区域公司突破传统开发思维，积极试错。毕竟国内惊人的老龄化趋势和政策引导，已经将一个潜力巨大的市场呈现出来。”一位万科内部人士说。

　　　　作为万科最成熟的养老社区，随园嘉树即将开启“保险公司输出资本，房企输出开发，运营公司输出技术”模式。

　　　　“合作的保险公司在寿险领域排名前10，不久后我们将对外公布。模式是险资重资本端，万科重开发端，随园嘉树运营公司重运营端，三者后期将成立一个平台公司，辐射到全国。”浙江万科南都房地产有限公司养老管理部负责人严栋说。

　　　　万科青岛的长者公寓、万科北京的幸福家、万科上海的智汇坊等在研讨如何复制杭州随园嘉树的“邻里式社区”以及对接社会资本的方式等。

　　　　险资的宠儿

　　　　养老产业正在成为万科“轻资产”转型的重要切入口，已经入市的随园嘉树项目便是万科养老产业的“标杆性作品”。

　　　　经济观察报了解到，随园嘉树的土地性质是旅游用地，尚余土地使用产权28年，产权以每栋进行办理，故可以采用出租或使用权转让的方式经营。项目分两期开发，一期200户，全部售罄；二期415户，目前主要有两种销售模式：使用权转让，均价16000元/平方米，15年租赁，均价11200元/平方米。一期使用权转让占50%，租赁模式占50%。二期使用权转让占20%，租赁模式占据80%。

　　　　与险资合作后，随园嘉树将根据产品成熟度将股权转让给险资。未来万科养老社区将以出租为主，使用权转让将退出舞台。

　　　　因国土资源部目前尚无旅游用地续期的具体政策，故随园嘉树的用地续期未定，目前一期入住120余户，以75平方米一房为主，100平方米两房、110平方米三房为辅，居住对象是预养老活力型老年人，服务费是3万元/年。

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