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时报商评夏金彪
“以房养老”被纳入养老服务业的“顶层设计”。
近日，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下称《意见》），明确提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点（俗称“以房养老”）。
《意见》中，关于“以房养老”的内容出现在加快发展养老服务业六项政策措施的第一项“完善投融资政策”中。虽然具体表述只有一句话，“开展老年人住房反向抵押养老保险（放心保）试点”，却迅速引起社会广泛的关注。据媒体报道，从明年起，“以房养老”试点工作将在全国启动，具体措施正在制定中，有望于明年一季度出台。
“以房养老”最早出现在上世纪80年代的荷兰，随后在欧美国家推广，并逐步形成一种成熟的融资途径。“以房养老”作为养老的一种模式，既弥补了社会保障资金不足，也改善了老年人经济状况、提高了老年人生活质量。
在《意见》出台前，国内一些地方曾进行过“以房养老”的试点，但试点效果并不理想。例如，2007年上海市公积金管理中心曾试推“以房养老”，因符合条件的申请人很少，最后不得不停办；同年，幸福人寿保险公司成立并参与“倒按揭”产品的研发，但至今没有实质性进展。《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》也提出，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点服务；但在具体实施过程中也举步维艰。
从一些地方的试点情况来看，“以房养老”推进缓慢的原因，除了传统养老观念的影响之外，最主要的就是中国的房地产市场充满变数。目前，房屋估值是确定养老贷款金额的关键，在房地产市场运行平稳时，房屋价值还容易评估；可是当房地产市场运行起伏不定时，房屋价值就很难估值，也影响到“以房养老”的推行。例如，当房价上行时，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔约；当房价下行时，抵押房屋的贬值又给金融机构带来风险。
自1998年进行福利房改革以来，我国的房地产市场还不成熟、不稳定。近年来，国内房地产市场一直处于非理性攀升期，房价“高烧不退”。为此政府出台政策进行了多次宏观调控，房价大幅波动，在这种不稳定的市场环境下，未来的房价是否会大幅度涨跌，很难判断，致使参与“以房养老”的各方顾虑重重。
此外，中国独特的土地产权制度也造成了房地产市场的不确定性，成为推行“以房养老”的一大障碍。根据我国法律规定，农村宅基地严禁流转。《担保法》也明确规定，宅基地使用权不能用作财产进行抵押。这造成“以房养老”在农村几乎无法推行，使得占人口绝大多数的农村老人被排除在“以房养老”的门外。城市老人的住房也面临房屋70年土地使用权的问题，一般老人已经住了几十年，70年土地使用权所剩不多。如果保险等商业机构拿了大量的此类住房，就会有很大的政策风险。
“以房养老”涉及房地产、银行、保险、社保等多个领域，而稳健的房地产市场可以说是推行“以房养老”的关键。因为所谓的“以房养老”，也就是“住房反向抵押贷款”，其实质是房地产金融。从推行“以房养老”的国家来看，只有建立一个稳定和理性的房地产市场，才能促进房地产金融体制的形成，而房地产金融体制的完善，反过来也会促进房地产市场的稳定和繁荣。
此次国务院《意见》首次提出发展“以房养老”试点，一方面说明解决中国的“未富先老”迫在眉睫，另一方面也说明中国政府发展养老服务业的决心。如果“以房养老”试点成功，对于解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务等都有积极意义。但也应该看到，中国的房地产市场还处于不成熟和不稳定的状态，使得“以房养老”的推行面临很大的挑战。政府应积极推进涉及房地产的土地、税收等相关政策的改革，促进房地产市场的稳健发展，为“以房养老”试点提供坚实的基础。
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